Üsküdar Arakiyecihacımehmet Konut Fiyatları Ekim 2026: m² 113.270 TL

Arakiyecihacımehmet, Üsküdar'ın kadim mahallelerinden biri olarak Ekim 2026'da metrekare başına ortalama 113.270 TL satılık fiyat seviyesinde işlem görüyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki konut stokunun bir kesitini yansıtıyor. Mahallenin dar sokakları, tarihi doku ile iç içe geçen apartman stoğu ve Boğaz'a yakın konumu, fiyatlamada belirleyici unsurlar arasında. Aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 523 TL olarak kayıtlı. Bu iki sayı, bölgede hem oturum hem yatırım amaçlı alıcıların karşılaştığı tabloyu kabaca ortaya koyuyor.

Arakiyecihacımehmet'te metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?

Aynı endeks dönemine ait verilere göre mahallede satılık metrekare fiyatları 90.616 TL ile 135.924 TL arasında bir bantta dağılıyor. Ortalama 113.270 TL, bu bandın ortasına yakın bir yerde duruyor. Bant genişliği, mahalle içindeki yapı kalitesi, kat durumu ve sokak konumuna göre fiyat farklılaşmasının belirgin olduğunu gösteriyor. Alt uçtaki daireler genellikle bakım gerektiren eski yapıları, üst uçtakiler ise yenilenmiş veya manzara avantajı taşıyan konutları işaret ediyor.

Bandın genişliği alıcı açısından önemli bir esneklik sunuyor. Aynı mahalle içinde 90 bin TL bandındaki bir daire ile 135 bin TL bandındaki bir daire arasında metrekare başına 45 bin TL'yi aşan fark var. Bu fark, tek bir "mahalle fiyatı" üzerinden karar vermenin yanıltıcı olabileceğini gösteriyor. Bina yaşı, asansör, otopark ve cephe gibi ayrıntılar, aynı sokakta bile fiyatı yukarı ya da aşağı çekebiliyor.

Yıllık değişim ve aylık ivme ne anlatıyor?

Endeks verilerine göre yıllık fiyat değişimi yüzde 42,43 seviyesinde gerçekleşti. Aylık değişim ise yüzde 3,77 olarak kayıtlı. Bu iki oran birlikte okunduğunda, yıllık artışın büyük ölçüde son aylardaki hareketten beslendiği görülüyor. Aylık yüzde 3,77'lik ivme, yıllıklandırıldığında yüksek bir tempoya işaret ediyor; ancak tek bir ayın verisiyle genel eğilim hakkında kesin yargıya varmak doğru olmaz.

Son 12 aylık fiyat serisi dalgalı bir seyir çiziyor. Kasım 2025'te 102.390 TL olan metrekare fiyatı, Mart 2026'da 119.285 TL'ye kadar yükseldi, ardından Temmuz 2026'da 110.514 TL'ye geriledi. Eylül 2026'da 118.405 TL'ye toparlanan fiyat, Ekim 2026'da 113.270 TL olarak kayda geçti. Bu iniş çıkışlar, bölgede fiyatların tek yönlü değil, talep ve arz dengesine göre hareket ettiğini gösteriyor.

Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?

Ekim 2026 dönemi verilerine göre mahallede ortalama kiralık metrekare fiyatı 523 TL. Bu seviye, satılık fiyatlarla karşılaştırıldığında yıllık brüt kira getirisinin yüzde 5,54 olduğunu gösteriyor. Bu oran, konut yatırımında kira gelirini önceleyen alıcılar için ölçülebilir bir referans sunuyor. Getiri hesabı brüt bazda; aidat, bakım ve boş kalma süresi gibi kalemler düşüldüğünde net getiri farklılaşacaktır.

Yüzde 5,54'lük brüt getiri, amortisman mantığıyla bakıldığında yaklaşık 18 yıllık bir geri dönüş süresine denk geliyor. Bu süre, konutun satın alma bedelinin kira geliriyle ne kadar sürede karşılanacağını kabaca gösteriyor. Uzun vadeli oturum ya da kira geliri hedefleyen alıcılar için bu tür bir hesap, alternatif yatırım araçlarıyla kıyaslama yaparken faydalı olabilir. Kısa vadeli fiyat hareketinden kazanç bekleyen alıcılar ise farklı bir değerlendirme yapmak durumunda.

• Brüt kira getirisi: yüzde 5,54 (Ekim 2026 dönemi)
• Kiralık metrekare fiyatı: 523 TL
• Satılık metrekare fiyatı: 113.270 TL
• Yıllık fiyat değişimi: yüzde 42,43
• İlan sayısı: 126

Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?

