İstanbul / Üsküdar / Emniyet — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 113.270 TL
- Fiyat bandı (m²): 90.616 – 135.924 TL
- Yıllık değişim: +42,4%
- Aylık değişim: +3,8%
- Ortalama kiralık m²: 523 TL
- Örneklem (ilan): 126
Üsküdar'ın Emniyet bölgesinde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 113.270 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki fiyat seyrinin Emniyet çevresine yansımasını gösteriyor. Bölge, Üsküdar'ın merkezi noktalarına yakınlığı ve yerleşik konut dokusuyla öne çıkıyor; veri seti ilçe ortalaması üzerinden hesaplandığı için Emniyet'e özel mikro farklar için ilan bazlı inceleme gerekiyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 verilerine göre satılık konutlarda metrekare fiyatı 90.616 TL ile 135.924 TL arasında değişiyor. Bu bant, aynı bölgede yaş, kat, cephe ve bina kalitesine göre ciddi farklar oluştuğunu gösteriyor. Dar bant, Emniyet çevresinde alıcının pazarlık payını ve konut seçiciliğini belirleyen temel unsur olarak öne çıkıyor.
Ortalama değerin alt ve üst sınıra uzaklığı dengeli. Alt sınır 90.616 TL, üst sınır ise 135.924 TL. Bu dağılım, bölgede hem yenilenmiş dairelerin hem de eski yapı stokunun aynı anda işlem gördüğünü işaret ediyor. Alıcı açısından bakıldığında, aynı metrekare için ödenen bedelin bina yaşına ve iç düzenlemeye göre belirgin biçimde farklılaştığı bir pazar söz konusu.
| Metrik | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 113.270 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 90.616 TL | Aynı dönem verileri |
| Maksimum m² fiyatı | 135.924 TL | Aynı dönem verileri |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 523 TL | Ekim 2026, endeks verileri |
| Yıllık fiyat değişimi | %42,43 | Ekim 2026, endeks verileri |
| Aylık fiyat değişimi | %3,77 | Ekim 2026, endeks verileri |
| Yıllık kira getirisi | %5,54 | Ekim 2026, endeks verileri |
| Aktif ilan sayısı | 126 | Ekim 2026, endeks verileri |
Son 12 ayın fiyat grafiği ne anlatıyor?
Kasım 2025'te 102.390 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 113.270 TL seviyesine ulaştı. Aradaki hareket düz bir çizgi izlemedi; mart ayında 119.285 TL'ye kadar çıkan fiyat, temmuzda 110.514 TL'ye geriledi. Bu dalgalanma, bölgenin tek yönlü bir fiyat eğiliminde olmadığını gösteriyor.
Endeks verilerine göre mart ve nisan aylarındaki yükseliş, yılın ilk çeyreğinde talebin güçlü olduğu bir döneme denk geliyor. Yaz aylarında görülen geri çekilme ise sezonluk hareketliliğin azalmasıyla örtüşüyor. Eylülde 118.405 TL'ye toparlanan fiyatlar, ekimde 113.270 TL'ye inerek dalgalı seyrini sürdürdü. Yatırımcı açısından bu tablo, giriş zamanlamasının getiri üzerinde etkili olabileceğini düşündürüyor.
- Kasım 2025: 102.390 TL
- Aralık 2025: 104.701 TL
- Ocak 2026: 106.990 TL
- Şubat 2026: 110.880 TL
- Mart 2026: 119.285 TL
- Nisan 2026: 119.378 TL
- Mayıs 2026: 115.504 TL
- Haziran 2026: 115.210 TL
- Temmuz 2026: 110.514 TL
- Ağustos 2026: 112.039 TL
- Eylül 2026: 118.405 TL
- Ekim 2026: 113.270 TL
Kira getirisi ve amortisman ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre bölgede ortalama kiralık metrekare fiyatı 523 TL, yıllık kira getirisi ise %5,54. Bu oran, konut fiyatlarındaki hızlı artışın kira tarafına aynı hızda yansımadığını gösteriyor. Amortisman hesabı yapıldığında, mevcut getiri seviyesiyle konut bedelinin kira geliriyle geri dönüşü uzun bir döneme yayılıyor.
