İstanbul / Maltepe / Cevizli — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 86.343 TL
- Fiyat bandı (m²): 73.392 – 99.294 TL
- Yıllık değişim: +3,1%
- Ortalama kiralık m²: 623 TL
- Örneklem (ilan): 29
Cevizli Mahallesi, Ekim 2026 verilerine göre ortalama satılık metrekare fiyatında 86.343 TL seviyesinde işlem görüyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) mahallede aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 623 TL, yıllık fiyat değişimi ise yüzde 3,07 olarak kayıtlı. Bu tablo, Cevizli'yi Maltepe içinde orta-üst fiyat bandında konumlandırırken bölgenin son bir yılda geçirdiği sarsıntının izlerini de taşıyor.
Cevizli'de metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
EmlakEkspertizi endeks verilerine göre Ekim 2026 döneminde Cevizli'de satılık konutların metrekare fiyatı 73.392 TL ile 99.294 TL arasında değişiyor; ortalama 86.343 TL. Bu bant, aynı mahallede bina yaşı, kat durumu ve cephe farkına göre ortalamanın altında ve üstünde fiyatlanan dairelerin bir arada bulunduğunu gösteriyor. Bant genişliği yaklaşık 26 bin TL; bu da alıcının aynı mahallede çok farklı fiyat seçenekleriyle karşılaşabileceği anlamına geliyor.
Endeksin kapsamı mahalle düzeyinde ve model tabanlı. Yani rakamlar tek tek ilanlardan değil, ProX Emlak Endeksi'nin fiziksel veri üzerinden ürettiği modelden geliyor. Ekim 2026 döneminde mahallede endekse yansıyan ilan sayısı 29. Bu sayı, fiyat hareketlerinin aylık bazda dalgalanmaya açık olduğunu gösteren bir büyüklük. Az sayıda ilanla oluşan ortalamalar, tek bir satışın bile aylık ortalamayı belirgin biçimde kaydırabileceği anlamına gelir.
Son 12 ayın fiyat grafiği ne anlatıyor?
Ekim 2026'ya kadarki 12 aylık endeks serisi, Cevizli'de fiyatların düz bir çizgi izlemediğini ortaya koyuyor. Kasım 2025'te 80.455 TL olan metrekare fiyatı, Nisan 2026'da 88.284 TL'ye, Mayıs 2026'da ise 88.725 TL'ye kadar yükseldi. Ardından gelen düşüş dikkat çekici: Haziran 2026'da 83.537 TL, Ağustos 2026'da 79.354 TL, Eylül 2026'da 72.644 TL. Ekim 2026'da ise 86.343 TL ile yeniden yukarı yönlü bir sıçrama kaydedildi.
Bu hareketin en belirgin özelliği, Eylül 2026'daki sert düşüşün hemen ardından gelen toparlanma. Eylül verisi, mahallede yaşanan gelişmelerin piyasa algısına yansıdığı bir döneme denk geliyor. Ekim 2026'daki toparlanma ise tek aylık veriyle sınırlı; serinin önümüzdeki aylarda aynı yönde devam edip etmeyeceği henüz netleşmiş değil. Yıllık değişim oranı yüzde 3,07; bu, aylık dalgalanmaların yıllık ortalamada görece sınırlı bir artışa işaret ettiğini gösteriyor.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 80.455 |
| Ocak 2026 | 82.354 |
| Mart 2026 | 85.529 |
| Mayıs 2026 | 88.725 |
| Temmuz 2026 | 82.828 |
| Eylül 2026 | 72.644 |
| Ekim 2026 | 86.343 |
Kira getirisi Cevizli'yi hangi yatırımcı profiline yaklaştırıyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Cevizli'de ortalama kiralık metrekare fiyatı 623 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 8,66. Bu oran, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendini ne kadar sürede amorti edebileceğine dair kabaca bir çerçeve sunuyor. Getiri oranı, bölgede kiraya verme amacıyla alım yapan yatırımcı için fiyat-kiralama dengesini gösteren temel gösterge.
Aynı veriler ışığında Cevizli, kısa vadeli fiyat dalgalanmasına tahammül edebilen, orta-uzun vadeli kira geliri hedefleyen alıcı profiline daha yakın duruyor. Yıllık yüzde 8,66'lik getiri, konut fiyatlarındaki aylık sert hareketlere kıyasla daha istikrarlı bir gelir kalemi anlamına geliyor. Yine de bu oranın model tabanlı endeks verisinden geldiğini, tek tek dairelerin gerçek kira sözleşmeleriyle farklılaşabileceğini not etmek gerekiyor.
Amortisman hesabı yapılırken kira getirisinin yanı sıra aidat, bakım ve boş kalma süresi gibi kalemlerin de hesaba katılması gerekiyor. Endeks, bu kalemleri içermiyor; yalnızca satılık ve kiralık metrekare fiyatları üzerinden brüt bir oran sunuyor.
Cevizli'de fiyatları şekillendiren bölgesel dinamikler neler?
Cevizli'nin fiyat görünümünü anlamak için Ekim 2026'da mahallede yaşanan gelişmelere bakmak gerekiyor. 8 Ekim 2026'da Maltepe'de 7 katlı bir binanın ilk üç katında çökme meydana geldi; NationalTurk'un haberine göre enkazda arama kurtarma çalışması başlatıldı. CNN TÜRK'ün 10 Ekim 2026 tarihli haberine göre olayda 5 kişi hayatını kaybetti, 10 kişi yaralandı ve iki kişi tutuklandı. Çökme, Cevizli Mahallesi'nde kısmen çöken Kardeşler Apartmanı'nda yaşandı.
