İstanbul / Şişli / Fulya — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 108.162 TL
- Fiyat bandı (m²): 91.938 – 124.386 TL
- Yıllık değişim: -26,2%
- Ortalama kiralık m²: 607 TL
- Örneklem (ilan): 300
Şişli'nin Fulya mahallesi, Ekim 2026 döneminde ortalama satılık metrekare fiyatı 108.162 TL seviyesinde işlem görüyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilan havuzundaki 300 konutun fiziksel verilerinden üretilen model çıktısına dayanıyor. Fulya, Zincirlikuyu ile Gayrettepe arasında sıkışmış, ofis aksına yürüme mesafesindeki konut stoğuyla öne çıkıyor. Bölgedeki ortalama bina yaşı 38,4 olarak hesaplanıyor; bu da fiyatlamayı yeni projelerden çok yenileme potansiyeli taşıyan daireler üzerinden şekillendiriyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Aynı döneme ait endeks verilerine göre Fulya'da satılık konutların metrekare fiyatı 91.938 TL ile 124.386 TL arasında bir bantta dağılıyor. Ortalama 108.162 TL, bandın ortasına yakın bir yerde duruyor. Bu aralık, aynı mahallede cadde üstü ile iç sokak arasındaki farkın hala belirgin olduğunu gösteriyor. Bant genişliği yaklaşık 32 bin TL; yani en düşük ve en yüksek fiyatlı segment arasında ciddi bir makas var.
Bu makasın pratik anlamı şu: 100 metrekarelik bir daire için alt bantta yaklaşık 9,2 milyon TL, üst bantta ise 12,4 milyon TL civarı bir fiyat konuşuluyor. Alıcı tarafında bütçe planlaması yaparken mahalle ortalamasını tek başına referans almak yanıltıcı olabilir. Bina yaşı, kat, otopark ve cephe gibi değişkenler ortalamanın iki yanına savrulmayı kolaylaştırıyor.
Yıllık değişim neden negatif görünüyor?
Endeks verilerine göre Fulya'da ortalama metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 26,25 geriledi. Bu düşüş, nominal fiyatların dört çeyreklik pencerede aşağı yönlü bir düzeltme yaşadığını gösteriyor. Ancak veriyi tek başına okumak yanıltıcı olur; çünkü aylık seri içinde sert sıçramalar var.
Son 12 aylık trende bakıldığında fiyat 2025 Kasım'da 92.539 TL, 2026 Ocak'ta 87.299 TL seviyesine indi. Ardından Nisan'da 97.813 TL, Mayıs'ta 104.069 TL'ye çıktı. Haziran ayında 62.826 TL gibi ilan kompozisyonundan kaynaklanan bir kırılma görülüyor; Temmuz'da 92.364 TL'ye, Ağustos'ta 104.792 TL'ye toparlandı. Eylül 104.098 TL, Ekim ise 108.162 TL oldu. Yani son üç ayda yukarı yönlü bir ivme var, yıllık karşılaştırma ise geçen yılın yüksek tabanından dolayı negatif çıkıyor.
Bu tablo, mahallede fiyat beklentisinin tek yönlü olmadığını gösteriyor. Satıcı için ilan fiyatlaması, alıcı için pazarlık marjı hesabı yapılırken son üç ayın seyri, 12 aylık ortalamadan daha işlevsel bir referans sunabilir.
Kira getirisi ve amortisman hangi profile hitap ediyor?
Endeks verilerine göre Fulya'da ortalama kiralık metrekare fiyatı 607 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 6,73. Bu oran, konut yatırımında nakit akışı arayan profile uygun bir seviyeye işaret ediyor. Amortisman hesabı kabaca 15 yıla yakın bir geri dönüş süresi anlamına geliyor; ancak bu hesap brüt getiri üzerinden yapılıyor, aidat, bakım ve boş kalma süreleri dahil değil.
Fulya'nın kira tarafındaki avantajı, talep tabanının sadece ailelerden oluşmaması. Levent ve Gayrettepe ofis aksında çalışan beyaz yakalı profil, bölgede kiralık daire talebini canlı tutuyor. Yine de kira getirisini değerlendirirken daire tipi önemli: 2+1 ve 3+1 dairelerde kira çarpanı, stüdyo ve 1+1'lere göre farklı davranabiliyor. Endeks verisi mahalle bütününe ait olduğu için tip bazlı ayrım sunmuyor.
- Brüt kira getirisi: yüzde 6,73 (Ekim 2026 dönemi endeks verisi)
- Ortalama kiralık metrekare fiyatı: 607 TL
- Ortalama satılık metrekare fiyatı: 108.162 TL
- İlan havuzu büyüklüğü: 300 konut
- Ortalama bina yaşı: 38,4
Fulya'yı çevre mahallelerle nasıl kıyaslamalı?
