İstanbul / Sultanbeyli / Akşemsettin — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 56.406 TL
- Fiyat bandı (m²): 45.125 – 67.687 TL
- Yıllık değişim: +25,1%
- Aylık değişim: +0,7%
- Ortalama kiralık m²: 300 TL
- Örneklem (ilan): 26
Sultanbeyli'nin Akşemsettin Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 56.406 TL seviyesinde. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki fiyat hareketinin mahalleye yansımasını gösteriyor. Bölgede 26 satılık ilanın bulunduğu aynı veri setinde kiralık metrekare fiyatı 300 TL olarak ölçülmüş. Akşemsettin, Sultanbeyli'nin merkeze yakın konumdaki yerleşim dokusunu barındırıyor ve fiyatlamada bu konumun etkisi okunuyor.
Akşemsettin'de metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Mahalledeki satılık konutların metrekare fiyatı 45.125 TL ile 67.687 TL arasında değişiyor. Aynı endeks verilerine göre ortalama 56.406 TL, bu bandın ortasına denk geliyor. Bant genişliği, aynı mahallede bina yaşı, kat durumu ve cephe gibi unsurların fiyata ne kadar yansıdığını gösteriyor. Alt uçtaki 45.125 TL ile üst uçtaki 67.687 TL arasındaki fark, alıcının aynı sokakta bile farklı fiyat profilleriyle karşılaşabileceği anlamına geliyor.
Bu genişlik, pazarlık payı ve ekspertiz değeri açısından da önemli. Bir dairenin hangi bantta yer aldığını anlamak için yalnızca mahalle ortalamasına bakmak yeterli değil. Aynı dönemde ilçe ortalaması üzerinden hesaplanan veriler kullanıldığında, Akşemsettin'deki fiyatların ilçe geneline yakın bir seyir izlediği görülüyor. Endeks verileri ilçe ortalaması niteliğinde olduğundan, tek tek binalar için ayrıca karşılaştırma yapılması gerekiyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl bir tablo çizdi?
Ekim 2025'te 44.852 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 56.406 TL'ye çıktı. Aynı endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 25,09 olarak hesaplandı. Bu, son bir yılda metrekare fiyatının dörtte bir oranında arttığı anlamına geliyor. Aylık değişim ise yüzde 0,65 ile sınırlı kaldı; yani son aydaki hareket, yıllık ortalamanın oldukça altında.
Aylık grafiğe bakıldığında fiyatların düz bir çizgi izlemediği görülüyor. Aralık 2025'te 46.094 TL olan metrekare fiyatı, Nisan 2026'da 51.230 TL'ye, Haziran 2026'da 53.325 TL'ye yükseldi. Temmuz ve ağustos aylarında sırasıyla 52.278 TL ve 52.083 TL'ye geriledi. Eylül 2026'da 53.372 TL'ye toparlanan fiyat, Ekim 2026'da 56.406 TL ile dönemin en yüksek seviyesine ulaştı. Bu iniş çıkışlar, mahallede fiyatların tek yönlü değil dalgalı bir seyir izlediğini gösteriyor.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Ekim 2025 | 44.852 |
| Ocak 2026 | 46.439 |
| Nisan 2026 | 51.230 |
| Temmuz 2026 | 52.278 |
| Ağustos 2026 | 52.083 |
| Eylül 2026 | 53.372 |
| Ekim 2026 | 56.406 |
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Aynı döneme ait verilere göre kiralık konutlarda metrekare fiyatı 300 TL. Yıllık kira getirisi yüzde 6,38 olarak ölçülüyor. Bu oran, bir dairenin satın alma bedelinin yaklaşık 15,7 yılda kira geliriyle karşılandığı anlamına geliyor. Amortisman hesabı, satış fiyatı ile kira çarpanı arasındaki ilişkiyi netleştiriyor. Yüzde 6,38'lik getiri, konut piyasasında orta düzey bir kira verimliliğine işaret ediyor.
Bu profil hangi yatırımcıya uygun? Kira gelirini düzenli nakit akışı olarak görmek isteyen, orta vadeli bir bakış açısına sahip alıcılar için mahalle fiyat bandı makul bir giriş noktası sunuyor. Kısa vadede yüksek fiyat artışı bekleyenler için ise aynı veriler daha temkinli bir tablo çiziyor; zira aylık değişim yüzde 0,65 ile yıllık ortalamanın belirgin şekilde altında. Getiri oranı tek başına karar dayanağı değil; bölgedeki arz, talep ve işlem hacmiyle birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Bölge dinamikleri fiyatlamayı nasıl etkiliyor?
