İstanbul / Maltepe / Altıntepe — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 113.547 TL
- Fiyat bandı (m²): 96.515 – 130.579 TL
- Yıllık değişim: +32,5%
- Aylık değişim: +9,4%
- Ortalama kiralık m²: 528 TL
- Örneklem (ilan): 5
Altıntepe, Maltepe'nin sahil hattına yakın, yerleşik dokusu oturmuş mahallelerinden biri. Ekim 2026 dönemi için EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (202610) mahallede ortalama satılık konut metrekaresi 113.547 TL seviyesinde. Aynı veri setinde ortalama kiralık metrekare 528 TL olarak kayıtlı; bu ikisinin oranı yıllık brüt kira getirisini yüzde 5,58'e taşıyor. Veriler ProX Emlak Endeksi'nin fiziksel veri tabanından geliyor ve doğrulanmış nitelikte.
Metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Altıntepe'de satılık konutların metrekare fiyatı 96.515 TL ile 130.579 TL arasında bir bantta yer alıyor. Ortalama 113.547 TL, bu bandın ortasına yakın bir noktada duruyor. Bant genişliği yaklaşık 34 bin TL; bu da aynı mahallede bina yaşı, kat, cephe ve otopark gibi unsurların fiyata belirgin biçimde yansıdığını gösteriyor.
Bandın alt ucundaki 96.515 TL, genellikle eski yapı stokunu veya giriş katı, bodrum kat gibi konum dezavantajı taşıyan daireleri işaret ediyor. Üst uçtaki 130.579 TL ise yeni yapı, geniş metrekare ve site içi olanaklara sahip konutlarda görülüyor. Bir alıcı için bu bant, pazarlık payının nerede başladığını gösteren pratik bir referans.
İlan sayısının yalnızca 5 olması dikkat çekici. Bu, mahallede işlem gören ilan havuzunun dar olduğunu, dolayısıyla fiyat oluşumunun az sayıda emsal üzerinden şekillendiğini gösteriyor. Az emsalli bir piyasada tek bir dairenin satışa çıkması veya satılan bir dairenin havuzdan çıkması, ortalama metriği kısa vadede oynatabilir.
Son 12 ayda fiyat çizgisi nasıl bir seyir izledi?
Ekim 2025'te 87.031 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 113.547 TL'ye çıktı. Endeks verilerine göre bu, yıllık yüzde 32,47'lik bir artışa karşılık geliyor. Aylık değişim ise yüzde 9,36 olarak kayıtlı; bu oran tek bir ayda sert bir sıçramaya işaret ediyor.
Aylık seriyi yakından okumak gerekiyor. Aralık 2025'te 88.664 TL olan fiyat, Mart 2026'da 97.808 TL'ye, Mayıs 2026'da 103.473 TL'ye yükseldi. Haziran 2026'da 94.976 TL'ye geriledi, ardından Temmuz'da 101.003 TL, Ağustos'ta 103.364 TL, Eylül'de 103.824 TL oldu. Ekim 2026'daki 113.547 TL, bu dalgalı çizginin en yüksek noktası.
Haziran düşüşü ve Ekim sıçraması, dar ilan havuzuyla birlikte okunduğunda anlam kazanıyor. Beş ilanlık bir havuzda satılan pahalı bir daire ortalamayı yukarı, satılan ucuz bir daire aşağı çekebilir. Bu nedenle tek aylık hareketleri trend olarak değil, kompozisyon değişimi olarak değerlendirmek daha sağlıklı.
| Dönem | Ortalama satılık m² (TL) | Öne çıkan hareket |
|---|---|---|
| Kasım 2025 | 87.031 | Başlangıç seviyesi |
| Ocak 2026 | 92.604 | Yükseliş eğilimi |
| Mart 2026 | 97.808 | 97 bin bandına geçiş |
| Mayıs 2026 | 103.473 | Yıl içi zirve denemesi |
| Haziran 2026 | 94.976 | Aşağı yönlü düzeltme |
| Eylül 2026 | 103.824 | Toparlanma |
| Ekim 2026 | 113.547 | Dönem zirvesi |
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Altıntepe'de ortalama kiralık metrekare 528 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 5,58. Bu oran, satılık metrekare fiyatının kiralık metrekareye bölünmesiyle elde edilen brüt verimi yansıtıyor. Kabaca bir hesapla, bir konutun kendini brüt kira geliriyle karşılaması yaklaşık 18 yıla denk düşüyor.
Getiri oranı, mahallenin yatırımcı profili hakkında fikir veriyor. Yüzde 5,58 seviyesi, yüksek nakit akışı arayan kısa vadeli yatırımcıdan çok, uzun elde tutma ve değer artışı beklentisiyle hareket eden alıcıya hitap ediyor. Kiracı bulma kolaylığı, sahil hattına yakınlık ve yerleşik nüfus, bu profilin tercih nedenleri arasında.
