İstanbul / Üsküdar / Burhaniye — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 155.440 TL
- Fiyat bandı (m²): 132.124 – 178.756 TL
- Yıllık değişim: +26,8%
- Ortalama kiralık m²: 530 TL
- Örneklem (ilan): 300
Üsküdar'ın Burhaniye Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 155.440 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı mahalledeki 300 aktif ilanın ortalamasını yansıtıyor. Burhaniye'yi öne çıkaran şey, Boğaz'a yakın konumu ile Üsküdar merkez arasında sıkışmış, arzı sınırlı bir yerleşim dokusuna sahip olması. Bu sınırlı arz, fiyatların aşağı yönlü hareket alanını daraltıyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Aynı endeks döneminde Burhaniye'de satılık konutların metrekare fiyatı 132.124 TL ile 178.756 TL arasında bir bantta dağılıyor. Ortalama 155.440 TL, bu bandın tam ortasına denk geliyor. Bant genişliği yaklaşık 46 bin TL, yani mahalle içinde konum, kat, bina yaşı ve manzara gibi değişkenler fiyatı belirgin biçimde ayrıştırıyor. Alt uçtaki daireler genellikle iç sokaklarda ve eski yapılarda; üst uçtakiler ise yenilenmiş binalarda ve yüksek katlarda toplanıyor.
Bandın genişliği alıcı için bir pazarlık alanı da yaratıyor. Aynı mahallede iki daire arasında metrekare başına 40 bin TL'yi aşan fark, toplamda 100 metrekarelik bir konutta milyonlarca liraya karşılık geliyor. Bu nedenle Burhaniye'de fiyat karşılaştırması yaparken mahalle ortalamasına değil, aynı sokak ve aynı bina tipine bakmak gerekiyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl gelişti?
Endeks verilerine göre Burhaniye'de ortalama metrekare fiyatı son 12 ayda 112.404 TL seviyesinden 155.440 TL'ye çıktı; yıllık değişim yüzde 26,82 olarak hesaplandı. Bu artış tek bir sıçramadan değil, ay ay kademeli bir tırmanıştan oluşuyor. Aylık seriye bakıldığında fiyatların neredeyse her ay bir önceki ayın üzerine eklediği görülüyor.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) | Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) |
|---|---|---|---|
| Kasım 2025 | 112.404 | Mayıs 2026 | 134.579 |
| Aralık 2025 | 115.475 | Haziran 2026 | 140.276 |
| Ocak 2026 | 121.246 | Temmuz 2026 | 144.307 |
| Şubat 2026 | 122.838 | Ağustos 2026 | 147.037 |
| Mart 2026 | 129.970 | Eylül 2026 | 149.798 |
| Nisan 2026 | 136.097 | Ekim 2026 | 155.440 |
Tablodaki tek düşüş Nisan 2026'dan Mayıs 2026'ya geçişte görülüyor: 136.097 TL'den 134.579 TL'ye. Bu küçük geri çekilme dışında seri kesintisiz yukarı. Eylül 2026'dan Ekim 2026'ya geçişte ise 149.798 TL'den 155.440 TL'ye çıkan aylık hareket, son 12 ayın en sert tek aylık artışı olarak öne çıkıyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Aynı dönemde Burhaniye'de kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı 530 TL. Endeks verilerine göre yıllık brüt kira getirisi yüzde 4,09 seviyesinde. Bu oran, satın alma maliyetinin yıllık kira geliriyle karşılanma hızını gösteriyor ve mahalleyi yüksek fiyat bandında konumlandırıyor.
Getiri oranı tek başına yorumlanmaya elverişli değil; satış fiyatlarının hızlı arttığı bir dönemde kira artışının aynı hızda gitmemesi oranı aşağı çekiyor. Burhaniye'de son 12 ayda satılık metrekare fiyatı yüzde 26,82 artarken kira getirisinin yüzde 4,09'da kalması, bu tabloyu doğruluyor. Yatırımcı açısından bakıldığında bu profil, kısa vadeli nakit akışından çok uzun vadeli değer artışı bekleyen alıcıya hitap ediyor. Peşin gelirle geçinmeyi hedefleyen bir yatırımcı için aynı mahallede getiri beklentisini düşük tutmak gerekiyor.
Amortisman hesabı da benzer bir sonuç veriyor. Yüzde 4,09 getiriyle bir konutun kendini kira geliriyle karşılama süresi uzuyor; bu da Burhaniye'yi "kira çarpanı düşük, fiyat artışı yüksek" kategorisine yerleştiriyor. Mahallede oturmak için alım yapanlar için bu oran ikincil önemde, yatırım amaçlı alımda ise belirleyici.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Burhaniye'nin fiyat yapısını üç unsur belirliyor: Üsküdar merkezine yürüme mesafesinde olması, Boğaz hattına yakınlığı ve yeni konut arzının sınırlı kalması. Mahallede aktif ilan sayısı Ekim 2026 döneminde 300. Bu sayı, talebin canlı olduğu bir mahallede arzın dar kaldığını gösteriyor. Az sayıda ilan, satıcının fiyat belirleme gücünü artırıyor.
