İstanbul / Küçükçekmece / Aytaç — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 57.780 TL
- Fiyat bandı (m²): 46.224 – 69.336 TL
- Yıllık değişim: +41,5%
- Aylık değişim: -1,4%
- Ortalama kiralık m²: 426 TL
- Örneklem (ilan): 359
Küçükçekmece'nin Aytaç bölgesinde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 57.780 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki 359 aktif satılık ilanın ortalamasını yansıtıyor. Aytaç, Halkalı ile Atakent arasında sıkışan konumu ve görece uygun fiyat bandıyla son bir yılda dikkat çeken bir alt pazara dönüştü. Bölgeyi ilçenin geri kalanından ayıran şey, fiyat seviyesinden çok son on iki ayda yaşanan hareketin hızı.
Aytaç'ta metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Aytaç ve çevresinde satılık konutların metrekare fiyatı 46.224 TL ile 69.336 TL arasında değişiyor. Bu bant, aynı ilçe içinde bina yaşı, kat durumu ve site içi konum gibi değişkenlere göre ortaya çıkan farkı gösteriyor. Ortalamanın 57.780 TL olması, bölgedeki stokun ağırlıklı olarak orta segmentte yoğunlaştığına işaret ediyor.
Bandın genişliği alıcı açısından önemli bir esneklik sunuyor. Alt sınıra yakın fiyatlanan daireler genellikle eski yapı stoğunu veya giriş katı gibi pazarlanabilirliği düşük birimleri temsil ederken, üst sınıra yaklaşan konutlar yenilenmiş iç mekan ve otopark gibi ekleriyle ayrışıyor. Aynı mahallede iki daire arasındaki fark, metrekare bazında 20 bin TL'yi aşabiliyor.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) | Ne anlama geliyor |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 57.780 TL | İlçe ortalaması baz alınan referans değer |
| Minimum m² fiyatı | 46.224 TL | Eski yapı ve dezavantajlı konum segmenti |
| Maksimum m² fiyatı | 69.336 TL | Yenilenmiş, site içi, üst segment birimler |
| Yıllık değişim | %41,47 | Son on iki ayda nominal fiyat artışı |
| Aylık değişim | %−1,43 | Eylül 2026'ya göre hafif geri çekilme |
| Aktif satılık ilan sayısı | 359 | İlçe genelindeki arz hacmi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 426 TL | Aylık kira getirisinin temeli |
| Yıllık kira getirisi | %8,84 | Brüt getiri oranı |
Yıllık %41,47'lik artış hangi koşullarda oluştu?
Aynı döneme ait veriler, son on iki ayda metrekare fiyatının 44.316 TL seviyesinden 57.780 TL'ye çıktığını gösteriyor. Bu, nominal bazda %41,47'lik bir artışa denk geliyor. Artışın büyük kısmı 2026'nın ilk yarısında, özellikle mart ve haziran ayları arasındaki sıçramalarda birikti.
Aylık verilerin seyri tek yönlü değil. Fiyat martta 52.364 TL'ye, nisanda 53.514 TL'ye, haziranda ise 56.372 TL'ye yükseldi. Temmuzda 56.723 TL ile yatay seyretti, ağustosta 59.336 TL'ye, eylülde 60.136 TL'ye çıktı. Ekim ayında ise 57.780 TL'ye geriledi. Bu tablo, yaz sonunda hızlanan talebin ardından sonbaharda bir düzeltme yaşandığını gösteriyor.
Ekimdeki %−1,43'lük aylık düşüş tek başına bir trend dönüşü sayılmaz. Ancak satıcıların fiyat beklentisiyle alıcıların ödeme gücü arasında kısa süreli bir denge arayışına işaret ediyor. İlan sayısının 359 seviyesinde kalması, arz tarafında panik satışı olmadığını da gösteriyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre bölgede ortalama kiralık metrekare fiyatı 426 TL. Bu değer, satılık metrekare fiyatıyla karşılaştırıldığında yıllık brüt kira getirisinin %8,84 olduğunu ortaya koyuyor. Bu oran, konut yatırımında nakit akışı arayan alıcı için orta düzey bir getiriye karşılık geliyor.
Getiri oranı üzerinden yapılan basit hesapla amortisman süresi yaklaşık 11,3 yıl çıkıyor. Yani bir dairenin kira geliriyle kendini nominal olarak karşılaması bu süreyi buluyor. Bu hesap brüt getiri üzerinden yapıldığı için aidat, bakım ve vergi gibi giderler düşüldükten sonraki net getiri daha düşük olacaktır.
Bu profil, bölgeyi kısa vadeli fiyat artışı bekleyen alıcıdan çok, orta vadeli kira geliri hedefleyen yatırımcıya yakınlaştırıyor. Özellikle Halkalı ve Atakent'e iş için gelen kiracı profili, Aytaç'taki kiralık dairelere talep yaratıyor. Getiri oranının ilçe genelinde tek bir sayı olarak sunulduğunu, tek tek dairelerde kat, cephe ve bina yaşına göre belirgin farklar oluşabileceğini not etmek gerekiyor.
