İstanbul / Üsküdar / Tabaklar — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 113.270 TL
- Fiyat bandı (m²): 90.616 – 135.924 TL
- Yıllık değişim: +42,4%
- Aylık değişim: +3,8%
- Ortalama kiralık m²: 523 TL
- Örneklem (ilan): 126
Üsküdar'ın Tabaklar bölgesinde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 113.270 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki fiyat hareketlerinin Tabaklar özelinde nasıl bir seyir izlediğini gösteriyor. Bölge, Üsküdar'ın yerleşik dokusunu koruyan, orta yaş profilin ağırlıkta olduğu bir mahalle görünümünde. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 523 TL seviyesinde ölçüldü; bu iki veri birlikte okunduğunda bölgenin satış ve kira dinamikleri arasındaki makas daha net anlaşılıyor. Tabaklar, Üsküdar'ın merkezi noktalarına yakınlığı ile konut arayan ailelerin radarında kalmayı sürdürüyor.
Tabaklar'da metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 dönemi endeks verilerine göre Tabaklar'da satılık konut metrekare fiyatları 90.616 TL ile 135.924 TL arasında bir bantta hareket ediyor. Ortalama 113.270 TL, bu bandın ortasına yakın bir noktada konumlanıyor. Bant genişliği, aynı bölgede bile konut tipi, yaş, kat ve cephe gibi faktörlerin fiyatı belirgin biçimde ayrıştırdığını gösteriyor. Alt sınıra yakın fiyatlanan konutlar genellikle tadilat ihtiyacı olan ya da ulaşım akslarına görece uzak birimler olurken, üst sınıra yaklaşanlar yenilenmiş veya manzara avantajı taşıyan daireler olarak öne çıkıyor. Bu dağılım, alıcının bütçesine göre aynı mahallede farklı segmentlerden seçenek bulabileceği anlamına geliyor.
Yıllık değişim ne kadar, aylık hareket ne söylüyor?
Aynı döneme ait verilere göre Tabaklar'da satılık metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 42,43 artış gösterdi. Aylık değişim ise yüzde 3,77 olarak ölçüldü. Bu iki oran, bölgenin son bir yılda hızlı bir fiyatlanma sürecinden geçtiğini ortaya koyuyor. Aylık artışın yıllık ortalamanın altında kalması, ivmenin son dönemde bir miktar dengelendiğine işaret ediyor. Fiyat hareketini tek bir aya bakarak yorumlamak yanıltıcı olur; ama yıllık artışın bu düzeyde olması, bölgeye ilginin sürdüğünü ve arzın talebe aynı hızda karşılık veremediğini düşündürüyor.
Son 12 ayın fiyat seyri tabloda nasıl görünüyor?
Endeks verilerindeki 12 aylık seri, Tabaklar fiyatlarının düz bir çizgide ilerlemediğini gösteriyor. Kasım 2025'te 102.390 TL olan metrekare fiyatı, Mart 2026'da 119.285 TL'ye kadar yükseldi; ardından yaz aylarında geriledi ve Ekim 2026'da 113.270 TL seviyesinde dengelendi. Bu dalgalanma, bölgede fiyatların tek yönlü değil, dönemsel talep değişimlerine duyarlı biçimde hareket ettiğini gösteriyor.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| 2025-11 | 102.390 |
| 2025-12 | 104.701 |
| 2026-01 | 106.990 |
| 2026-02 | 110.880 |
| 2026-03 | 119.285 |
| 2026-04 | 119.378 |
| 2026-05 | 115.504 |
| 2026-06 | 115.210 |
| 2026-07 | 110.514 |
| 2026-08 | 112.039 |
| 2026-09 | 118.405 |
| 2026-10 | 113.270 |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Tabaklar'da konutların yıllık brüt kira getirisi yüzde 5,54 düzeyinde. Bu oran, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendini yaklaşık 18 yılda amorti ettiği anlamına geliyor. Getiri oranı, bölgenin fiyat artışıyla birlikte kira tarafının aynı hızda yükselmediğini gösteriyor. Uzun vadeli elinde tutmayı planlayan, düzenli kira geliri arayan yatırımcı profili için bu tablo anlamlı. Kısa vadede fiyat farkından kazanç hedefleyen alıcılar ise bölgenin son 12 aydaki dalgalı seyrini dikkate almak durumunda. Getiri hesabı, konutun boş kalma süresi ve aidat gibi giderler hesaba katılmadan yapılan brüt bir oran; net getiri bunun altında kalacaktır.
Tabaklar'da arz ve talep dengesi nasıl şekilleniyor?