Endeks verisindeki mahalle profili de bu tabloyu tamamlıyor: Burhaniye'de ortalama bina yaşı 40,9 yıl, mahalle skoru ise 0,8262. Yüksek bina yaşı, stokun büyük bölümünün eski yapılardan oluştuğunu, yani yenileme ve dönüşüm potansiyelinin masada olduğunu gösteriyor. Eski binalarda metrekare fiyatının alt uca, yenilenmiş yapılarda üst uca yaklaşması bu nedenle tesadüf değil. Alıcı için burada iki ayrı strateji doğuyor: uygun fiyatlı eski daireyi alıp yenileme maliyetini hesaplamak ya da doğrudan yenilenmiş yapıya yönelmek.
Bölgenin ulaşım omurgası da fiyatı destekliyor. Üsküdar'ın Marmaray ve metrobüs bağlantıları, Burhaniye'yi Anadolu yakasının merkezine ve karşı yakaya bağlıyor. Bu erişim, mahalleyi hem oturmak hem de kiraya vermek isteyenler için cazip kılıyor. Ancak aynı erişim, kira tarafında da rekabeti artırıyor; kiracı adayı aynı bütçeyle komşu mahallelere de bakabiliyor. Bu da kira artış hızını satış fiyatı artışının gerisinde tutan etkenlerden biri.
Yatırım skoru ve riskler birlikte nasıl okunmalı?
Endeks verisindeki yatırım skoru Burhaniye için 82 olarak hesaplandı. Bu skor, fiyat artış hızı, arz darlığı ve konum avantajını bir arada tartıyor. Skorun yüksek çıkması, mahallenin veri düzeyinde güçlü bir profile sahip olduğunu gösteriyor; ancak skor bir getiri garantisi değil, karşılaştırma aracı.
Risk tarafında ilk madde fiyat seviyesinin kendisi. Metrekare ortalaması 155.440 TL olan bir mahallede alım yapacak kişinin peşinat ve kredi yükü, daha uygun fiyatlı mahallelere göre daha ağır. İkinci madde, kira getirisinin yüzde 4,09'da kalması; nakit akışına dayalı bir plan yapan yatırımcı için bu oran beklentiyi karşılamayabilir. Üçüncü madde ise bina yaşı ortalamasının 40,9 yıl olması. Eski yapılarda deprem güçlendirmesi, ortak alan yenilemesi ve asansör gibi kalemler ek maliyet olarak gündeme gelebilir.
- Fiyat bandı: 132.124 TL ile 178.756 TL arasında değişiyor; bina tipi ve konum farkı belirgin.
- Yıllık değişim: Yüzde 26,82; son 12 ayda tek aylık düşüş Mayıs 2026'da görüldü.
- Kira getirisi: Yüzde 4,09; nakit akışı odaklı yatırımcı için sınırlı.
- Arz: 300 aktif ilan; mahalle ölçeğinde dar stok.
- Yapı stoğu: Ortalama bina yaşı 40,9 yıl; yenileme maliyeti hesaba katılmalı.
Burhaniye diğer Üsküdar mahalleleriyle nasıl kıyaslanır?
Karşılaştırma yaparken elimizde yalnızca Burhaniye'ye ait doğrulanmış endeks verisi var; komşu mahalleler için aynı döneme ait rakam bu analizde yer almıyor. Bu nedenle Burhaniye'yi kendi iç dinamikleriyle değerlendirmek daha sağlıklı. Yine de Üsküdar genelinde fiyatların ilçe merkezine ve sahil hattına yaklaştıkça arttığı, iç kesimlerde görece gerilediği bilinen bir yapı. Burhaniye bu ölçekte merkeze yakın konumuyla orta-üst bantta yer alıyor.
Türkiye genelindeki fiyat hareketlerine bakmak da bir çerçeve sunuyor. CNN TÜRK'ün Eylül 2026'da aktardığı Ağustos 2026 verileri, konut ve kira bedellerinin şehirler arasında belirgin biçimde ayrıştığını gösteriyor. İstanbul'un bu tabloda en yüksek fiyat bandında yer aldığı biliniyor. Burhaniye gibi merkeze yakın mahalleler, bu ayrışmanın İstanbul içindeki yansımasını temsil ediyor. Alıcı için bu, aynı şehirde çok farklı fiyat seviyelerinin aynı anda var olduğu anlamına geliyor.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Ekim 2026 verisi, Burhaniye'de fiyatların yukarı yönlü bir ivmeyle kapandığını gösteriyor. Son üç ayın serisi (147.037 TL, 149.798 TL, 155.440 TL) artışın hız kesmediğine işaret ediyor. Ancak bu ivmenin süreceğini söylemek için elde yeterli veri yok; endeksin sonraki dönemleri belirleyici olacak.
Takip edilmesi gereken üç gösterge var. Birincisi ilan sayısı: 300 seviyesindeki stok artarsa fiyat artış hızı yavaşlayabilir. İkincisi kira tarafı: metrekare kirası 530 TL'den yukarı çıkmadıkça getiri oranı baskı altında kalır. Üçüncüsü bina yaşı dağılımı: yenilenen yapıların payı arttıkça mahalle ortalaması yukarı çekilebilir. Bu üç gösterge birlikte okunduğunda Burhaniye'nin fiyat yönü hakkında daha net bir tablo çıkıyor. Nihai alım veya satım kararı, kişisel bütçe ve beklentilere göre okuyucuya ait.