İstanbul'da kentsel dönüşümün finansman ayağında tarihî bir talep dalgası oluştu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Dünya Bankası işbirliğiyle yürüttüğü İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi (İADŞP) kapsamında, nisan ayında başlatılan çalışmaların ardından 19 Eylül itibarıyla İstanbul'da 284 bin 272 bağımsız bölüm için ön başvuru alındı. Anadolu Ajansı'nın aktardığı verilere göre, yaklaşık altı aylık dönemde 27 bin 613 hak sahibiyle görüşme yapıldı ve bu görüşmelerden çıkan başvuru hacmi, kent genelinde dönüşüm finansmanına yönelik ertelenmiş talebin ne kadar büyük olduğunu gözler önüne serdi.
İADŞP kapsamında İstanbul'da kaç bağımsız bölüm için ön başvuru yapıldı?
İstanbul'da İADŞP çerçevesinde 19 Eylül 2026 itibarıyla toplam 284 bin 272 bağımsız bölüm için ön başvuru alındı; bu rakam nisan ayında başlayan sürecin yaklaşık altı aylık bilançosudur. Başvurular, riskli yapıların dönüşümü için düzenlenen uygun koşullu finansmandan yararlanmak isteyen hak sahiplerinden geldi. Söz konusu sayı, kesinleşmiş kredi veya tamamlanmış dönüşüm anlamına gelmiyor; uygunluk kontrollerinin ardından başvurular netleşecek.
3 milyon liraya kadar finansman: kredi koşulları ne vaat ediyor?
Proje kapsamında dönüşüm sürecine girmek isteyen hak sahiplerine 3 milyon liraya kadar finansman, ilk 12 ay geri ödemesiz dönem, 180 aya kadar vade ve yüzde 0,69 faiz oranı sunuluyor. Bu koşullar, özellikle orta gelirli mülk sahipleri için piyasa kredilerine kıyasla belirgin biçimde erişilebilir bir kapı açıyor. Geri ödemesiz ilk yıl, inşaat ve tahliye sürecinde nakit akışı baskısı yaşayan hak sahipleri için kritik bir tampon işlevi görüyor.
- Finansman üst limiti: 3 milyon liraya kadar
- Geri ödemesiz dönem: İlk 12 ay
- Azami vade: 180 ay
- Faiz oranı: Yüzde 0,69
- Kapsam: Riskli yapıların dönüşümü
En fazla ön başvuru alan 15 ilçede tablo nasıl şekillendi?
İstanbul'da en fazla ön başvuru alınan 15 ilçede toplam 21 bin 956 başvuru toplandı ve bu başvurular 235 bin 157 bağımsız bölümü kapsadı. Yani kent genelindeki başvuru hacminin büyük bölümü, dönüşüm baskısının en yoğun olduğu bu 15 ilçede yoğunlaşıyor. Başvuru sayısında Bakırköy ilk sırada yer alırken, bağımsız bölüm sayısında Kartal açık ara öne çıktı; bu ikilik, ilçelerin farklı dönüşüm profillerine işaret ediyor.
| İlçe | Başvuru Sayısı | Kapsanan Bağımsız Bölüm |
|---|---|---|
| Bakırköy | 2.653 | 20.273 |
| Bahçelievler | 2.598 | 19.846 |
| Kadıköy | 2.591 | 23.793 |
| Kartal | 2.393 | 41.107 |
| Küçükçekmece | 1.788 | 23.766 |
| Üsküdar | 1.459 | 13.503 |
| Pendik | 1.306 | 5.914 |
| Ümraniye | 1.230 | 8.393 |
| Maltepe | 1.002 | 10.308 |
| Gaziosmanpaşa | 994 | 7.172 |
| Avcılar | 967 | 7.892 |
| Güngören | 807 | 7.970 |
| Şişli | 743 | 5.736 |
| Bağcılar | 719 | 25.806 |
| Ataşehir | 706 | 13.678 |
Kartal ve Bağcılar neden "bağımsız bölüm" liginde öne çıkıyor?
Kartal'da 2 bin 393 başvuru 41 bin 107 bağımsız bölümü kapsarken, Bağcılar'da yalnızca 719 başvuru 25 bin 806 bağımsız bölüme karşılık geldi. Bu iki ilçe, başvuru başına düşen bağımsız bölüm sayısının ne kadar değişebildiğini gösteriyor: Kartal'da başvuru başına ortalama 17, Bağcılar'da ise yaklaşık 36 bağımsız bölüm düşüyor. Bu fark, Bağcılar'da dönüşümün büyük ölçekli ada ve site bazında, Kartal'da ise daha parçalı bir yapıda ilerlediğine işaret ediyor.
Bakırköy'ün başvuru liderliği yatırımcıya ne anlatıyor?