Aynı dönemde bölgede listelenen satılık konut ilan sayısı 126 olarak kayıtlı. Bu sayı, Tabaklar gibi yerleşik bir mahallede hareketli ama sınırlı bir arz havuzuna işaret ediyor. İlan sayısının görece düşük kalması, yeni konut üretiminin sınırlı olduğu bir dokuda fiyatların talep karşısında daha dirençli kalmasına yol açabilir. Öte yandan sınırlı arz, alıcının seçenek havuzunu da daraltıyor; bütçesine ve beklentisine tam uyan birimi bulmak için daha uzun bir arayış gerekebiliyor. ProX Karar Motoru'nun bölge için ürettiği yatırım skoru 51 seviyesinde; bu, bölgenin ne belirgin bir fırsat ne de belirgin bir risk bölgesi olarak öne çıktığını, dengeli bir profil sunduğunu gösteriyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl etkiliyor?
Endeks verilerindeki mahalle profili, Tabaklar'da ortalama yaşın 37,14 olduğunu gösteriyor. Bu, bölgenin genç ve hareketli bir nüfustan çok, yerleşik ve orta yaş ağırlıklı bir yapıya sahip olduğunu ortaya koyuyor. Mahalle skoru 0,81 düzeyinde; bu değer bölgenin genel yaşam kalitesi göstergelerinde görece güçlü bir konumda olduğunu düşündürüyor. Yerleşik nüfus, konut talebinde ani dalgalanmaları sınırlıyor; bu da fiyatların kısa vadede sert iniş çıkışlar yerine daha ölçülü hareket etmesine katkı sağlıyor. Üsküdar'ın merkezi noktalarına ve ulaşım akslarına yakınlık, bölgeyi hem oturum hem de kiralama amaçlı talebin odağında tutuyor.
Üsküdar genelinde tablo ne gösteriyor?
Bu veri seti ilçe ortalamasına dayanıyor; yani Tabaklar rakamları Üsküdar bütününün bir yansıması olarak okunmalı. İlçe genelinde satılık metrekare fiyatı 113.270 TL, kiralık metrekare fiyatı 523 TL ve yıllık kira getirisi yüzde 5,54 olarak ölçüldü. Bu üç metrik birlikte değerlendirildiğinde, Üsküdar'da satış fiyatlarının kira gelirine kıyasla daha hızlı arttığı bir dönemin içinden geçildiği görülüyor. Tabaklar özelinde alıcı, aynı ilçe içindeki diğer mahallelerle kıyaslama yaparken bu ilçe ortalamasını referans alabilir; ancak mahalle bazında sokak, cephe ve bina yaşı farklarının fiyatı belirgin biçimde değiştireceğini unutmamak gerekiyor.
Önümüzdeki dönemde hangi faktörler belirleyici olabilir?
Tabaklar'da fiyatların yönünü, büyük ölçüde ilçe genelindeki arz eğilimi ve kira tarafındaki hareket belirleyecek. Endeks verileri son 12 ayda aylık bazda dalgalanmaların yaşandığını gösteriyor; bu nedenle tek bir ayın verisine dayanarak kesin bir yön çıkarmak doğru olmaz. Kira getirisinin yüzde 5,54 düzeyinde kalması, satış fiyatlarındaki artışın kira gelirine yansımadığını, bu makasın yatırımcı kararlarında belirleyici olabileceğini düşündürüyor. Yeni konut arzının sınırlı kalması halinde fiyatların mevcut bandı koruması olası görünüyor. Alıcı ve satıcıların, kararlarını verirken güncel endeks verilerini ve bölgedeki ilan hareketlerini birlikte izlemesi, sağlıklı bir fiyat beklentisi kurmanın en somut yolu olarak değerlendirilebilir.
Tabaklar'da hangi alıcı profili öne çıkıyor?
Bölgenin yerleşik dokusu ve ortalama yaş göstergesi, Tabaklar'ı özellikle oturum amaçlı alım yapan aileler için anlamlı kılıyor. Kira getirisinin sınırlı kalması, kısa vadeli getiri arayan yatırımcıdan çok, uzun vadeli elinde tutmayı planlayan alıcıyı işaret ediyor. İlan sayısının 126 düzeyinde olması, seçeneklerin sınırlı ama istikrarlı olduğunu gösteriyor. Alıcıların şu başlıkları kontrol etmesi faydalı olacaktır:
- Bina yaşı ve tadilat durumu: Aynı mahallede fiyat bandının alt ve üst sınırı arasındaki farkın önemli kısmı buradan geliyor.
- Kira çarpanı: Yıllık getiri oranı üzerinden amortisman hesabı yapmadan karar vermemek gerekiyor.
- İlan sayısındaki değişim: Arz havuzunun daralması veya genişlemesi fiyat beklentisini doğrudan etkiliyor.
- Aylık ve yıllık değişim: Tek aylık veri yerine 12 aylık seriyi birlikte okumak daha sağlıklı bir tablo sunuyor.
Tabaklar, Üsküdar içinde dengeli bir fiyat profili sunan, ani sıçramalardan çok dönemsel hareketlerle şekillenen bir mahalle görünümünde. Yatırım kararı verirken bölgenin kira getirisi ile satış fiyatı arasındaki makası ve ilan arzındaki seyri birlikte değerlendirmek, nihai kararı okuyucunun kendi bütçe ve beklentilerine göre vermesi gerekiyor.