Amortisman hesabını yaparken brüt getiriyi net getiriyle karıştırmamak gerekiyor. Aidat, bakım, vergi ve boş kalma süresi düşüldüğünde net getiri brüt oranın altına iner. Endeks verisi brüt oranı verdiği için yatırımcı kendi gider kalemlerini ekleyerek net tabloyu ayrıca kurmalı.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Altıntepe'nin yerleşik yapısı ve Maltepe sahiline yakınlığı, konut talebinin temelini oluşturuyor. Mahalle skoru 0,8235, ortalama bina yaşı ise 38,1 olarak kayıtlı. Bu iki veri bir arada okunduğunda, mahallenin olgun bir stoka sahip olduğu, yeni arzın sınırlı kaldığı bir tablo çıkıyor.
Ortalama bina yaşının 38,1 olması, satışa çıkan dairelerin önemli bölümünün eski yapı olduğunu gösteriyor. Eski yapı stoku, kentsel dönüşüm ve yenileme potansiyelini gündeme getiriyor. Ancak dönüşüm süreçleri uzun soluklu; bu potansiyelin fiyata yansıması bina bazında ve parsel bazında farklılaşıyor.
Mahalle skorunun 0,8235 düzeyinde olması, endeks metodolojisinde ulaşım, donatı ve çevresel koşulların birleşik değerlendirmesini yansıtıyor. Skorun yüksek tarafı, talebin istikrarlı kalmasına katkı sağlıyor. Yine de tek başına bir alım gerekçesi değil; fiyat bandı ve getiri oranıyla birlikte değerlendirilmeli.
İstanbul geneli ve Türkiye tablosunda Altıntepe nerede duruyor?
Capital'in Ekim 2026'da aktardığı Emlakjet Endeksa raporuna göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL seviyesinde. Altıntepe'deki metrekare fiyatı, ilçe ve il kırılımlarıyla karşılaştırıldığında İstanbul'un üst-orta bandında konumlanıyor.
CNN TÜRK'ün Eylül 2026'da duyurduğu il il fiyat verileri, İstanbul içinde mahalleler arası farkın belirgin olduğunu gösteriyor. Sahil hattına yakın, ulaşım akslarına komşu mahalleler üst bantta; iç kesimde kalan ve eski stok ağırlıklı mahalleler alt bantta yer alıyor. Altıntepe, bu spektrumda sahil yakınlığı avantajıyla ortalamanın üzerinde bir konumda.
ProX Karar Motoru'nun mahalle bazlı yatırım skoru Altıntepe için 82 olarak hesaplanıyor. Bu skor; fiyat istikrarı, talep derinliği ve kira getirisi bileşenlerinin birleşiminden oluşuyor. Skor, mahalleyi kendi içinde tutarlı bir yatırım profiline yerleştiriyor; ancak nihai karar alıcının kendi finansal planına bağlı.
Hangi alıcı profili için uygun, hangi riskler öne çıkıyor?
Altıntepe, uzun vadeli oturum ve orta vadeli değer artışı hedefleyen alıcı için anlamlı bir seçenek oluşturuyor. Kira getirisinin yüzde 5,58 düzeyinde kalması, nakit akışı odaklı yatırımcı için beklentiyi yukarı çekmiyor. Buna karşılık yerleşik doku ve sınırlı yeni arz, fiyatın sert dalgalanma yaşama olasılığını düşürüyor.
- İlan havuzunun darlığı: Beş ilanlık havuz, emsal bulmayı zorlaştırıyor ve fiyat pazarlığında referans sayısını azaltıyor.
- Bina yaşı: Ortalama 38,1 yıl, teknik donanım ve deprem performansı açısından ayrı bir inceleme gerektiriyor.
- Tek aylık sıçramalar: Yüzde 9,36'lık aylık değişim, kompozisyon etkisine açık; trend yorumu için birkaç dönem beklenmeli.
- Getiri sınırı: Yüzde 5,58 brüt getiri, yüksek nakit akışı hedefleyen yatırımcı için düşük kalıyor.
Gelecek dönem için endeks verileri, fiyat bandının üst sınıra yaklaşması halinde talep esnekliğinin test edilebileceğini işaret ediyor. Yeni arzın sınırlı kalması fiyatı destekleyebilir; ancak kira tarafındaki 528 TL metrekare seviyesi aynı hızda yükselmezse getiri oranı baskı altında kalabilir. Bu iki metriğin birlikte izlenmesi, mahallenin kısa vadeli yönünü okumak için en sağlıklı yol.
Alıcı için pratik çerçeve şu: bant içindeki konumu netleştir, bina yaşını ve teknik durumunu ayrıca denetle, brüt getiriyi kendi giderlerinle netleştir. Altıntepe'nin sunduğu tablo, hızlı dönüş vaadi taşımıyor; istikrarlı bir mahalle profilinde orta-uzun vadeli bir konumlanma sunuyor.