İstanbul / Küçükçekmece / Kartaltepe — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 65.277 TL
- Fiyat bandı (m²): 55.485 – 75.069 TL
- Yıllık değişim: +64,4%
- Ortalama kiralık m²: 493 TL
- Örneklem (ilan): 27
Küçükçekmece'nin Kartaltepe Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 65.277 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahalle ölçeğinde hesaplanan model çıktısına dayanıyor ve aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 493 TL seviyesinde. Mahallenin öne çıkan özelliği, Halkalı aksına yakınlığıyla son bir yılda dikkat çeken fiyat hareketliliği. Endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 64,39 oldu; bu oran, bölgedeki arz ve talep dengesinin ne kadar hızlı değiştiğini gösteriyor.
Kartaltepe'de metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Mahallede satılık konutların metrekare fiyatı 55.485 TL ile 75.069 TL arasında bir bantta hareket ediyor. Endeks verilerine göre ortalama 65.277 TL, bu bandın ortasına denk geliyor. Bant genişliği yaklaşık 20 bin TL; yani aynı mahallede bina yaşı, kat, cephe ve otopark gibi unsurlar fiyatı belirgin biçimde aşağı ya da yukarı çekebiliyor. Bu genişlik, alıcı açısından karşılaştırma yapmayı kolaylaştırırken, satıcı açısından doğru fiyatlama ihtiyacını artırıyor.
Ortalamanın üst bandında yer alan konutlar genellikle yeni yapı stoğu ve site içi düzenlemeye sahip dairelerden oluşuyor. Alt banda yakın fiyatlanan dairelerde ise bina yaşı ve donanım farkı öne çıkıyor. Endeks verilerine göre mahallede listelenen ilan sayısı 27. Bu sayı, mikro ölçekte sınırlı bir arz havuzuna işaret ediyor; az sayıda ilanın olduğu bir mahallede fiyat hareketleri daha keskin olabiliyor.
| Gösterge | Değer | Kaynak / dönem |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 65.277 TL | EmlakEkspertizi endeksi, 202610 |
| Minimum m² fiyatı | 55.485 TL | Aynı dönem verileri |
| Maksimum m² fiyatı | 75.069 TL | Aynı dönem verileri |
| Yıllık değişim | Yüzde 64,39 | Endeks verileri, 202610 |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 493 TL | Endeks verileri, 202610 |
| Yıllık kira getirisi | Yüzde 9,06 | Aynı dönem verileri |
| Aktif ilan sayısı | 27 | Endeks verileri, 202610 |
| Mahalle yatırım skoru | 81 | ProX Karar Motoru, 202610 |
Son 12 ayın fiyat seyri ne anlatıyor?
Kasım 2025'te 53.156 TL olan ortalama metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 65.277 TL'ye çıktı. Aynı döneme ait veriler, aylık bazda dalgalı bir seyir gösteriyor. Örneğin Haziran 2026'da 82.981 TL, Eylül 2026'da 75.104 TL okunan değerler, sonrasında Ekim 2026'da 65.277 TL'ye geriledi. Bu dalgalanma, sınırlı ilan sayısına sahip bir mahallede tek tek işlemlerin ortalamayı kolayca kaydırabildiğini gösteriyor.
Aylık seriyi tek bir trend çizgisi gibi okumak yanıltıcı olur. Endeks verilerinde yaz ve sonbahar aylarında belirgin sıçramalar var; bunun bir kısmı ilan kompozisyonundaki değişimden kaynaklanıyor. Yine de yıllık bazda bakıldığında yukarı yönlü hareket net. Alıcı tarafında bu tablo, pazarlık payının aylara göre değişebileceği anlamına geliyor.
- Kasım 2025: 53.156 TL
- Ocak 2026: 59.119 TL
- Mart 2026: 61.002 TL
- Haziran 2026: 82.981 TL
- Ağustos 2026: 63.864 TL
- Ekim 2026: 65.277 TL
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Kartaltepe'de yıllık kira getirisi yüzde 9,06 olarak hesaplanıyor. Endeks verilerine göre ortalama satılık metrekare fiyatı ile ortalama kiralık metrekare fiyatı arasındaki oran bu sonucu veriyor. Bu getiri düzeyi, konutunu kiraya vererek elinde tutmayı düşünen bir yatırımcı için makul bir çerçeve çiziyor; ancak tek başına karar gerekçesi değil.
