İstanbul / Sarıyer / Kazımkarabekir (dağevleri) — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 139.944 TL
- Fiyat bandı (m²): 111.955 – 167.933 TL
- Yıllık değişim: +28,4%
- Aylık değişim: +2,0%
- Ortalama kiralık m²: 528 TL
- Örneklem (ilan): 89
S Sarıyer'in Kazımkarabekir (Dağevleri) bölgesinde satılık konut metrekare fiyatı Ekim 2026 itibarıyla 139.944 TL seviyesinde. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki ortalama metrekare fiyatını yansıtıyor ve bölgedeki 89 aktif satılık ilanın oluşturduğu arz tablosuyla birlikte okunması gereken bir dengeye işaret ediyor. Bölge, Boğaz'a yakın konumu ve müstakil konut dokusuyla öne çıkan bir yaşam alanı olarak alıcı profilini şekillendiriyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre bölgede satılık konut metrekare fiyatları 111.955 TL ile 167.933 TL arasında bir bantta hareket ediyor. Ortalama 139.944 TL ise bu bandın ortasına yakın bir noktada. Bu genişlik, aynı mahalle içinde konut tipi, yaş, parsel büyüklüğü ve manzara gibi faktörlerin fiyatı belirgin biçimde ayrıştırdığını gösteriyor.
Bandın alt ucundaki 111.955 TL, daha eski yapılı veya iç kesimlerde konumlanan konutları işaret ederken, üst uçtaki 167.933 TL yenilenmiş ya da geniş parselli seçenekleri kapsıyor. Alıcı açısından bu aralık, aynı bölgede iki farklı bütçe profiline kapı açıyor: giriş seviyesinde değerlendirme yapanlar ve üst segmentte arayanlar.
Yıllık değişim ne kadar, aylık tablo ne söylüyor?
Aynı döneme ait verilere göre metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 28,4 artış gösterdi. Aylık değişim ise yüzde 2,01 düzeyinde. Bu iki oran birlikte okunduğunda, fiyatların son bir yılda belirgin biçimde yükseldiği, ancak son aydaki ivmenin daha sınırlı kaldığı görülüyor.
Son 12 aylık trend, fiyat hareketinin tek yönlü olmadığını ortaya koyuyor. Endeks verilerine göre metrekare fiyatı Kasım 2025'te 132.408 TL iken Mart 2026'da 148.156 TL'ye, Mayıs 2026'da ise 153.322 TL'ye kadar yükseldi. Ardından Haziran'da 144.818 TL'ye, Temmuz'da 139.136 TL'ye geriledi. Ağustos'ta 144.280 TL'ye toparlanan fiyat, Eylül'de 141.204 TL, Ekim'de ise 139.944 TL olarak kaydedildi.
Bu tablo, bahar aylarındaki hızlı yükselişin ardından yaz döneminde bir düzeltme yaşandığını, sonbaharda ise fiyatın yeniden dar bir bantta dengelendiğini gösteriyor. Alıcı ve satıcı arasındaki pazarlık payı bu tür dönemlerde genişleyebiliyor.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 132.408 |
| Mart 2026 | 148.156 |
| Mayıs 2026 | 153.322 |
| Temmuz 2026 | 139.136 |
| Ekim 2026 | 139.944 |
Kira getirisi ve amortisman ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre bölgede ortalama kiralık metrekare fiyatı 528 TL. Yıllık kira getirisi ise yüzde 4,53 olarak hesaplanıyor. Bu oran, konut fiyatlarına göre kira gelirinin görece sınırlı kaldığı bir dengeye işaret ediyor.
Yüzde 4,53'lük getiri, bölgenin daha çok uzun vadeli değer artışı bekleyen alıcılara hitap ettiğini gösteriyor. Kira gelirini öncelikli gören yatırımcı için bu oran, alternatif bölgelerle karşılaştırma yapmayı gerektiriyor. Metrekare başına satış ve kira rakamları üzerinden yapılan basit bir hesapla, konutun kendini kira geliriyle amorti etme süresi yaklaşık 22 yıla denk geliyor. Bu süre, bölgenin spekülatif kısa vadeli kazanç yerine oturmuş bir mülk edinme mantığına daha yakın durduğunu ortaya koyuyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Kazımkarabekir (Dağevleri) bölgesi, Sarıyer'in orman dokusuna yakın, müstakil ve az katlı konut ağırlıklı yapısıyla ayrışıyor. ProX Karar Motoru'nun mahalle skoru 0,79 seviyesinde. Bu skor, bölgenin yaşam kalitesi göstergelerinde görece güçlü bir profile sahip olduğunu gösteriyor. Ortalama yapı yaşı ise 37,8 olarak ölçülüyor; bu da stokta yenileme ve dönüşüm potansiyeli barındıran konutların ağırlıklı olduğunu ima ediyor.