Bu tablo, Emniyet çevresinde yatırım yapacak kişinin profilini de şekillendiriyor. Kısa vadeli nakit akışı bekleyen yatırımcı için getiri oranı sınırlı kalabilir. Buna karşılık bölgenin merkezi konumu ve yerleşik kira talebi, uzun vadeli elde tutma stratejisi izleyenler için değerlendirilebilir bir zemin sunuyor. Yine de nihai karar, kişisel finansal planlamaya ve alternatif getiri seçeneklerine göre verilmeli.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Emniyet bölgesi, Üsküdar'ın iş ve ulaşım akslarına yakın konumuyla konut talebini canlı tutuyor. Endeks verilerindeki ortalama bina yaşı 37,1 yıl; bu da stokun büyük bölümünün eski yapılardan oluştuğunu gösteriyor. Mahalle skoru ise 0,81 seviyesinde hesaplandı. Eski yapı yoğunluğu, kentsel dönüşüm ve yenileme potansiyelini gündeme getiriyor.
Aktif ilan sayısının 126 olması, arz tarafında dar bir pazar olduğunu ortaya koyuyor. Sınırlı ilan stoğu, fiyatların dalgalı seyrinde etkili olabilir. Öte yandan yenileme maliyetleri ve eski binalarda yaşanabilecek teknik sorunlar, alıcının toplam maliyet hesabına eklenmesi gereken kalemler arasında. Bölgede konut alırken bina tesisatı, deprem yönetmeliğine uygunluk ve ortak alan bakımı gibi başlıkların ayrıca incelenmesi gerekiyor.
İstanbul geneliyle karşılaştırma nasıl duruyor?
Yeni Asır'ın Eylül 2026'da aktardığı Ağustos raporuna göre İstanbul'da ortalama konut fiyatı 7,3 milyon TL seviyesinde. Türkiye genelinde ortalama ev fiyatı ise aynı raporda 5 milyon 311 bin TL olarak açıklandı. Bu veriler, İstanbul'un ülke genelinde en yüksek fiyat seviyesine sahip il olduğunu gösteriyor.
Türkiye Gazetesi'nin 24 Eylül 2026 tarihli haberinde BETAM verilerine yer verildi. Buna göre satılık ilanlar üzerinden hesaplanan Türkiye ortalama konut metrekare fiyatı bir yılda %20,4 artışla 45.792 TL'ye yükseldi. Emniyet bölgesinin 113.270 TL'lik metrekare ortalaması, ülke ortalamasının belirgin biçimde üzerinde. Bu fark, İstanbul'un merkezi ilçelerindeki konum avantajını yansıtıyor.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Endeks verilerindeki yıllık %42,43'lük artış, bölgede fiyatların son bir yılda hızlı yükseldiğini gösteriyor. Ancak aylık değişimin %3,77 ile sınırlı kalması, ivmenin yavaşladığına işaret ediyor olabilir. Bu iki veriyi birlikte okumak, fiyat artış hızının önümüzdeki aylarda dalgalanabileceğini düşündürüyor.
Takip edilmesi gereken başlıklar arasında ilan sayısındaki değişim, kira getirisinin seyri ve bölgedeki yenileme hareketliliği yer alıyor. İlan stoğunun artması alıcı lehine bir denge yaratabilir. Kira getirisinin yükselmesi ise yatırım cazibesini etkileyebilir. Bu göstergeler, ProX Karar Motoru'nun dönemsel veri takibinde değerlendirilebilir. Karar aşamasında güncel ilan verileriyle birlikte bina bazlı inceleme yapılması, bölgenin kendi içindeki farklarını görmek açısından faydalı olacaktır.