İstanbul / Pendik / Kurtdoğmuş Köyü — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 46.938 TL
- Fiyat bandı (m²): 39.897 – 53.979 TL
- Yıllık değişim: +33,9%
- Aylık değişim: +2,4%
- Ortalama kiralık m²: 324 TL
- Örneklem (ilan): 289
Pendik'in kuzeyinde, orman dokusunun içine yerleşmiş Kurtdoğmuş Köyü, Ekim 2026 itibarıyla konut satış piyasasında dikkat çeken bir fiyat seviyesine ulaştı. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) köyde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 46.938 TL olarak kayıtlı. Aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 324 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 8,3 seviyesinde. İlan sayısının 289 olduğu köyde, veri seti 12 aylık istikrarlı bir yükseliş eğrisi çiziyor. Kurtdoğmuş, Pendik'in sahil bandındaki yoğun yapılaşmadan uzak konumuyla, bahçeli ve müstakil ağırlıklı bir arz profiline sahip.
Kurtdoğmuş'ta metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verisine göre köyde satılık konutların metrekare fiyatı 39.897 TL ile 53.979 TL arasında değişiyor; ortalama 46.938 TL. Bu bant, aynı mahallede dahi konut tipine göre ciddi bir fiyat farkı oluştuğunu gösteriyor. Alt sınırdaki ilanlar genellikle bakım ihtiyacı olan veya arsa payı sınırlı yapıları işaret ederken, üst sınıra yakın fiyatlanan konutlar son dönemde yenilenmiş, geniş parsele oturan müstakil evlerden oluşuyor. Alıcı açısından bakıldığında ortalama ile maksimum arasındaki yaklaşık 7.000 TL'lik metrekare makası, pazarlık payının ve konut kalitesi ayrımının en somut göstergesi.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl bir seyir izledi?
Kurtdoğmuş'ta ortalama metrekare fiyatı Kasım 2025'te 35.956 TL iken Ekim 2026'da 46.938 TL'ye çıktı. Endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 33,85, aylık değişim ise yüzde 2,41. Bu, köyün Pendik genelinden bağımsız hareket etmediğini, ancak fiyat artışının düzenli aylık adımlarla gerçekleştiğini gösteriyor. Aylık yüzde 2,41'lik artış, yıllıklandırıldığında dalgalı ama kesintisiz bir tırmanışa işaret ediyor.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 35.956 |
| Ocak 2026 | 37.406 |
| Mart 2026 | 39.604 |
| Mayıs 2026 | 41.590 |
| Temmuz 2026 | 44.113 |
| Eylül 2026 | 45.832 |
| Ekim 2026 | 46.938 |
Tablodaki seri, fiyatların hiçbir ayda geri çekilmediğini, artış hızının ise yaz aylarında belirginleştiğini ortaya koyuyor. Haziran ile Ekim arasındaki dört ayda metrekare fiyatı 42.803 TL'den 46.938 TL'ye yükseldi; bu dönem, köyde ilan gören alıcıların fiyat algısını yeniden kalibre etmesini gerektiren bir aralık.
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Aynı dönem verilerine göre Kurtdoğmuş'ta kiralık konutların metrekare fiyatı 324 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 8,3. Bu oran, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendini yaklaşık 12 yılda geri kazanacağı anlamına gelir (100 / 8,3). Ancak bu hesap brüt getiri üzerinden yapılır; bakım, aidat, vergi ve boş kalma süreleri düşüldüğünde net getiri daha düşük olur. Köyün müstakil ve bahçeli konut ağırlıklı yapısı, kiracı bulma süresini sahil bandındaki apartman dairelerine göre uzatabilir. Yüzde 8,3'lük getiri, kira odaklı yatırımcıdan çok orta vadeli değer artışı bekleyen alıcıya hitap eden bir profil çiziyor.
- Ortalama satılık m²: 46.938 TL (Ekim 2026)
- Fiyat bandı: 39.897 TL ile 53.979 TL arası
- Yıllık fiyat değişimi: yüzde 33,85
- Aylık fiyat değişimi: yüzde 2,41
- Kiralık m²: 324 TL
- Yıllık kira getirisi: yüzde 8,3
- Aktif ilan sayısı: 289
Köyün arz-talep dengesi fiyatı nasıl şekillendiriyor?
289 aktif ilan, Pendik'in kalabalık mahallelerine kıyasla sınırlı ama durağan olmayan bir arz havuzuna işaret ediyor. Endeks verilerine göre köyün mahalle skoru 0,78574, ortalama bina yaşı ise 36,9 yıl. Bu yaş ortalaması, stokun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğunu, yenileme ve dönüşüm potansiyelinin fiyat farklılaşmasında belirleyici olduğunu gösteriyor. Yeni yapılmış veya kapsamlı tadilat görmüş konutların üst fiyat bandına yakın konumlanması tesadüf değil. Talep tarafında ise şehir merkezinden uzaklaşma eğilimi, bahçe ve düşük yoğunluk arayan aile profillerini köye çekiyor.
ProX yatırım skoru ve veri kalitesi ne anlama geliyor?
ProX Karar Motoru'nun Kurtdoğmuş için ürettiği yatırım skoru 48 seviyesinde. Bu skor, köyü ne açık ara öne çıkan ne de geride kalan bir konumda değerlendiriyor; dengeli bir profil sunuyor. Veri setinin model tabanlı olduğu ve ProX Emlak Endeksi'nin fiziksel verisine dayandığı belirtilmeli. Model tabanlı veri, ilan fiyatlarının yanı sıra konum ve yapı özelliklerini de hesaba katar; ancak tek tek konutların durumu her zaman genel ortalamadan sapabilir. Bu nedenle skoru bir başlangıç noktası olarak okumak, kesin bir yargıya varmak yerine bölgeyi tanımak için kullanmak daha doğru.
Pendik genelinde Kurtdoğmuş nerede duruyor?
Kurtdoğmuş, Pendik'in güney sahil bandındaki yoğun apartman dokusundan farklı bir pazar dinamiğine sahip. Köyde ortalama metrekare fiyatının 46.938 TL olması, müstakil ve bahçeli konut ağırlıklı arzın fiyatı yukarı taşıdığını düşündürüyor. Aynı dönemde kiralık metrekare fiyatının 324 TL'de kalması, satış ve kira pazarları arasındaki makasın geniş olduğunu gösteriyor. Bu makas, satın alma kararını kira çarpanı üzerinden veren yatırımcı için temkinli olmayı gerektirirken, uzun vadeli oturum veya değer artışı hedefleyen alıcı için farklı bir tablo çiziyor.
Ekim 2026 sonrası için veriler ne işaret ediyor?
Son 12 aylık seri, Kurtdoğmuş'ta fiyatların aylık bazda istikrarlı arttığını gösteriyor. Endeks verileri, aylık yüzde 2,41'lik artışın sürdürülebilirliği konusunda kesin bir sinyal vermiyor; ancak arzın sınırlı kalması halinde fiyatların mevcut bandın üst sınırına doğru hareket etme potansiyeli taşıdığı değerlendirilebilir. Buna karşılık 289 ilanlık stokun erimesi veya artması, önümüzdeki dönemde belirleyici olacak. Kira tarafında yüzde 8,3'lük getirinin korunup korunmayacağı ise satış fiyatlarındaki artış hızına bağlı. Alıcı ve satıcıların bu dengeyi kendi finansman ve oturum planlarına göre okuması gerekiyor; nihai karar okuyucuya ait.