Halkalı ihaleleri bölge arzını nasıl etkileyebilir?
Ekim 2026'da Küçükçekmece gündemine giren en somut gelişme, Emlak Konut GYO'nun Halkalı'daki 41.121 metrekarelik gelişme konut alanının 3. etabını ihaleye çıkarması oldu. EmlakDream'in 15 Ekim 2026 tarihli haberine göre ihale, Halkalı Batı 3. Etap kapsamında yürütülüyor. Borsatek'in aktardığına göre ihalenin ilk oturumu 21 Ekim 2026'da yapılacak.
Bu ölçekte bir arzın bölgeye etkisi tek yönlü okunmamalı. Yeni konut üretimi orta vadede stok hacmini artırabilir ve fiyat artış hızını sınırlayabilir. Aynı zamanda planlı kentsel gelişim, çevredeki mevcut yapı stoğuna olan ilgiyi de canlandırabilir. Halkalı ile Aytaç arasındaki coğrafi yakınlık, bu etkinin Aytaç'a da yansıma potansiyeli taşıdığını gösteriyor.
İhalenin sonucu ve yapım takvimi netleşmeden kesin bir fiyat etkisinden söz etmek mümkün değil. Yine de bölgede konut arzının kurumsal bir kanaldan beslenmesi, alıcı ve satıcı davranışını şimdiden şekillendiriyor. Satıcıların bir kısmı bu gelişmeyi fiyat beklentisine yansıtırken, alıcılar alternatif stok artışını bekleyerek acele etmiyor.
Bölgenin yatırım profili hangi göstergelerle okunmalı?
Ekim 2026 verileri Aytaç için 49 seviyesinde bir yatırım skoru hesaplıyor. Bu skor, fiyat artış hızı, kira getirisi ve arz-talep dengesini birlikte değerlendiren bileşik bir gösterge. 49 değeri, bölgenin ne hızlı büyüyen ne de durgun bir pazar olduğunu, dengeli bir orta segment profiline işaret ediyor.
Bölgenin ortalama bina yaşı 38,25 yıl olarak ölçülüyor. Bu, stokun önemli bölümünün yenileme ve dönüşüm potansiyeli taşıdığını gösteriyor. Eski yapıların yeniden geliştirilmesi, orta vadede hem arz kalitesini hem de metrekare fiyatlarının dağılımını değiştirebilir. Mahalle skoru ise 0,80 seviyesinde hesaplanıyor; bu değer, bölgenin sosyal ve fiziksel altyapı açısından orta-üst düzeyde değerlendirildiğini gösteriyor.
- Fiyat avantajı: Ortalama metrekare fiyatı, bandın üst sınırına göre belirgin iskonto içeriyor.
- Kira getirisi: %8,84 brüt getiri, nakit akışı odaklı alıcıya orta düzey bir taban sunuyor.
- Arz istikrarı: 359 aktif ilan, ani fiyat kırılmalarını sınırlayan bir stok hacmine işaret ediyor.
- Dönüşüm potansiyeli: 38,25 yıllık ortalama bina yaşı, yenileme fırsatlarını gündemde tutuyor.
- Gelişim etkisi: Halkalı'daki etap ihaleleri, çevre bölgelerde orta vadeli arz artışı yaratabilir.
Önümüzdeki dönemde hangi veriler izlenmeli?
Ekim 2026'daki %−1,43'lük aylık geri çekilme, fiyatların kısa vadede yatay bir banda girebileceğini işaret ediyor. Endeksin son üç ayı, eylülde 60.136 TL ile zirve yapıp ekimde 57.780 TL'ye indi. Bu hareket, satıcı beklentisi ile alıcı talebi arasındaki makasın daralma eğiliminde olduğunu gösteriyor.
Önümüzdeki aylarda üç gösterge belirleyici olacak. İlk olarak ilan sayısındaki değişim, arz tarafındaki baskıyı gösterecek. İkincisi kiralık metrekare fiyatının 426 TL bandında kalıp kalmaması, getiri oranının yönünü belirleyecek. Üçüncüsü Halkalı Batı 3. Etap ihalesinin sonucu, bölgeye dönük yatırım algısını etkileyecek.
Bu göstergeler ışığında Aytaç, orta segmentte konumlanan ve kira geliriyle birlikte değer artışı arayan alıcı için değerlendirilebilir bir pazar olarak öne çıkıyor. Fiyat bandının genişliği, alıcıya pazarlık alanı bırakıyor. Yine de her daire kendi kat, cephe ve bina yaşı koşullarında ayrı değerlendirilmeli. Nihai karar, güncel endeks takibi ve yerinde inceleme sonrasında okuyucuya ait.