İstanbul / Üsküdar / Ferah — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 97.531 TL
- Fiyat bandı (m²): 82.901 – 112.161 TL
- Yıllık değişim: +17,0%
- Ortalama kiralık m²: 438 TL
- Örneklem (ilan): 300
Üsküdar'ın Ferah Mahallesi'nde satılık konut metrekare fiyatı Ekim 2026 itibarıyla ortalama 97.531 TL seviyesinde. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı mahalledeki 300 aktif ilanın ortalamasını yansıtıyor. Ferah, Üsküdar'ın ana arterlerine yakınlığı ve yerleşik konut dokusuyla öne çıkan, son bir yılda fiyat eğrisini istikrarlı biçimde yukarı taşıyan bir mahalle görünümü veriyor.
Ferah'ta metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ferah'ta satılık konutların metrekare fiyatı 82.901 TL ile 112.161 TL arasında değişiyor; ortalama değer 97.531 TL. Bu bant, aynı mahalle içinde bile konut tipi, yaş ve konuma göre belirgin fiyat farkı oluştuğunu gösteriyor. Alt sınır genellikle bakım ihtiyacı olan veya giriş katı dairelerde görülürken, üst sınır manzara ve yeni yapı avantajı taşıyan birimlerde karşımıza çıkıyor.
Bandın genişliği, alıcı açısından pazarlık alanının da geniş olduğu anlamına geliyor. Aynı mahallede iki daire arasında metrekare başına 29 bin TL'yi aşan fark oluşabiliyor. Bu nedenle Ferah'ta fiyat karşılaştırması yaparken mahalle ortalamasına değil, binanın yaşına ve cephesine göre ayrıştırılmış verilere bakmak gerekiyor. Endeks verileri bu ayrımı yapmayan tek bir ortalama sunduğu için, saha denetimi hala belirleyici.
Son 12 ayda fiyat eğrisi nasıl bir seyir izledi?
Ekim 2025'te metrekare fiyatı 80.806 TL olan Ferah'ta, Ekim 2026'da bu değer 97.531 TL'ye çıktı. Endeks verilerine göre yıllık değişim %16,99 oldu. Artış tek bir sıçramadan değil, ay bazında kademeli bir tırmanıştan geliyor.
Aylık veriler tabloya döküldüğünde iniş çıkışların sınırlı kaldığı görülüyor. 2026'nın ilk aylarında 83 bin TL bandında başlayan fiyat, nisanda 90 bin TL'nin üzerine çıktı. Yaz aylarında 89-91 bin TL aralığında yatay seyreden metrekare fiyatı, eylülde 95.707 TL'ye, ekimde ise 97.531 TL'ye yükseldi. Yılın son çeyreğine girerken ivmenin yeniden güçlendiği bir tablo var.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Ekim 2025 | 80.806 |
| Ocak 2026 | 83.424 |
| Nisan 2026 | 90.225 |
| Temmuz 2026 | 91.463 |
| Eylül 2026 | 95.707 |
| Ekim 2026 | 97.531 |
Tablodaki kırılım, fiyat hareketinin mevsimsel değil, talep kaynaklı olduğunu düşündürüyor. Yaz aylarındaki yatay seyir, tipik olarak tatil döneminde işlem hacminin azalmasıyla açıklanabilir. Sonbaharda hem işlem hem fiyat tarafında toparlanma görülmesi, mahalleye yönelik talebin canlı kaldığına işaret ediyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Ferah'ta ortalama kiralık metrekare fiyatı Ekim 2026 döneminde 438 TL. Aynı döneme ait endeks verilerine göre yıllık brüt kira getirisi %5,38. Bu oran, konut fiyatlarına göre kira gelirinin sınırlı kaldığı bir dengeye işaret ediyor.
Yıllık brüt getiri üzerinden basit bir amortisman hesabı yapıldığında, bir dairenin kira geliriyle kendini yaklaşık 18,6 yılda karşıladığı görülüyor. Bu süre, yatırımcı açısından orta vadeli bir perspektif anlamına geliyor. Yüksek fiyat artışı bekleyen alıcı ile düzenli kira geliri arayan alıcının aynı mahalleye farklı gerekçelerle yöneldiğini söylemek mümkün.
Ferah'ta kira getirisi düşük görünse de bunun nedeni büyük ölçüde satış fiyatlarının hızlı artmış olması. Metrekare satış fiyatı bir yılda %16,99 yükselirken kira tarafındaki artışın aynı hızda olmaması, getiri oranını aşağı çekiyor. Bu tablo, kısa vadede kira odaklı değil, uzun vadeli değer artışı odaklı bir yatırım profiline daha uygun düşüyor.
Mahallenin demografik ve yapısal profili fiyatı nasıl etkiliyor?
ProX Karar Motoru verilerine göre Ferah'ın mahalle skoru 0,8284, ortalama konut yaşı ise 36,4. Bu iki gösterge, mahallenin yerleşik ve olgun bir konut stokuna sahip olduğunu ortaya koyuyor. Yeni arzın sınırlı, mevcut yapıların ise büyük ölçüde orta yaşlı olduğu bir bölgede fiyat hareketleri arz esnekliğinden çok talebe bağlı gelişiyor.
