İstanbul / Sultanbeyli / Ahmetyesevi — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 58.403 TL
- Fiyat bandı (m²): 49.643 – 67.163 TL
- Yıllık değişim: +19,8%
- Ortalama kiralık m²: 334 TL
- Örneklem (ilan): 300
Sultanbeyli'nin Ahmet Yesevi Mahallesi'nde Ekim 2026 döneminde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 58.403 TL oldu. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı mahallede ilan veren 300 konutun fiziksel verisinden türetildi. Bölge, İstanbul'un Anadolu yakasında görece erişilebilir fiyat bandını koruyan mahallelerden biri olarak öne çıkıyor; veri dönemi 202610 olarak kayıtlara geçti.
Ahmet Yesevi Mahallesi'nde metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre mahallede satılık konut metrekare fiyatı 49.643 TL ile 67.163 TL arasında bir bantta seyrediyor. Ortalama 58.403 TL, bu aralığın ortasına yakın bir noktada konumlanıyor. Bant genişliği, mahalle içinde konut tipi, yaş ve kat özelliklerine göre fiyat farklılaşmasının belirgin olduğunu gösteriyor.
Bu fark, alıcı açısından önemli bir seçim alanı yaratıyor. Yeni yapılı veya ara kat daireler bandın üst sınırına yaklaşırken, eski yapı stokundaki konutlar alt sınıra daha yakın fiyatlanıyor. Aynı mahallede iki daire arasında metrekare başına 17 bin TL'yi aşan bir fark oluşabilmesi, bölgede tekil konut incelemesinin fiyat karşılaştırmasından daha belirleyici olduğunu ortaya koyuyor.
Fiyat hareketini son 12 aylık verilerle nasıl okumak gerekir?
Ekim 2026 endeks verilerine göre yıllık fiyat değişimi yüzde 19,81 olarak hesaplandı. Aynı döneme ait veriler, son 12 ayda metrekare fiyatının 39.785 TL seviyesinden 58.403 TL'ye taşındığını gösteriyor. Ancak bu artış düz bir çizgide ilerlemedi; aylık seride belirgin kırılmalar var.
Serinin dikkat çeken noktası 2026 yaz sonrası dönem. Temmuz 2026'da 54.195 TL olan metrekare fiyatı, ağustosta 47.165 TL'ye, eylülde 30.644 TL'ye geriledi, ardından ekimde 58.403 TL'ye sıçradı. Bu tür sert salınımlar, ilan kompozisyonundaki değişimden veya düşük örneklemli aylardan kaynaklanabiliyor. Tek bir ayın verisini trend sanmak yerine, çeyrek bazlı okuma yapmak daha sağlıklı sonuç veriyor.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) | Not |
|---|---|---|
| Kasım 2025 | 39.785 | 12 aylık serinin başlangıcı |
| Mart 2026 | 47.936 | Kademeli yükseliş |
| Temmuz 2026 | 54.195 | Yıl içi zirve bölgesi |
| Eylül 2026 | 30.644 | Seride keskin düşüş |
| Ekim 2026 | 58.403 | Yeni dönem ortalaması |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre mahallede ortalama kiralık konut metrekare fiyatı 334 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 6,85 düzeyinde. Bu oran, konut fiyatına göre kira çarpanının görece yüksek olduğunu, yani satın alınan bir dairenin kira geliriyle kendini amorti etmesinin uzun bir döneme yayıldığını gösteriyor.
Yüzde 6,85 getiri, bölgeyi kısa vadeli nakit akışı hedefleyen yatırımcıdan çok, orta ve uzun vadeli değer artışı bekleyen alıcıya yakınlaştırıyor. Amortisman hesabı yapılırken yalnız kira geliri değil, aidat, bakım ve boş kalma süresi gibi kalemlerin de hesaba katılması gerekiyor. Mahalledeki yatırım skoru 47 olarak ölçüldü; bu, dengeli ama temkinli bir profil işaret ediyor.
- Ortalama satılık m² fiyatı: 58.403 TL (Ekim 2026)
- Ortalama kiralık m² fiyatı: 334 TL
- Yıllık brüt kira getirisi: yüzde 6,85
- Aktif satılık ilan sayısı: 300
- Yatırım skoru: 47
Mahallenin konut stoku ve alıcı profili nasıl şekilleniyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre mahalledeki konutların ortalama yaşı 37,5 yıl, mahalle skoru ise 0,80 düzeyinde. Ortalama yaşın bu seviyede olması, stokun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğunu, yeni konut arzının sınırlı kaldığını gösteriyor. Bu durum, yenileme ve dönüşüm potansiyeli taşıyan daireleri öne çıkarıyor.
Alıcı profili de buna paralel şekilleniyor. İlk evini alacak aileler, bütçesini İstanbul'un merkez ilçelerine göre daha verimli kullanmak isteyenler ve orta vadeli değer artışı arayan yatırımcılar aynı mahallede kesişiyor. Eski yapı stokunun bakım maliyeti, satın alma kararında fiyat kadar belirleyici bir kalem haline geliyor. Özellikle 3+1 ve dubleks tipi konutlar ilan havuzunda görünür durumda; hepsiemlak ve Emlakjet gibi platformlarda mahalleye ait satılık daire ilanları düzenli olarak listeleniyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl etkiliyor?
Sultanbeyli, Anadolu yakasının erişilebilir fiyat bandını koruyan ilçelerinden biri. Ahmet Yesevi Mahallesi'nde fiyatların İstanbul ortalamasının altında kalması, talebi bölgeye çekiyor. Ancak bu talebin fiyata yansıması, arzın niteliğine bağlı. Eski yapı ağırlıklı stok, alıcının karşısına çoğunlukla yenileme gerektiren seçenekler çıkarıyor.
Ulaşım bağlantıları ve çevre ilçelerle kurulan ilişki, mahallenin konut talebini destekleyen temel unsur olarak değerlendirilebilir. Buna karşın aynı dönemde ilan sayısının 300 seviyesinde kalması, satıcı ve alıcı arasındaki fiyat beklentisi farkının sürdüğüne işaret ediyor. EmlakEkspertizi'nin Eylül 2026 dönemine ait mahalle kaydında metrekare fiyatı 44.014 TL olarak raporlanmıştı; ekim verisiyle aradaki fark, aylık serideki oynaklığı bir kez daha doğruluyor.
Önümüzdeki dönemde hangi veriler izlenmeli?
Ekim 2026 endeks verileri, mahallede fiyatın yukarı yönlü ama dalgalı bir seyir izlediğini gösteriyor. Önümüzdeki aylarda ilan sayısındaki değişim, kira getirisinin yüzde 6,85 bandında kalıp kalmadığı ve yeni yapı arzının artıp artmadığı yakından takip edilmesi gereken başlıklar. Bu üç gösterge birlikte okunduğunda, bölgenin kısa vadeli yönü hakkında daha net bir tablo oluşabilir.
Alıcı tarafında ise tekil konut incelemesi öne çıkıyor. Aynı mahallede metrekare fiyatının 49.643 TL ile 67.163 TL arasında değişmesi, ortalama rakamın tek başına yeterli olmadığını gösteriyor. Bina yaşı, kat, cephe ve yapı kalitesi gibi unsurlar fiyat farkını açıklayan temel değişkenler olarak değerlendirilebilir. Veriler ışığında yapılan bu analiz, nihai kararın okuyucuya ait olduğu bir çerçeve sunuyor.