İzmir / Bornova / Çamkule — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 91.044 TL
- Fiyat bandı (m²): 77.387 – 104.701 TL
- Yıllık değişim: +22,5%
- Aylık değişim: +1,8%
- Ortalama kiralık m²: 540 TL
- Örneklem (ilan): 300
İzmir'in Bornova ilçesine bağlı Çamkule Mahallesi'nde Ekim 2026 dönemi konut fiyatları, EmlakEkspertizi endeks verilerine göre ortalama metrekare satılık fiyatı 91.044 TL seviyesinde kayıtlı. Aynı dönemde mahalledeki ortalama kiralık metrekare fiyatı 540 TL olarak ölçülüyor. Çamkule, Bornova'nın merkez hattına yakınlığı ve yerleşik konut dokusuyla öne çıkan bir mahalle olarak alıcı profili açısından dikkat çekiyor. Bu analiz, ProX Emlak Endeksi'nin fiziksel veri kaynağına dayanan Ekim 2026 dönemi verileri üzerinden bölgenin fiyat, getiri ve arz-talep tablosunu ortaya koyuyor.
Çamkule'de metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 dönemi endeks verilerine göre Çamkule'de satılık konutların metrekare fiyatı 77.387 TL ile 104.701 TL arasında değişiyor. Ortalama 91.044 TL, bu bandın ortasına yakın bir noktada yer alıyor. Bant genişliği, mahalle içinde konut tipi, yaş ve konuma göre fiyat farklılaşmasının belirgin olduğunu gösteriyor.
Endeksin alt sınırı 77.387 TL, üst sınırı ise 104.701 TL olarak kayıtlı. Bu fark, aynı mahalle içinde bile alıcının bütçesine göre ciddi bir seçenek alanı oluştuğunu ortaya koyuyor. Yeni yapılı ya da merkezi konumdaki daireler üst banda yaklaşırken, eski yapı stokundaki konutlar alt banda daha yakın fiyatlanıyor. Alıcı açısından bu bant, pazarlık payının ve karşılaştırma imkanının geniş olduğu bir tabloya işaret ediyor.
Yıllık ve aylık değişim ne anlatıyor?
Aynı döneme ait verilere göre Çamkule'de metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 22,47, aylık bazda ise yüzde 1,84 arttı. Bu iki oran, fiyat hareketinin istikrarlı ama yavaşlayan bir seyir izlediğini gösteriyor. Yıllık artış güçlü görünse de aylık ivmenin tek haneli ilk basamakta kalması, hız kesen bir tırmanışa işaret ediyor.
Son 12 aylık fiyat serisi bu tabloyu daha net ortaya koyuyor. Kasım 2025'te 64.753 TL olan metrekare fiyatı, Aralık 2025'te 68.242 TL'ye, Mart 2026'da 77.986 TL'ye ve Haziran 2026'da 84.940 TL'ye yükseldi. Ekim 2026 itibarıyla 91.044 TL'ye ulaşan fiyat, serinin zirvesini oluşturuyor. Yılın ilk yarısındaki hızlı tırmanışın ardından yaz aylarından itibaren artış hızının azaldığı grafikte açıkça görülüyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 dönemi verilerine göre Çamkule'de ortalama kiralık metrekare fiyatı 540 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 7,11 olarak hesaplanıyor. Bu oran, konut fiyatlarına göre kira tarafının görece dengeli seyrettiği bir tabloya işaret ediyor. Amortisman açısından bakıldığında, getiri oranı üzerinden hesaplanan geri dönüş süresi yaklaşık 14 yıla denk geliyor.
Bu profil, Çamkule'yi kısa vadeli fiyat artışı bekleyen alıcıdan çok, düzenli kira geliri hedefleyen orta vadeli yatırımcıya yakınlaştırıyor. Yüzde 7,11 seviyesindeki brüt getiri, kira gelirinin konut maliyetine oranla makul bir denge kurduğunu gösteriyor. Yine de bu oran brüt hesaplanıyor; aidat, bakım ve boş kalma süresi gibi kalemler net getiriyi aşağı çekebilir. Karar verirken bu maliyetlerin ayrıca hesaba katılması gerekiyor.
Çamkule'nin fiyat tablosu diğer göstergelerle nasıl örtüşüyor?
Mahalle ölçeğindeki verileri tek bir tabloda toplamak, alıcı ve yatırımcı için karşılaştırma kolaylığı sağlıyor. Aşağıdaki tablo, Ekim 2026 dönemi endeks verilerinin özetini içeriyor.
| Gösterge | Değer (Ekim 2026) |
|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 91.044 TL |
| En düşük satılık m² fiyatı | 77.387 TL |
| En yüksek satılık m² fiyatı | 104.701 TL |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 540 TL |
| Yıllık fiyat değişimi | %22,47 |
| Aylık fiyat değişimi | %1,84 |
| Yıllık brüt kira getirisi | %7,11 |
| Aktif ilan sayısı | 300 |
| Mahalle yaşam skoru | 0,8164 |
| Ortalama konut yaşı | 35,9 |
Tablodaki iki veri, mahallenin karakterini anlamak için ayrıca okunmalı. Ortalama konut yaşının 35,9 olması, yapı stokunun büyük ölçüde eski olduğunu gösteriyor. Mahalle yaşam skorunun 0,8164 seviyesinde olması ise bu eski dokuya rağmen bölgenin yaşanabilirlik açısından güçlü bir konumda değerlendirildiğini ortaya koyuyor.