İlan arzı tarafında 89 aktif satılık konut bulunuyor. Bu sayı, bölgenin büyük ölçekli bir arz dalgasıyla karşılaşmadığını, fiyat dengesinin daha çok mevcut stok içindeki nitelik farklarıyla kurulduğunu düşündürüyor. Sahibinden ve Hepsiemlak gibi platformlarda Kazım Karabekir Paşa Mahallesi başlığı altında listelenen konutlar, 1+1'den 3+1'e uzanan tip çeşitliliği sunuyor. Bu çeşitlilik, hem ilk konut alıcısına hem de geniş metrekare arayan ailelere alan açıyor.
Bölgenin Sarıyer ilçe ortalaması içinde değerlendirildiğini hatırlatmak gerekiyor. Endeks verisindeki kapsam ilçe düzeyinde olduğu için rakamlar, Sarıyer genelindeki ortalama eğilimi yansıtıyor. Mahalle bazında farklılaşma ise konut tipi ve konuma göre bu ortalamanın altında ya da üstünde fiyatların oluşmasına yol açabiliyor.
Hangi alıcı profili öne çıkıyor?
Yatırım skoru 50 seviyesinde ölçülen bölge, dengeli bir profil çiziyor. Ne hızlı getiri vaat eden hareketli bir pazar ne de tamamen durgun bir tablo. Bu denge, bölgeyi orta ve uzun vadeli mülk edinme stratejisi izleyenler için değerlendirilebilir kılıyor.
- İlk konut alıcısı: Bandın alt ucundaki 111.955 TL seviyesindeki seçenekler, sınırlı bütçeyle bölgeye giriş arayanlar için öne çıkıyor.
- Aile profili: Müstakil ve az katlı konut dokusu, geniş metrekare arayan ailelerin ilgisini çekiyor.
- Uzun vadeli yatırımcı: Yüzde 4,53 kira getirisi ve 37,8 ortalama yapı yaşı, yenileme potansiyeli barındıran konutlara yönelenler için anlam taşıyor.
- İkinci konut alıcısı: Orman dokusuna yakın konum, mevsimlik kullanım düşünenler için değerlendirme alanı sunuyor.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Son 12 ayın verileri, fiyatın bahar aylarında hızlı yükseldiğini, yaz döneminde geri çekildiğini ve sonbaharda 139.000 TL bandında dengelendiğini gösteriyor. Bu örüntü, önümüzdeki aylarda fiyatın mevcut bant içinde dalgalanabileceğine işaret ediyor.
İzlenmesi gereken ilk gösterge ilan sayısı. 89 aktif ilanın belirgin biçimde artması arz baskısı yaratabilir, azalması ise fiyatı destekleyebilir. İkinci gösterge aylık değişim oranı. Yüzde 2,01'lik son aylık değişimin üzerine çıkılması ivmenin yeniden güçlendiğini, altına inilmesi ise dengelenmenin sürdüğünü düşündürebilir. Üçüncü olarak kira tarafındaki 528 TL metrekare seviyesi takip edilmeli; kira getirisinin yüzde 4,53 civarında seyretmesi, satış fiyatlarıyla kira arasındaki makasın korunduğunu gösterir.
Bölgedeki ortalama yapı yaşının 37,8 olması, kentsel dönüşüm ve yenileme projelerinin orta vadede stok kalitesini etkileyebileceğini akla getiriyor. Bu tür gelişmelerin fiyat bandının üst ucunu genişletme potansiyeli taşıdığı değerlendirilebilir. Ancak bu, veriye dayalı bir olasılık olarak okunmalı; nihai karar alıcının kendi ihtiyaç ve bütçe değerlendirmesine bağlı.
Kazımkarabekir (Dağevleri), Sarıyer içinde sınırlı arz, müstakil dokulu stok ve görece istikrarlı kira getirisiyle tanımlanan bir bölge olarak öne çıkıyor. Ekim 2026 verileri, fiyatın kısa vadede sıçrama yerine denge aradığını, alıcı için pazarlık alanının korunduğunu gösteriyor. Bölgeyi değerlendirenler için en sağlıklı yaklaşım, ilan bazında konut niteliğini ve son 12 ayın fiyat hareketini birlikte okumak olacaktır.