Kaba amortisman hesabı yapıldığında, bir dairenin kira geliriyle kendini yaklaşık 11 yılda karşıladığı görülüyor. Bu süre, mahalledeki fiyat artış hızıyla birlikte değerlendirildiğinde farklı senaryolar doğuruyor. Kira getirisini öne alan yatırımcı profili ile değer artışını bekleyen alıcı profili aynı daireye farklı fiyat teklif edebiliyor. ProX Karar Motoru'nun aynı dönem için hesapladığı 81'lik yatırım skoru, mahalleyi orta-üst segmentte konumlandırıyor.
Bölge dinamikleri fiyatları nasıl şekillendiriyor?
Küçükçekmece'de Ekim 2026'da yaşanan bir gelişme, bölgedeki yapı stoğu tartışmasını yeniden gündeme getirdi. Hürriyet'in 18 Ekim 2026 tarihli haberine göre, ilçede 7 katlı bir bina, üçüncü kattaki bir dairenin banyosunda fayansların çatlaması üzerine tedbiren tahliye edildi. Bu tür olaylar, alıcıların bina yaşı ve yapı kalitesine bakışını doğrudan etkiliyor. Kartaltepe'de fiyat bandının 20 bin TL'ye yakın genişlemesinin arkasında da benzer bir ayrışma var: yeni ve bakımlı binalar üst bantta, eski stok alt bantta fiyatlanıyor.
Arz tarafında ise Halkalı aksındaki hareketlilik dikkat çekiyor. Taşınmaz Haber'in 17 Ekim 2026 tarihli haberine göre Emlak Konut, Halkalı'da 41 bin metrekarelik bir arsayı 21 Ekim 2026'da ihaleye çıkarıyor. Borsatek'in 14 Ekim 2026 tarihli haberine göre de Emlak Konut, Halkalı Batı 3. Etap ihalesinin ilk oturumunu aynı tarihte gerçekleştirecek. Bu ihaleler, orta vadede bölgeye yeni konut arzı getirebilir; Kartaltepe gibi Halkalı'ya komşu mahallelerde bu durum hem rekabet hem de altyapı gelişimi açısından izlenmesi gereken bir başlık.
Hangi alıcı profili Kartaltepe'ye yöneliyor?
Mahallenin ortalama bina yaşı 37,8 olarak ölçülüyor. Bu veri, stokun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğunu gösteriyor. Buna karşılık mahalle skoru 0,8212 seviyesinde; yani ulaşım, donatı ve sosyal çevre açısından dengeli bir profil çiziyor. Bu kombinasyon, ilk evini alacak orta gelirli aileler ile kira getirisi peşindeki yatırımcıyı aynı havuzda buluşturuyor.
Bütçesini 65.277 TL metrekare ortalamasına göre kuran bir alıcı, 100 metrekarelik bir daire için yaklaşık 6,5 milyon TL seviyesini hesaplamalı. Alt banttaki 55.485 TL ile üst banttaki 75.069 TL arasındaki fark, aynı büyüklükteki iki daire arasında milyonlarca liralık bir makas yaratıyor. Bu nedenle mahalle içinde sokak, kat ve bina durumu bazında ayrı ayrı karşılaştırma yapmak gerekiyor.
Önümüzdeki dönemde hangi başlıklar izlenmeli?
Kartaltepe için kısa vadede üç başlık öne çıkıyor: Halkalı ihalelerinin bölge arzına etkisi, eski yapı stoğunun dönüşüm hızı ve kira getirisinin seyri. Endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 64,39 düzeyinde; bu hızın sürmesi halinde fiyat bandının da yukarı kayması beklenebilir. Ancak sınırlı ilan sayısı nedeniyle aylık verilerde dalgalanma sürebilir.
Yatırımcı açısından bakıldığında, yüzde 9,06'lık kira getirisi ve 81'lik yatırım skoru, mahalleyi izleme listesinde tutmayı gerektiriyor. Yine de her gayrimenkul kararı, bina bazlı inceleme ve güncel fiyat teyidi ile desteklenmeli. Bu içerikteki veriler Ekim 2026 dönemine ait endeks çıktılarına dayanıyor; nihai alım-satım kararı okuyucunun kendi değerlendirmesine bağlı.