İstanbul / Maltepe / Feyzullah — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 113.242 TL
- Fiyat bandı (m²): 96.256 – 130.228 TL
- Yıllık değişim: +10,3%
- Ortalama kiralık m²: 608 TL
- Örneklem (ilan): 300
Maltepe'nin Feyzullah Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 113.242 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı dönemde ilan portföyünde yer alan 300 konutun fiyatlama eğilimini yansıtıyor. Bölgeyi ilçenin diğer mahallelerinden ayıran temel özellik, son bir yılda fiyat hareketinin tek yönlü değil, dalgalı bir seyir izlemesi. Endeksin 12 aylık fiyat serisi, alıcı ve satıcı arasındaki pazarlık alanının genişlediğine işaret ediyor.
Feyzullah'ta metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 dönemi endeks verilerine göre Feyzullah Mahallesi'nde satılık konutların metrekare fiyatı 96.256 TL ile 130.228 TL arasında bir bantta hareket ediyor. Bu aralık, aynı mahallede yan yana iki binanın bile metrekare başına ciddi farkla fiyatlanabileceğini gösteriyor. Ortalamanın 113.242 TL olması, bandın ortasına yakın konumlanan stokların portföyün ağırlığını oluşturduğunu anlatıyor.
Bant genişliği, alıcının ne aldığını bilmesini gerektiriyor. Bina yaşı, kat durumu, cephe, otopark ve asansör gibi fiziksel unsurlar, aynı sokakta 30 bin TL'yi aşan metrekare farkı yaratabiliyor. Endeks verilerindeki ortalama bina yaşı 37,5 olarak ölçülüyor. Bu yaş ortalaması, mahallede yenileme ve kentsel dönüşüm potansiyelinin fiyatlamaya nasıl yansıdığını anlamak için önemli bir gösterge.
Yıllık değişim ne anlatıyor, fiyat serisi hangi sinyali veriyor?
Aynı döneme ait verilere göre Feyzullah'ta ortalama metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 10,35 artış gösterdi. Ancak bu artış düz bir çizgide gerçekleşmedi. Endeksin aylık serisi, fiyatların yıl içinde belirgin sıçramalar ve geri çekilmeler yaşadığını ortaya koyuyor. Örneğin Mayıs 2026'da 109.745 TL olan metrekare fiyatı, Haziran'da 86.350 TL'ye geriledi, ardından Temmuz'da 104.392 TL'ye toparlandı.
Bu dalgalanma, portföydeki ilan kompozisyonunun aydan aya değişmesinden kaynaklanıyor. Yüksek fiyatlı az sayıda ilanın portföyden çıkması ya da düşük fiyatlı stokların ağırlık kazanması, ortalamayı kısa vadede aşağı çekebiliyor. Yatırımcı açısından doğru okuma, tek bir ayın ortalamasına değil, 12 aylık eğilime bakmak. Serinin genel yönü yukarı, fakat hareketin hızı sabit değil.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 86.653 |
| Ocak 2026 | 92.722 |
| Mart 2026 | 101.334 |
| Mayıs 2026 | 109.745 |
| Temmuz 2026 | 104.392 |
| Eylül 2026 | 99.297 |
| Ekim 2026 | 113.242 |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Feyzullah Mahallesi'nde ortalama kiralık konut metrekare fiyatı 608 TL. Bu veriden hesaplanan yıllık brüt kira getirisi yüzde 6,45 seviyesinde. Söz konusu oran, satın alma maliyetinin kira geliriyle geri dönüş hızını gösteren amortisman hesabında yaklaşık 15,5 yıla karşılık geliyor. Bu tablo, bölgeyi kısa vadeli fiyat artışı bekleyenlerden çok, düzenli kira geliri arayan orta ve uzun vadeli yatırımcı profiline yaklaştırıyor.
Getiri oranını değerlendirirken konutun yaşı ve donanımı belirleyici. Ortalama bina yaşının 37,5 olduğu bir mahallede, eski stokların kira çarpanı ile yenilenmiş binaların çarpanı aynı değil. Bakımlı, asansörlü ve otoparklı bir daire, aynı metrekarede daha yüksek kira talep edebiliyor. Bu nedenle mahalle ortalaması bir çerçeve sunuyor, tek tek binalar için ayrı hesap gerekiyor.