Arz ve talep dengesi hangi yöne işaret ediyor?
Ekim 2026 döneminde Çamkule'de aktif satılık ilan sayısı 300 olarak kayıtlı. Bu sayı, mahalle ölçeğinde alıcının seçenek bulmakta zorlanmadığı bir arz seviyesine işaret ediyor. İlan sayısının bu düzeyde olması, fiyat pazarlığında alıcının elini görece rahatlatan bir ortam yaratıyor.
Öte yandan ortalama konut yaşının 35,9 olması, arzın önemli bölümünün yenileme ihtiyacı taşıyan yapılardan oluştuğunu gösteriyor. Bu durum, alıcıların tadilat maliyetini fiyat pazarlığına dahil etmesini gerekli kılıyor. Yeni yapılı konutlara olan ilgi arttıkça, üst fiyat bandındaki dairelerle eski stok arasındaki makasın açılması beklenebilir. Endeksin alt ve üst bandı arasındaki fark da bu ayrışmayı destekliyor.
Bornova ve İzmir genelindeki gelişmeler Çamkule'yi nasıl etkiliyor?
Yeni Asır'ın 17 Ekim 2026 tarihli haberinde, TÜİK verilerine dayanarak İzmir'de ilçe bazında ev satışlarının hareketlendiği aktarıldı. Aynı gazetenin 22 Eylül 2026 tarihli haberinde ise Ağustos raporuna göre Türkiye genelinde ortalama ev fiyatının 5 milyon 311 bin TL'ye ulaştığı, İzmir'in iller sıralamasında üst basamaklarda yer aldığı belirtildi. Bu tablo, Bornova gibi merkezi ilçelere olan talebin sürdüğünü gösteriyor.
Capital'in 14 Ekim 2026 tarihli haberinde Emlakjet'in Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na atıfla Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatının yaklaşık 5,5 milyon TL olduğu ifade edildi. Bu ulusal tablo, İzmir'deki mahalle ölçeğindeki fiyat hareketlerinin daha geniş bir yükseliş eğiliminin parçası olduğunu gösteriyor. Çamkule özelinde ise fiyat artışının yavaşlaması, bu genel eğilimden ayrışan bir yavaşlama sinyali olarak okunabilir.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Çamkule'de fiyatların yönünü kestirmek için üç gösterge öne çıkıyor: aylık değişim oranı, ilan sayısındaki hareket ve kira getirisindeki seyir. Aylık artışın yüzde 1,84 seviyesinde kalması, fiyat ivmesinin zayıfladığına dair bir işaret olarak değerlendirilebilir. İlan sayısının 300 bandında seyretmesi ise arz tarafında belirgin bir sıkışma olmadığını gösteriyor.
Mahallenin yaşam skoru 0,8164 seviyesinde ve bu, bölgenin yerleşik talep görmeye devam edebileceğine işaret ediyor. Ancak ortalama konut yaşının 35,9 olması, yeni konut arzının sınırlı kalması halinde alıcı ilgisinin mevcut stok üzerinde yoğunlaşacağını düşündürüyor. Yatırımcı açısından kira getirisinin yüzde 7,11 bandında korunup korunmadığı, amortisman hesabının yeniden yapılmasını gerektirebilir. Bu göstergeler, veriye dayalı bir değerlendirme sunuyor; nihai alım veya satım kararı okuyucunun kendi koşullarına göre şekilleniyor.
Çamkule'de alıcı ve yatırımcı profili nasıl ayrışıyor?
Mahallenin verileri iki farklı alıcı grubuna hitap eden bir yapı ortaya koyuyor. Oturum amaçlı alıcı için 77.387 TL ile 104.701 TL arasındaki fiyat bandı, bütçeye göre seçenek sunuyor. Yatırımcı için ise yüzde 7,11 brüt kira getirisi ve 300 ilanlık arz havuzu, karşılaştırmalı bir değerlendirme alanı sağlıyor.
Eski yapı stokunun ağırlığı, tadilat ve yenileme maliyetini hesaba katmayı gerektiriyor. Yeni yapılı konutlarda metrekare fiyatının üst banda yaklaşması, bu segmentteki alıcıların daha yüksek peşinat ve kredi yüküyle karşılaşabileceğini gösteriyor. Kira getirisinin brüt hesaplandığı unutulmamalı; net getiri için aidat, bakım ve boş kalma süresi ayrıca düşülmeli. Çamkule, bu tablo içinde dengeli fiyat aralığı ve makul kira getirisiyle öne çıkan bir mahalle olarak değerlendirilebilir.