ProX Karar Motoru'nun mahalle skoru 0,80 seviyesinde hesaplanıyor. Ortalama bina yaşı 37,45 yıl. Bu iki veri, Akşemsettin'in eski yapı stoğuna sahip, yerleşik bir mahalle olduğunu gösteriyor. Bina yaşının yüksek olması, aynı mahallede yenilenmiş dairelerle eski daireler arasında fiyat farkı yaratıyor. Metrekare bandının 45.125 TL ile 67.687 TL arasında bu kadar açılmasının bir nedeni de bu.
Yatırım skoru ise 48 olarak ölçülüyor. Bu puan, bölgenin ne tamamen cazip ne de tamamen riskli olduğu bir aralığa denk geliyor. Skoru besleyen unsurlar arasında yerleşik nüfus, mevcut altyapı ve ilçe merkezine yakınlık sayılabilir. Buna karşılık eski yapı stoğu ve sınırlı ilan sayısı, skoru yukarı taşıyan faktörleri dengeliyor. Endeks verilerindeki 26 ilan sayısı, mahallede hareketli ama dar bir pazar olduğunu gösteriyor.
İstanbul genelindeki konut arzına dair gelişmeler de dolaylı olarak bu tür mahalleleri etkiliyor. Emlak Konut'un Eyüpsultan 5. Levent arsa ihalesini 27 Ekim'de yapacağı duyuruldu (Borsatek, Ekim 2026). Bu tür ihale ve arz hareketleri, şehir genelinde konut yatırımına ilgiyi canlı tutarken, Anadolu Yakası'nın çeper ilçelerindeki fiyat algısını da şekillendirebiliyor. Akşemsettin özelinde ise doğrudan bir arz etkisi henüz verilere yansımış değil.
Alıcı ve satıcı için pratik çıkarımlar
Mahallede işlem yapacaklar için birkaç somut nokta öne çıkıyor. Fiyat bandının genişliği, aynı metrekare için ciddi pazarlık alanı doğuruyor. Ekspertiz raporunda bina yaşı ve kat bilgisi, ortalama fiyattan sapmanın en belirgin gerekçeleri arasında yer alıyor. Satıcı tarafında ise 26 ilanlık dar bir pazarda fiyatın ortalamanın üst bandına yakın konumlandırılması, satış süresini uzatabiliyor.
- Ortalama metrekare fiyatı 56.406 TL; alt bant 45.125 TL, üst bant 67.687 TL (Ekim 2026 dönemi endeks verisi).
- Yıllık değişim yüzde 25,09, aylık değişim yüzde 0,65.
- Kiralık metrekare fiyatı 300 TL, yıllık kira getirisi yüzde 6,38.
- Mahallede 26 satılık ilan bulunuyor; pazar dar ve hareketli.
- Ortalama bina yaşı 37,45 yıl; yapı stoğu yenileme potansiyeli taşıyor.
Bu tablo, Akşemsettin'i orta vadeli kira geliri hedefleyenler için değerlendirilebilir kılıyor. Ancak karar öncesinde dairenin bant içindeki konumu, bina yaşı ve ekspertiz değeri ayrı ayrı kontrol edilmeli. Nihai yatırım kararı okuyucuya ait; buradaki veriler yalnızca piyasa fotoğrafını sunuyor.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Ekim 2026 verisi, fiyatların yıllık bazda güçlü, aylık bazda ise yavaşladığını gösteriyor. Bu ikili tablo, piyasanın yön arayışında olduğuna işaret ediyor. Önümüzdeki aylarda ilan sayısındaki değişim, kira getirisinin seyri ve yeni konut arzına dair duyurular, mahalle fiyatlamasını etkileyebilecek başlıca göstergeler arasında.
Özellikle kiralık metrekare fiyatının 300 TL seviyesinde kalıp kalmaması, getiri oranını doğrudan belirleyecek. Satılık tarafta ise 26 ilanlık mevcut arzın artması veya azalması, fiyat bandının daralıp genişlemesinde belirleyici olabilir. Endeks verileri bu yönde bir eğilim gösterirse, mahallenin yatırım skoru da yeniden değerlendirilebilir. Şimdilik tablo, dengeli ama temkinli bir izleme gerektiriyor.