- Ortalama satılık m² fiyatı: 113.242 TL (Ekim 2026)
- Ortalama kiralık m² fiyatı: 608 TL (Ekim 2026)
- Yıllık brüt kira getirisi: yüzde 6,45
- Yıllık fiyat değişimi: yüzde 10,35
- Aktif ilan sayısı: 300
- Ortalama bina yaşı: 37,5
- ProX yatırım skoru: 83
Bölge dinamikleri fiyatlamayı nasıl etkiliyor?
Feyzullah'ın fiyat yapısını okuyabilmek için mahallenin konut stokuna bakmak gerekiyor. Ortalama bina yaşının 37,5 olması, mahallede eski yapıların ağırlıkta olduğunu gösteriyor. Bu durum iki yönlü sonuç doğuruyor. Bir yandan yenileme ihtiyacı olan daireler daha erişilebilir fiyatlarla pazara çıkıyor, diğer yandan dönüşüm sürecine giren binalar bölgede yeni ve daha yüksek fiyatlı stok yaratıyor. Endeks verilerindeki 96.256 TL ile 130.228 TL arasındaki bant, tam olarak bu ikili yapının yansıması.
Ekim 2026'da Maltepe gündemine giren gelişme, bölgedeki konut alıcısının gündemini de değiştirdi. TGRT Haber'in aktardığına göre 8 Ekim 2026'da Cevizli Mahallesi Doğu Sokak'ta altı katlı bir binada çökme meydana geldi ve mahsur kalanların tahliyesi için çalışma başlatıldı. NTV'nin haberine göre bu olayın ardından binlerce ev sahibi ve kiracı e-Devlet üzerinden konutlarının risk durumunu sorgulamaya yöneldi. Feyzullah, Cevizli'ye komşu bir mahalle olarak aynı ilçe sınırları içinde yer alıyor. Bu tür olaylar, alıcıların bina yaşı ve yapı güvenliği konusundaki hassasiyetini artırıyor; eski stokta fiyat pazarlığının sertleşmesi, yenilenmiş binalarda ise talebin korunması bu hassasiyetin olası yansımaları arasında değerlendirilebilir.
Arz, talep ve yatırım skoru birlikte ne gösteriyor?
Ekim 2026 döneminde Feyzullah'ta 300 aktif satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, alıcının seçenek bulmakta zorlanmadığı, ancak portföyün sınırlı sayıda kaldığı bir dengeye işaret ediyor. ProX Karar Motoru'nun mahalle için ürettiği yatırım skoru 83. Bu skor, fiyat istikrarı, kira getirisi ve talep göstergelerinin bir arada değerlendirilmesiyle oluşuyor. Skorun yüksek bandta yer alması, bölgenin yatırım haritasında görünür kaldığını gösteriyor; ancak bu, her konutun aynı performansı göstereceği anlamına gelmiyor.
Mahalle skoru 0,8328 olarak ölçülüyor. Bu değer, Feyzullah'ın ilçe içindeki göreli konumunu özetliyor. Alıcı tarafında dikkat edilmesi gereken nokta, ilan sayısının sınırlı olması nedeniyle iyi konumdaki dairelerde rekabetin hızlı oluşabilmesi. Satıcı tarafında ise ortalama bina yaşının yüksekliği, fiyat belirlerken yapısal özelliklerin öne çıkmasına yol açıyor.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Feyzullah'ta fiyatların yönünü kestirmek için üç gösterge takip edilebilir: aylık metrekare fiyat serisinin dalgalanma genliği, kiralık metrekare fiyatındaki değişim ve aktif ilan sayısındaki kayma. Endeksin son 12 aylık serisi, ortalamanın tek ayda belirgin sapabildiğini gösteriyor. Bu nedenle tek bir ayın verisine dayanarak karar vermek yerine üç aylık hareketlere bakmak daha sağlıklı bir çerçeve sunuyor.
Kira tarafında yüzde 6,45'lik brüt getiri, bölgenin nakit akışı odaklı yatırımcı için makul bir aralıkta olduğunu gösteriyor. Ancak getiri hesapları yapılırken aidat, bakım ve boş kalma süresi gibi kalemlerin de hesaba katılması gerekiyor. Yapı güvenliği gündeminin öne çıktığı bir dönemde, eski binalarda yapısal inceleme ve dönüşüm takvimi, fiyat kadar belirleyici bir değişken haline gelmiş durumda. Feyzullah, bu dengeyi kuran alıcı için ilçe içinde alternatifler barındırıyor; nihai karar, konutun fiziksel durumu ve alıcının vade tercihine göre şekilleniyor.