Bu gelişmenin ardından bölgede kentsel dönüşüm süreci hızlandı. Takvim'in 12 Ekim 2026 tarihli haberine göre Bakan Yardımcısı Ömer Bulut hak sahipleriyle görüştü ve TOKİ eliyle kentsel dönüşüm başlatıldı; vatandaşlara üç alternatif sunulacak. Aynı tarihli Hibya Haber Ajansı haberine göre İstanbul Valiliği, Cevizli Mahallesi'ndeki konutların bir yıl içinde teslim edileceğini açıkladı.
Bu tablo, mahallede arz tarafında kısa vadede belirsizlik, orta vadede ise yenilenmiş konut stoku ihtimali yaratıyor. Endeksin Eylül 2026'da 72.644 TL'ye gerilemesi ve Ekim 2026'da 86.343 TL'ye toparlanması, piyasanın bu gelişmelere verdiği tepkinin henüz oturmadığını gösteriyor. Alıcı tarafında bina güvenliği ve yapı yaşına ilişkin soruların öne çıkması, aynı mahallede fiyat bandının geniş kalmasına yol açabilir.
Cevizli'nin demografik ve yatırım profili ne söylüyor?
ProX Emlak Endeksi'nin mahalle düzeyindeki demo verilerine göre Cevizli'de ortalama yaş 39,5 ve mahalle skoru 0,8299. Yatırım skoru ise 83 olarak hesaplanmış. Bu skorlar, mahallenin endeks içinde görece güçlü bir konumda değerlendirildiğini gösteriyor; ancak skorların model çıktısı olduğunu ve tek başına alım kararı için yeterli olmadığını hatırlatmak gerekiyor.
Ortalama yaşın 39,5 olması, mahallede hem aile hem de uzun süreli ikamet eden bir nüfus yapısına işaret ediyor. Bu profil, kiralama talebinin kısa vadeli dalgalanmalara karşı görece dirençli kalmasına katkı sağlayabilir. Yatırım skorunun 83 seviyesinde olması, endeksin mahalleyi orta-üst segmentte değerlendirdiğini gösteriyor.
- Ortalama satılık m² fiyatı: 86.343 TL (Ekim 2026, mahalle düzeyi)
- Fiyat bandı: 73.392 TL ile 99.294 TL arası
- Ortalama kiralık m² fiyatı: 623 TL
- Yıllık kira getirisi: yüzde 8,66
- Yıllık fiyat değişimi: yüzde 3,07
- Endekse yansıyan ilan sayısı: 29
- Yatırım skoru: 83
Cevizli, Maltepe içinde nerede duruyor?
Elimizdeki doğrulanmış veri seti yalnızca Cevizli mahallesini kapsıyor; Maltepe'nin diğer mahalleleriyle birebir metrekare karşılaştırması yapmak için yeterli veri yok. Bu nedenle Cevizli'yi ilçe geneliyle kıyaslamak yerine kendi iç dinamikleriyle değerlendirmek daha sağlıklı. Mahallenin fiyat bandı ve kira getirisi, karar verirken bakılması gereken iki temel gösterge olarak öne çıkıyor.
Cevizli'de aylık fiyat hareketlerinin genişliği, mahalleyi kısa vadeli alım satım yerine orta-uzun vadeli elde tutma perspektifiyle değerlendiren alıcılar için anlamlı kılıyor. Yıllık yüzde 3,07'lik değişim, son 12 ayda fiyatların sınırlı bir artış gösterdiğine işaret ediyor; bu da pazarlık payının bina ve daire özelinde değişebileceğini gösteriyor.
Önümüzdeki dönemde hangi gelişmeler izlenmeli?
İstanbul Valiliği'nin Cevizli'deki konutların bir yıl içinde teslim edileceği açıklaması, mahallede arz koşullarını orta vadede değiştirebilecek bir gelişme. Kentsel dönüşüm kapsamında TOKİ eliyle yürütülen süreç ve hak sahiplerine sunulan üç alternatif, bölgedeki konut stokunun yapısını etkileyebilir. Bu sürecin hızı, mahallede hem satılık hem kiralık arz üzerinde belirleyici olacak.
Ekim 2026'daki toparlanmanın kalıcı olup olmadığı, önümüzdeki ayların endeks verileriyle netleşecek. İlan sayısının 29 gibi görece düşük bir seviyede olması, aylık ortalamaların dalgalanmaya açık kaldığını gösteriyor. Alıcı ve satıcıların, tek aylık veriye dayanarak karar vermek yerine birkaç dönemlik seriyi birlikte değerlendirmesi daha sağlıklı bir yaklaşım olacaktır.
Bina güvenliği ve yapı yaşı, Cevizli'de önümüzdeki dönemde alıcıların en çok sorgulayacağı başlıklar arasında yer alıyor. Ekim 2026'da yaşanan çökme olayının ardından yapı denetimi ve dönüşüm sürecine ilişkin gelişmeler, mahalle fiyatlarının yönünü etkileyebilecek değişkenler olarak izlenmeli. Bu noktada nihai karar, okuyucunun kendi araştırması ve uzman görüşüyle birlikte değerlendirilmelidir.