Mahallenin yaş ortalaması 37,1 olarak kayıtlı; bu, bölgede hem genç ailelerin hem de uzun süredir yerleşik sakinlerin bir arada yaşadığını gösteriyor. Üsküdar'ın merkezine ve Marmaray hattına yakınlık, günlük ulaşımda pratik bir avantaj sağlıyor. Arakiyecihacımehmet'in dar sokak dokusu ve tarihi çevresi, yeni arzın sınırlı kalmasına yol açıyor. Sınırlı arz, mevcut konutların değerini koruyan bir unsur olarak öne çıkıyor.

Endeks verilerine göre mahallede 126 satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, ilçe genelindeki binlerce ilanla kıyaslandığında küçük bir stok. Az sayıda ilan, alıcının seçeneklerini daraltırken satıcıların fiyatlama konusunda daha temkinli davranmasına neden olabiliyor. Öte yandan düşük ilan sayısı, talep dalgalanmalarında fiyatların daha hızlı tepki vermesine de yol açabilir. Bu nedenle bölgede alım kararı verirken güncel ilan takibini elden bırakmamak gerekiyor.

Üsküdar genelinde mahalle karşılaştırması nasıl yapılmalı?

Üsküdar, Çengelköy'den Kuzguncuk'a, Selimiye'den Beylerbeyi'ne uzanan 33 mahalleyi kapsıyor. Bu geniş coğrafyada fiyatlar mahalleden mahalleye ciddi farklılık gösteriyor. Arakiyecihacımehmet için geçerli olan 113.270 TL'lik ortalama, ilçe genelindeki bir ortalamayla aynı şey değil. Alıcıların ilçe ortalamasını referans alırken mahalle bazındaki veriyi ayrıca kontrol etmesi, sağlıklı bir karşılaştırma için gerekli.

Emlakjet ve Hepsiemlak gibi platformlarda Üsküdar'ın satılık konut ilanları mahalle bazında filtrelenebiliyor. Bu araçlar, aynı dönemde farklı mahallelerdeki metrekare fiyatlarını yan yana görmeyi kolaylaştırıyor. Ancak ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasında fark olabileceğini unutmamak gerekiyor. Endeks verileri bu noktada fiziksel veriye dayalı bir referans sağlıyor.

Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?

Son 12 aylık seride fiyatların dalgalı seyri, bölgede tek bir yöne kesin bir eğilim çizmeyi zorlaştırıyor. Yatırım skoru 51 olarak kayıtlı; bu orta düzey, bölgenin ne belirgin bir fırsat ne de belirgin bir risk bölgesi olarak öne çıktığını gösteriyor. Alıcılar için bu, karar verirken mahalle içi farklılaşmayı ve konutun kendi özelliklerini daha dikkatli tartmayı gerektiren bir tablo.

İzlenmesi gereken ilk gösterge ilan sayısındaki değişim. 126 ilanın üzerine çıkılması arzın gevşediğine, altına inilmesi ise talebin stoku erittiğine işaret edebilir. İkinci gösterge aylık fiyat değişimi; yüzde 3,77'lik ivmenin birkaç ay üst üste benzer seviyede kalıp kalmadığı, eğilimin kalıcılığı hakkında fikir verebilir. Kira tarafında ise 523 TL'lik metrekare seviyesinin korunması, getiri hesabını doğrudan etkiliyor.

ProX Karar Motoru'nun sunduğu endeks verileri, bu tür takibi düzenli hale getirmek için kullanılabilir. Karar verirken tek bir aya değil, en az 6 aylık seriye bakmak daha sağlıklı bir değerlendirme sunar. Bölgede oturum amaçlı alım yapacaklar için ulaşım ve sosyal çevre, yatırım amaçlı alım yapacaklar için ise kira getirisi ve ilan stoğu öncelikli başlıklar olarak öne çıkıyor. Nihai karar, kişisel ihtiyaç ve bütçe doğrultusunda okuyucuya ait.

İlgili Analizler

• Kısıklı Konut Fiyatları Ekim 2026: m² 96.913 TL, Kira 467 TL
• Üsküdar Kuleli Konut Fiyatları Ekim 2026: m² 161.080 TL
• Üsküdar Konut Fiyatları Ekim 2026: m² 113.270 TL, Kira Getirisi %5,4
• Arakiyecihacımehmet güncel ProX emlak endeksi verileri