İstanbul / Üsküdar / Ayazma — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 113.270 TL
- Fiyat bandı (m²): 90.616 – 135.924 TL
- Yıllık değişim: +42,4%
- Aylık değişim: +3,8%
- Ortalama kiralık m²: 523 TL
- Örneklem (ilan): 126
Üsküdar'ın Ayazma bölgesinde Ekim 2026 döneminde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 113.270 TL olarak kayda geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki fiziksel veriye dayalı ortalama seviyeyi yansıtıyor. Bölgede aynı dönemde listelenen 126 ilan bulunuyor; kiralık metrekare fiyatı ise 523 TL seviyesinde hesaplanmış durumda. Ayazma, Üsküdar'ın tarihi çekirdeğine yakınlığı ve görece erişilebilir fiyat bandıyla öne çıkan bir mahalle olarak dikkat çekiyor.
Ayazma'da metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Ayazma'da satılık konutların metrekare fiyatı 90.616 TL ile 135.924 TL arasında değişiyor; ortalama 113.270 TL. Bu bant, aynı mahallede dahi bina yaşı, kat durumu ve cephe gibi faktörlerin fiyatı belirgin biçimde ayrıştırdığını gösteriyor. Alt ve üst sınır arasındaki fark, alıcıların aynı mahallede çok farklı fiyat profilleriyle karşılaşabileceğini ortaya koyuyor.
Ortalamanın üst bandına yakın konutlar genellikle yenilenmiş dairelerde ve ana ulaşım akslarına yürüme mesafesindeki adreslerde toplanıyor. Alt banda yakın ilanlar ise daha eski yapılarda veya dik eğimli sokaklarda yoğunlaşıyor. Bu dağılım, mahalle içinde fiyat farkını okuyabilen alıcı için pazarlık alanı bırakıyor.
Yıllık değişim ne kadar, aylık hareket ne söylüyor?
Ekim 2026 döneminde metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 42,43 artış gösterdi; aylık değişim ise yüzde 3,77 oldu. Bu iki oran, bölgede fiyatların son bir yılda hızlı bir tırmanış kaydettiğini, aylık bazda ise hareketin daha ölçülü seyrettiğini gösteriyor. Yıllık artışın aylık artıştan belirgin biçimde yüksek olması, fiyat ivmesinin yılın büyük bölümünde biriktiğine işaret ediyor.
Aşağıdaki tablo, son 12 aylık dönemde metrekare fiyatının nasıl bir seyir izlediğini özetliyor. Veriler EmlakEkspertizi endeksinin aylık serisinden alınmıştır.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| 2025-11 | 102.390 |
| 2025-12 | 104.701 |
| 2026-01 | 106.990 |
| 2026-02 | 110.880 |
| 2026-03 | 119.285 |
| 2026-04 | 119.378 |
| 2026-05 | 115.504 |
| 2026-06 | 115.210 |
| 2026-07 | 110.514 |
| 2026-08 | 112.039 |
| 2026-09 | 118.405 |
| 2026-10 | 113.270 |
Seride mart ve nisan aylarında 119 bin TL bandına yaklaşan bir zirve görülüyor. Yaz aylarında fiyat 110 bin TL civarına geriledikten sonra eylülde yeniden yükselmiş, ekimde ise 113 bin TL seviyesine oturmuş. Bu dalgalanma, mahalle ölçeğinde ilan kompozisyonundaki değişimlerin ortalama fiyatı kısa vadede oynatabildiğini gösteriyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Ayazma'da konutların yıllık brüt kira getirisi yüzde 5,54 seviyesinde. Bu oran, satın alma maliyetinin kira geliriyle geri dönüş süresini yaklaşık 18 yıl bandına taşıyor. Getiri oranı, bölgenin spekülatif fiyat hareketlerinden çok düzenli kira akışına dayalı bir profile sahip olduğunu gösteriyor.
Kiralık metrekare fiyatının 523 TL olması, satılık metrekare fiyatıyla karşılaştırıldığında makul bir denge sunuyor. Uzun vadeli kiracı profili arayan yatırımcı için bu tablo, kira gelirinin öngörülebilirliğini artıran bir unsur olarak değerlendirilebilir. Kısa vadeli fiyat artışından kazanç hedefleyen alıcı için ise getiri oranı tek başına belirleyici olmaktan çıkıyor.
- Brüt kira getirisi: yüzde 5,54 (Ekim 2026 endeksi)
- Kiralık ortalama m² fiyatı: 523 TL
- Satılık ortalama m² fiyatı: 113.270 TL
- Amortisman süresi: yaklaşık 18 yıl bandı
- Aktif ilan sayısı: 126
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Ayazma'nın Üsküdar merkezine ve tarihi yarımadaya bağlantısı, bölgeyi hem oturum hem kiralama talebi açısından canlı tutuyor. Endeks verilerindeki mahalle yaş ortalaması 37,1 olarak hesaplanıyor; bu, genç ve orta yaş grubunun ağırlıkta olduğu bir talep yapısına işaret ediyor. Mahalle skoru 0,81 seviyesinde ölçülmüş durumda.
Üsküdar'da son dönemde kamu kaynaklı tartışmalar da gündemde. Yeni Akit'in aktardığı habere göre İBB'nin Üsküdar'daki değerli arazilere ilişkin satış kararı kamuoyunda eleştiri konusu oldu. Böyle gelişmeler, ilçe genelinde arsa ve konut arzına dair beklentileri etkileyebilecek nitelikte. Ayazma özelinde doğrudan bir arz etkisi henüz endeks verilerine yansımış değil; ancak ilçe genelindeki dönüşüm ve imar tartışmaları orta vadede fiyat algısını şekillendirebilir.
Öte yandan Kadıköy Suadiye'de konumlanan Özlem Palas gibi projelerin satılık daire fiyatlarının basında yer alması, Anadolu yakasının üst segmentinde fiyat referanslarının yükseldiğini gösteriyor. Ayazma, bu üst segmente göre daha erişilebilir bir fiyat bandında kalarak farklı bir alıcı kitlesine hitap ediyor.
Alıcı profili ve riskler açısından ne beklenmeli?
Ayazma'da ortalama fiyat bandı, ilk evini alacaklar ile orta vadeli kira geliri hedefleyen yatırımcılar için makul bir aralık sunuyor. Bölgede 126 aktif ilanın bulunması, alıcıya seçenek çeşitliliği sağlıyor; ancak bu sayı aynı zamanda pazarlık payının ilan bazında değişebileceğini gösteriyor. Yatırım skoru 51 seviyesinde hesaplanmış durumda; bu orta düzey skor, bölgenin ne agresif büyüme ne de durgunluk sinyali verdiğini ortaya koyuyor.
Risk tarafında, yıllık yüzde 42,43'lük artışın sürdürülebilirliği sorgulanabilir. Fiyat serisindeki dalgalanma, kısa vadeli alım satım yapacaklar için zamanlama riskini artırıyor. Uzun vadeli oturum veya kira odaklı alıcı için bu dalgalanma daha az belirleyici. Bina yaşı ve yapı kalitesi farkları da fiyat bandının genişliğini açıklayan temel unsur olarak öne çıkıyor.
Önümüzdeki dönemde Üsküdar genelindeki imar ve arz gelişmeleri, Ayazma fiyatlarını dolaylı yoldan etkileyebilir. Endeks serisinin son aylardaki seyri, fiyatların dar bir bantta dalgalanmaya devam edebileceğine işaret ediyor. Karar verirken güncel ilan verilerini ve bölgeye özgü yapı özelliklerini birlikte değerlendirmek gerekiyor.