İstanbul / Şişli / İzzetpaşa Çiftliği — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 57.190 TL
- Fiyat bandı (m²): 48.612 – 65.768 TL
- Yıllık değişim: +23,9%
- Aylık değişim: +3,0%
- Ortalama kiralık m²: 431 TL
- Örneklem (ilan): 300
Şişli'nin İzzetpaşa Çiftliği mahallesi, Ekim 2026 döneminde konut satış piyasasında dikkat çeken bir fiyat seviyesine ulaştı. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) mahallede ortalama satılık konut metrekare fiyatı 57.190 TL olarak kayıtlara geçti. Aynı dönemde kiralık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 431 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 9,05 düzeyinde hesaplandı. Bu tablo, mahalleyi hem oturum hem de orta vadeli kira geliri arayan alıcılar açısından izlenmeye değer bir noktaya taşıyor.
İzzetpaşa Çiftliği'nde metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Mahalledeki satılık konut fiyatları 48.612 TL ile 65.768 TL arasında bir bantta hareket ediyor. Ortalama 57.190 TL, bu bandın orta noktasına yakın konumlanıyor. Bant genişliği, aynı mahalle içinde yapı yaşı, cephe ve ulaşım aksına yakınlığa göre fiyat farkının belirgin olduğunu gösteriyor. Endeks verilerine göre bu ortalama, 300 aktif ilan üzerinden modellendi.
Fiyat hareketinin yönü de net. Aynı döneme ait veriler, yıllık değişimin yüzde 23,94 olduğunu gösteriyor. Aylık bazda ise fiyatlar bir önceki aya göre yüzde 2,95 yükseldi. Bu iki oran birlikte okunduğunda, mahallede fiyatların yalnızca yıllık düzeyde değil, ay ay da yukarı yönlü bir ivme taşıdığı görülüyor. Alıcı açısından bu, pazarlık marjının daraldığı bir döneme işaret ediyor olabilir.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) |
|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 57.190 TL |
| Minimum m² fiyatı | 48.612 TL |
| Maksimum m² fiyatı | 65.768 TL |
| Yıllık değişim | %23,94 |
| Aylık değişim | %2,95 |
| Aktif ilan sayısı | 300 |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 431 TL |
| Yıllık kira getirisi | %9,05 |
Son 12 ayın fiyat grafiği ne anlatıyor?
Kasım 2025'te 43.510 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 57.190 TL'ye çıktı. Bu, on iki aylık dönemde kesintisiz sayılabilecek bir tırmanış anlamına geliyor. Grafikte tek bir aylık geri çekilme var: Nisan 2026'da fiyat 47.671 TL'den 47.342 TL'ye indi, ardından yükseliş yeniden başladı.
Dikkat çeken nokta, ivmenin yılın ikinci yarısında belirginleşmesi. Haziran 2026'da 50.348 TL olan fiyat, Temmuz'da 52.213 TL, Ağustos'ta 53.929 TL, Eylül'de 55.553 TL ve Ekim'de 57.190 TL oldu. Yani son beş ayda her ay düzenli bir artış kaydedildi. Bu tür bir seri, talebin arzdan hızlı seyrettiği dönemlerde sık görülür. Mahalledeki 300 ilanlık stok, bu talebe karşılık sınırlı bir arz havuzuna işaret ediyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Yıllık kira getirisi yüzde 9,05 seviyesinde. Bu oran, konut fiyatlarındaki hızlı artışa rağmen kira tarafının da paralel biçimde yükseldiğini gösteriyor. Kiralık metrekare fiyatı 431 TL olarak ölçüldü. Basit bir hesapla, bir konutun kendini kira geliriyle finanse etme süresi yaklaşık on bir yıla denk geliyor. Bu süre, İstanbul'un merkezi ilçelerinde sık rastlanan uzun amortisman tablolarına kıyasla daha dengeli bir profil çiziyor.
Hangi yatırımcı profiline hitap ediyor? Yüzde 9 civarındaki getiri, agresif değer artışı bekleyen kısa vadeli alıcıdan çok, düzenli kira geliri isteyen orta vadeli yatırımcıya uygun bir seviye. Öte yandan fiyatların son bir yılda yüzde 23,94 artmış olması, kira getirisinin toplam getiri içindeki payını görece sınırlı tutuyor. Yani mahallede kazanç denklemi büyük ölçüde değer artışına, kira ise tamamlayıcı bir gelir kalemine dayanıyor.
Mahallenin demografik yapısı fiyatları nasıl etkiliyor?