Ortalama 36,4 yıllık konut yaşı, alıcının karşısına iki farklı senaryo çıkarıyor. Bir yanda yenileme ve güçlendirme ihtiyacı olan eski yapılar, diğer yanda son yıllarda yapılmış sınırlı sayıda yeni bina. Eski yapılarda metrekare fiyatı bandın alt ucuna, yeni binalarda üst ucuna yaklaşıyor. Bu nedenle aynı mahallede ilan fiyatları arasındaki fark, çoğu zaman bina yaşından kaynaklanıyor.
Mahalle skorunun 0,8284 olması, kamu hizmetlerine erişim, ulaşım ve çevresel koşullar açısından Ferah'ın görece güçlü bir konumda değerlendirildiğini gösteriyor. Skorun bu seviyede olması, talebin sadece yatırımcıdan değil, oturma amaçlı alıcıdan da geldiğini destekliyor.
Arz ve talep dengesinde ilan sayısı ne anlatıyor?
Ferah'ta Ekim 2026 itibarıyla 300 satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, mahalle ölçeğinde makul bir arz havuzuna işaret ediyor. İlan sayısının sınırlı kalması, satıcıların fiyat kırma konusunda aceleci davranmadığı bir piyasa yapısını düşündürüyor.
Talep tarafında ise Üsküdar'ın genel cazibesi belirleyici. Anadolu yakasının merkezi konumlarından biri olan ilçe, hem oturum hem yatırım amaçlı alıcıyı çekiyor. Ferah özelinde ise ilan sayısının 300 bandında kalması, alıcının seçenek baskısı yaşamadığı ama tamamen kapalı bir piyasada da olmadığı anlamına geliyor. Bu denge, fiyatların sert dalgalanmasını engelleyen bir tampon işlevi görüyor.
- Satılık ilan sayısı: 300 (Ekim 2026 dönemi)
- Ortalama metrekare satış fiyatı: 97.531 TL
- Fiyat bandı: 82.901 TL - 112.161 TL
- Ortalama kiralık metrekare fiyatı: 438 TL
- Yıllık brüt kira getirisi: %5,38
- Yıllık fiyat değişimi: %16,99
- Ortalama konut yaşı: 36,4
İstanbul genelindeki arsa arzı Ferah'ı nasıl etkileyebilir?
Emlak Konut'un Halkalı'da 41 bin metrekarelik arsa için 21 Ekim 2026'da ihale düzenleyeceği Taşınmaz Haber tarafından duyuruldu. Bu gelişme doğrudan Ferah'ı ilgilendirmiyor; ancak İstanbul genelinde konut arzına dair beklentileri şekillendiren bir adım olarak takip ediliyor.
Halkalı gibi büyük ölçekli arsa ihaleleri, orta vadede yeni konut üretiminin gündeme geleceğine işaret ediyor. Bu tür projelerin Üsküdar gibi merkezi ilçelerdeki mevcut konut fiyatlarına etkisi genellikle sınırlı kalıyor. Çünkü alıcı profilleri ve lokasyon tercihleri büyük ölçüde örtüşmüyor. Yine de İstanbul genelinde artan arz, uzun vadede fiyat artış hızını dengeleyebilecek bir faktör olarak değerlendirilebilir.
Ferah özelinde ise yeni arsa arzından çok, mevcut yapı stokunun yenilenmesi gündemde. Mahallenin 36,4 yıllık ortalama konut yaşı, kentsel dönüşüm ve bina yenileme faaliyetlerinin orta vadede fiyat oluşumuna etki edebileceğini düşündürüyor. Yeni yapılan binaların bandın üst ucunda fiyatlanması, bu etkinin şimdiden görüldüğünü gösteriyor.
Ferah hangi alıcı profiline hitap ediyor?
Yatırım skoru 82 olan Ferah, dengeli bir profil sunuyor. Yüksek fiyat artışı ve sınırlı kira getirisi bir arada. Bu kombinasyon, uzun vadeli değer artışı hedefleyen alıcı için anlamlı; düzenli nakit akışı önceliği olan yatırımcı için ise daha temkinli bir tablo çiziyor.
Oturma amaçlı alıcı açısından mahalle, yerleşik dokusu ve görece yüksek mahalle skoru ile öne çıkıyor. Fiyat bandının genişliği, farklı bütçelere uygun seçeneklerin aynı mahallede bulunabildiğini gösteriyor. Yatırımcı açısından ise amortisman süresinin yaklaşık 18,6 yıl olması, orta vadeli bir perspektif gerektiriyor.
Sonuç olarak Ferah, Ekim 2026 verileriyle istikrarlı fiyat artışı ve sınırlı kira getirisinin bir arada olduğu bir mahalle görünümünde. Alıcının karar verirken mahalle ortalamasını değil, bina yaşı ve konum bazlı ayrıştırılmış fiyatları dikkate alması, verinin sunduğu en somut yönlendirme olarak öne çıkıyor. Nihai karar, kişisel bütçe ve yatırım ufku doğrultusunda okuyucuya ait.