Sultangazi 75. Yıl Mahallesi Konut m² Fiyatı 50.007 TL (Ekim 2026)

Sultangazi 75. Yıl Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 50.007 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı mahallede bir yıl öncesine kıyasla yüzde 55,64'lük bir artışa işaret ediyor. Bölge, İstanbul'un orta fiyat bandında yer alan, kira getirisi ile öne çıkan bir yerleşim profili çiziyor.

75. Yıl Mahallesi'nde metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?

Ekim 2026 dönemine ait endeks verileri, mahalledeki satılık konutların metrekare fiyatlarının 42.506 TL ile 57.508 TL arasında değiştiğini gösteriyor. Ortalama 50.007 TL seviyesi, bu bandın tam ortasına denk geliyor. Bant genişliği yaklaşık 15 bin TL; bu da aynı mahalle içinde konut tipi, yaş ve konuma göre fiyat farklılaşmasının belirgin olduğunu ortaya koyuyor.

Bu aralığın alt ucundaki 42.506 TL, genellikle daha eski yapıları veya merkezi akslardan uzak konumları işaret ediyor olabilir. Üst uçtaki 57.508 TL ise yeni binalar, geniş metrekareli daireler ya da ana ulaşım hatlarına yakın adreslerle ilişkilendirilebilir. Alıcı açısından bakıldığında, aynı mahallede 100 metrekarelik bir daire için ödenecek tutar, konutun bu bant içindeki yerine göre ciddi biçimde değişiyor.

Son 12 aylık fiyat hareketi ne anlatıyor?

Kasım 2025'te metrekare fiyatı 32.889 TL olan mahallede, Ekim 2026'ya kadar kesintisiz bir yükseliş yaşandı. On iki aylık seride hiç düşüş ayı bulunmuyor. Yıllık değişim yüzde 55,64 olarak hesaplanırken, yalnızca Eylül 2026'dan Ekim 2026'ya geçişte aylık artış yüzde 5,54 oldu.

Aylık yüzde 5,54'lük hareket, yıllık ortalamanın üzerinde bir ivmeye işaret ediyor. Son çeyrekte fiyatların hızlandığını gösteren bu tablo, talebin arz karşısında güçlü kaldığına dair bir sinyal olarak değerlendirilebilir. Ancak tek bir ayın verisiyle trend ilan etmek doğru olmaz; aylık dalgalanmalar mevsimsel etkilerden de kaynaklanabilir.

Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?

Aynı döneme ait verilere göre mahallede ortalama kiralık konut metrekare fiyatı 289 TL. Buradan hesaplanan yıllık brüt kira getirisi yüzde 6,94. Yani bir dairenin satış fiyatı, yıllık kira gelirinin yaklaşık 14,4 katına denk geliyor. Bu oran, konutun kendini kira geliriyle yaklaşık 14 yılda karşıladığı anlamına geliyor.

Yüzde 6,94'lük getiri, İstanbul genelinde orta segment konutlar için makul bir aralıkta duruyor. Bu profil özellikle uzun vadeli, düzenli nakit akışı hedefleyen yatırımcıya hitap ediyor. Kısa vadede fiyat artışından kazanç bekleyen alıcı için ise amortisman süresi tek başına belirleyici değil; bölgedeki fiyat ivmesi de hesaba katılmalı.

Getiri hesabının brüt olduğunu hatırlatmak gerekiyor. Aidat, bakım, boş kalma süresi ve vergi gibi kalemler düşüldüğünde net getiri bu oranın altına iner. Yatırımcının kendi gider senaryosuyla net hesaplama yapması daha sağlıklı olur.

Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?

75. Yıl Mahallesi'ne ait endeks verileri, ortalama bina yaşını 37,4 yıl olarak gösteriyor. Bu, mahalledeki konut stokunun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğunu ortaya koyuyor. Eski stok, kentsel dönüşüm ve yenileme potansiyelini gündeme getiriyor; ancak bu potansiyelin ne hızda hayata geçeceği ayrı bir veri konusu.

ProX Karar Motoru'nun mahalle skoru 0,797 olarak hesaplanıyor. Bu skor, bölgenin genel yaşam kalitesi ve erişilebilirlik açısından orta-üst bantta değerlendirildiğini gösteriyor. Yatırım skoru ise 55 seviyesinde; yani bölge ne agresif bir fırsat alanı ne de zayıf bir tercih olarak konumlanıyor.