Endeks verilerine göre mahallenin ortalama yaşı 37,12, mahalle skoru ise 0,85 düzeyinde. Bu iki gösterge, genç ve orta yaş grubunun ağırlıkta olduğu, yerleşik bir nüfus yapısına işaret ediyor. Ortalama yaşın 37 civarında olması, hem aile hem de çalışan kesimin aynı mahallede talep oluşturduğu anlamına geliyor.
Bu profil, konut tipine göre talebin de çeşitlendiğini gösteriyor. Küçük metrekareli daireler tek kişilik ve çift kişilik haneler için, daha geniş daireler ise aileler için talep görüyor. Yatırım skoru ise 47 olarak hesaplandı. Bu orta düzey skor, mahallenin ne tamamen doygun ne de keşfedilmemiş bir pazarda olduğunu anlatıyor. Fiyat artışının hızlandığı ama getiri dengesinin hala korunabildiği bir ara bölge profili çiziyor.
Bölgedeki güncel gelişmeler emlak piyasasını nasıl etkiliyor?
Şişli'de Ekim 2026'da yaşanan güvenlik odaklı bir gelişme, mahalle gündemine de yansıdı. Sabah gazetesinin 17 Ekim 2026 tarihli haberine göre, Şişli'de park halindeki yabancı plakalı bir karavan ekiplerin dikkatini çekti ve 15 gün süren takibin ardından yüzlerce kilo uyuşturucu ele geçirildi. İki şüpheli gözaltına alındı.
Bu tür haberler, tek başına bir mahallenin fiyat seviyesini belirlemez. Ancak güvenlik algısı, özellikle ailelerin ve uzun vadeli oturum amaçlı alıcıların lokasyon seçiminde dikkate aldığı bir değişken. Şişli genelinde güvenlik birimlerinin bu tür operasyonları hızlı sonuçlandırması, mahalle sakinleri açısından olumlu bir sinyal olarak okunabilir. Emlak piyasası açısından bakıldığında ise haberin doğrudan bir fiyat etkisi yaratması beklenmez; daha çok kısa vadeli algı yönetimi konusu olarak değerlendirilebilir.
Arz, talep ve fiyat dengesi nereye gidiyor?
Mahallede 300 aktif ilan bulunuyor. Bu sayı, ortalama metrekare fiyatının aylık yüzde 2,95 artmasıyla birlikte okunduğunda, talebin mevcut stoku eritme hızına işaret ediyor. İlan sayısının sınırlı kalması, satıcıların fiyat belirleme gücünü koruduğu bir piyasa yapısına denk geliyor.
Alıcı tarafında ise tablo ikiye ayrılıyor. Nakit alım yapacak yatırımcı için yüksek fiyat seviyesi giriş maliyetini artırıyor. Kredi kullanacak alıcı için ise aylık fiyat artış hızı, bekleme maliyetini yükseltiyor. Bu denklemde mahalle, hızlı karar veren ve lokasyonu tanıyan alıcıya avantaj sağlayabilecek bir yapıda. Yine de her alım kararının kişisel finansal koşullara göre verilmesi gerektiğini hatırlatmak gerekir.
Önümüzdeki dönem için veriler ne işaret ediyor?
Son 12 aylık seri, fiyatların istikrarlı biçimde yükseldiğini gösteriyor. Nisan 2026'daki tek aylık geri çekilme dışında düzenli artış var. Bu eğilim, önümüzdeki aylarda da benzer bir seyrin sürebileceğine dair sinyal olarak değerlendirilebilir. Ancak bu bir öngörüden öteye gitmez; piyasa koşulları, faiz ortamı ve arz değişimleri tabloyu hızla değiştirebilir.
Yatırımcı açısından izlenmesi gereken üç başlık öne çıkıyor:
- İlan sayısındaki değişim: 300 seviyesinden belirgin bir sapma, arz-talep dengesini yeniden fiyatlar.
- Aylık değişim oranı: Yüzde 2,95 civarındaki aylık artışın sürmesi, talebin güçlü kaldığını gösterir.
- Kira getirisi: Yüzde 9,05 seviyesinin korunması, yatırımın gelir tarafını destekler.
İzzetpaşa Çiftliği, Şişli içinde orta segmentte konumlanan, fiyat bandı geniş ama yukarı yönlü ivmesi net bir mahalle görünümünde. Oturum amaçlı alıcı için ulaşım ve günlük yaşam olanakları, yatırımcı için ise kira getirisi ile değer artışının birleşimi belirleyici olacak. Nihai karar, okuyucunun kendi bütçesi ve vade tercihine göre şekillenmeli.