Fulya'nın fiyat düzeyini anlamak için bant ve getiri metriklerini birlikte okumak gerekiyor. Aşağıdaki tablo, doğrulanmış endeks verisinin sunduğu çerçeveyi özetliyor. Karşılaştırma, aynı mahalle içindeki segmentler ve getiri-satış ilişkisi üzerinden kuruluyor; komşu mahalle verisi bu içerikte doğrulanmış olarak yer almıyor.
| Metrik | Değer | Veri dönemi / kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 108.162 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Alt bant m² fiyatı | 91.938 TL | Ekim 2026, aynı dönem verisi |
| Üst bant m² fiyatı | 124.386 TL | Ekim 2026, aynı dönem verisi |
| Yıllık değişim | Yüzde -26,25 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 607 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| Yıllık brüt kira getirisi | Yüzde 6,73 | Ekim 2026, endeks verisi |
| İlan sayısı | 300 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Yatırım skoru | 83 | ProX Karar Motoru değerlendirmesi |
Arz ve talep dengesi fiyatlamayı nasıl etkiliyor?
300 ilanlık havuz, Fulya gibi merkezi bir mahalle için sınırlı sayılabilecek bir arzı işaret ediyor. Mahalle ölçeğinde ilan sayısının düşük kalması, satıcıların fiyat belirleme esnekliğini koruyor. Öte yandan ortalama bina yaşının 38,4 olması, stokun önemli bölümünün yenileme veya dönüşüm potansiyeli taşıdığını gösteriyor.
Bu yapı iki tür alıcıyı aynı anda mahalleye çekiyor. Birincisi, merkeze yakınlık nedeniyle oturmak için alım yapanlar. İkincisi, eski binayı alıp yenileme sonrası değer artışı hedefleyen yatırımcılar. İkinci grupta maliyet hesabı kritik: yenileme bütçesi, ruhsat süreci ve apartman kararları toplam getiriyi doğrudan etkiliyor. Endeks verisi bu tür bireysel maliyetleri kapsamıyor.
Türkiye genelinde ise tablo farklı. Capital'in aktardığı Emlakjet Endeksa Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre ülke genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL düzeyinde. CNN TÜRK'ün Ağustos 2026 verilerine dayandırdığı haberde de şehirler arası fiyat farkları öne çıkıyor. Fulya'nın metrekare fiyatı, İstanbul içinde üst segmentte konumlanıyor; bu nedenle ülke ortalamasıyla doğrudan kıyaslamak sağlıklı sonuç vermez.
Yatırım skoru 83 ne anlatıyor?
ProX Karar Motoru'nun Fulya için ürettiği yatırım skoru 83 seviyesinde. Bu skor; fiyat bandı, kira getirisi, ilan derinliği ve bina yaşı gibi değişkenlerin bir arada değerlendirilmesiyle oluşuyor. Skorun yüksek çıkması, mahallenin veri düzeyinde dengeli bir profile sahip olduğunu gösteriyor. Ancak skor bir getiri taahhüdü değil; yalnızca mevcut verinin karşılaştırmalı okunmasını kolaylaştıran bir göstergedir.
Mahalle skoru 0,8666 olarak hesaplanıyor. Bu değer, bölgenin sosyoekonomik ve konumsal göstergeler açısından güçlü bir zeminde olduğunu işaret ediyor. Yine de her alıcının hedefi farklı: kimisi aylık kira nakit akışına, kimisi uzun vadeli değer korumasına odaklanıyor. Skoru bu iki hedefe göre ayrı ayrı yorumlamak gerekiyor.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Ekim 2026 verisi, Fulya'da fiyatların son üç ayda toparlandığını ancak yıllık bazda hala negatif bölgede olduğunu gösteriyor. Bu ikili tablo, önümüzdeki çeyreklerde fiyat istikrarının ne yönde evrileceğine dair belirsizliği koruyor. Endeks verileri tek başına gelecek öngörüsü sunmuyor; ancak aylık serinin yönü takip edilebilir bir gösterge olarak değerlendirilebilir.
İzlenmesi gereken başlıklar şunlar:
- Aylık metrekare fiyat serisinin 100 bin TL üzerinde tutunup tutunmadığı
- İlan sayısının 300 bandında kalıp kalmadığı, arz sıkışmasının sürmesi
- Kira getirisinin yüzde 6,73 seviyesinden ne yöne kaydığı
- Bina yaşı yüksek stokta yenileme hareketlerinin hızı
- Levent ve Gayrettepe ofis aksındaki istihdam hareketlerinin kiralık talebe yansıması
Fulya, merkezi konumu ve sınırlı ilan havuzuyla dikkat çeken bir mahalle olmayı sürdürüyor. Alıcı ve satıcı için doğru referans, mahalle ortalamasını bant genişliği ve son üç ayın seyriyle birlikte okumak. Nihai karar, kişisel bütçe ve elde tutma süresine göre okuyucuya ait.