Ekim 2026 döneminde mahallede listelenen satılık ilan sayısı 10. Bu sayı, fiyat oluşumunda sınırlı bir örneklemle karşı karşıya olduğumuzu hatırlatıyor. Az sayıda ilan, tek bir satıcının fiyat politikasının ortalama üzerinde etkili olabileceği anlamına gelir. Alıcının bu noktayı göz önünde tutması, ortalama rakamı mutlak bir referans olarak almaması önemli.

İstanbul genelindeki arz gelişmeleri mahalleyi nasıl etkileyebilir?

İstanbul'da 12 ilçeyi kapsayan TOKİ kiralık sosyal konut projesinde 1.071 daire için hak sahipliği süreci devam ediyor (Milli Gazete, 6 Ekim 2026). Kiralık arz tarafındaki bu tür genişlemeler, orta ve alt gelir grubunun barınma tercihlerini etkileyebilir. Sultangazi gibi kira getirisinin önemli olduğu ilçelerde, sosyal konut arzının kira talebi üzerindeki etkisi izlenmesi gereken bir başlık.

Öte yandan CNN Türk'ün 22 Eylül 2026 tarihli haberine göre Türkiye genelinde konut fiyatları ve kira bedellerine ilişkin Ağustos 2026 verileri açıklandı. Ülke genelindeki fiyat eğilimi, ilçe bazlı hareketlerin yorumlanmasında referans işlevi görüyor. 75. Yıl Mahallesi'ndeki yıllık artışın ülke tablosu içinde nerede durduğunu anlamak için bu tür karşılaştırmalı veriler takip edilmeli.

Hangi alıcı profili için uygun, hangi riskler var?

Mahallenin fiyat bandı ve kira getirisi, iki farklı alıcı grubunu öne çıkarıyor. Birincisi, düzenli kira geliri hedefleyen orta vadeli yatırımcı. İkincisi, oturum amaçlı alım yapacak ve eski stok içinden yenileme potansiyeli taşıyan konut arayan aileler. Her iki grup için de aşağıdaki noktalar dikkate değer:

• Ortalama bina yaşının 37,4 yıl olması, teknik inceleme ve deprem dayanımı kontrolünü zorunlu kılıyor.
• 10 ilanlık sınırlı arz, pazarlık payı ve fiyat karşılaştırması imkanını daraltıyor.
• Yüzde 6,94'lük brüt getiri, giderler düşüldükten sonra net bazda yeniden hesaplanmalı.
• Aylık yüzde 5,54'lük artışın sürdürülebilirliği belirsiz; tek ay verisiyle karar verilmemeli.
• Sosyal konut ve yeni arz gelişmeleri, kira piyasasında rekabeti değiştirebilir.

Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?

Mahalledeki fiyat hareketinin yönünü anlamak için üç gösterge öne çıkıyor. İlk olarak ilan sayısındaki değişim: 10 ilanlık mevcut seviyenin artması, arz baskısı ve fiyat dengesi hakkında bilgi verir. İkincisi aylık değişim serisi; yüzde 5,54'lük son ay artışının kalıcı bir ivmeye mi yoksa geçici bir sıçramaya mı denk geldiği birkaç ay içinde netleşir.

Üçüncü gösterge kira tarafı. Kiralık metrekare fiyatındaki 289 TL seviyesi korunursa getiri oranı dengede kalır. Satış fiyatları hızla yükselirken kiralar aynı hızda artmazsa getiri oranı aşağı gelir; bu da yatırımcı hesabını doğrudan etkiler. Endeks verileri bu iki kalemin birbirinden ne kadar ayrıştığını gösterecek.

75. Yıl Mahallesi, Ekim 2026 tablosunda orta fiyat bandında, makul kira getirisi sunan bir mahalle olarak duruyor. Fiyat ivmesi güçlü, ancak sınırlı ilan sayısı ve eski yapı stoku, karar sürecinde ek kontrol gerektiriyor. Verilerin işaret ettiği tablo bu; nihai alım veya yatırım kararı okuyucunun kendi değerlendirmesine bağlı.

İlgili Analizler

• Uğurmumcu Konut Fiyatları Ekim 2026: m² 50.007 TL, Kira Getirisi %8,3
• Cebeci Sultangazi Konut Fiyatları Eylül 2026: m² 58.611 TL
• Habipler Konut Fiyatları: m² 50.007 TL
• 75.yıl güncel ProX emlak endeksi verileri