Başvuru sayısında 2 bin 653 ile ilk sırada yer alan Bakırköy, bağımsız bölüm tarafında 20 bin 273 ile görece daha küçük ölçekli bir profile sahip. Başvuru başına yaklaşık 7,6 bağımsız bölüm düşen Bakırköy'de, dönüşüm talebinin bireysel mülk sahibi düzeyinde ve apartman ölçeğinde yoğunlaştığı anlaşılıyor. Bu tablo, merkezi konumdaki ilçelerde tek tek hak sahiplerinin süreci bizzat yürütmek istediğini gösteriyor ve finansman modelinin bireysel erişilebilirlik boyutunu öne çıkarıyor.
Ön başvuru ile kesinleşmiş kredi arasındaki fark neden kritik?
284 bin 272 bağımsız bölüme ilişkin rakam, kesinleşmiş kredi veya tamamlanmış dönüşüm sayısı değil; yalnızca proje kapsamında alınan ön başvuruları ifade ediyor. Başvurular değerlendirme sürecinde bulunuyor ve uygunluk kontrollerinin tamamlanmasının ardından kesinleştirilecek. Bu ayrım, hem vatandaşın hem yatırımcının beklentisini doğru kurması açısından önemli: Ön başvuru, niyet beyanıdır; kredi kararı ise ayrı bir değerlendirme sürecinin sonucudur.
Dönüşümde kira desteği ile finansman paketi arasındaki makas
Kamuoyunda tartışılan bir diğer başlık, dönüşüm sürecinde ödenen kira desteğinin piyasa gerçekleriyle uyumu. Türkiye Gazetesi'nde yer alan bir değerlendirmede, İstanbul'da 8 bin TL düzeyindeki aylık kira desteğinin gerçek kira bedelleri karşısında yetersiz kaldığı ve artırılması gerektiği savunuluyor. İADŞP'nin 3 milyon liraya kadar finansman, 12 ay geri ödemesiz dönem ve yüzde 0,69 faizli yapısı, inşaat maliyeti tarafını güçlendirirken; hak sahibinin dönüşüm sürecinde oturacağı geçici konutun finansmanı ayrı bir denklem olarak duruyor. Bu nedenle finansman paketinin etkisi, kira desteği politikasıyla birlikte okunmalı.
ProX perspektifi: Talep hacmi arz ve fiyat dengesini nasıl etkiler?
ProX Karar Motoru'nun gayrimenkul piyasası okumasında, 284 bin bağımsız bölümlük ön başvuru hacmi, İstanbul'da orta vadeli bir arz dalgasının habercisi. Dönüşüm süreci ilerledikçe riskli stokun yerini yeni yapılar alacak; bu da ilçe bazında arz kompozisyonunu değiştirecek. Öte yandan "Yarısı Bizden" kampanyasının son başvuru tarihi ve 2027'de devam edip etmeyeceği kamuoyunda merak ediliyor; Milli Gazete'nin aktardığı tartışma, dönüşüm teşviklerinin takviminin yatırımcı kararlarında belirleyici olduğunu gösteriyor. İki programın kesişimi, hak sahibinin hangi finansman aracını seçeceğini doğrudan etkiliyor.
Yatırımcı ve mülk sahibi için pratik çıkarımlar
İADŞP verileri, dönüşüm talebinin İstanbul genelinde yaygın ama ilçe bazında çok farklı yoğunlukta olduğunu ortaya koyuyor. Yatırımcı açısından bakıldığında, başvuru başına düşen bağımsız bölüm sayısı yüksek olan ilçeler (Kartal ve Bağcılar gibi) büyük ölçekli dönüşüm projelerinin merkezinde yer alıyor; bu alanlarda arzın kademeli olarak yenilenmesi beklenebilir. Bireysel mülk sahibi açısından ise Bakırköy, Bahçelievler ve Kadıköy gibi başvuru sayısının yüksek olduğu ilçelerde süreç yönetimi ve hak sahibi koordinasyonu öne çıkıyor.
- Finansman erişimi: Yüzde 0,69 faiz ve 12 ay geri ödemesiz dönem, nakit akışı planlamasını kolaylaştırıyor.
- Ölçek farkı: Başvuru başına bağımsız bölüm sayısı, ilçenin dönüşüm modelini gösteriyor.
- Takvim riski: Ön başvuruların kesinleşme süreci ve teşvik programlarının süresi belirsizlik yaratıyor.
- Kira desteği: Geçici konut maliyeti, finansman paketinin tamamlayıcısı olarak izlenmeli.
Önümüzdeki dönemde hangi gelişmeler izlenmeli?
Anadolu Ajansı'nın aktardığı verilere göre İADŞP, Türkiye'de dönüşümde öncelik arz eden 6 şehirde riskli yapıların yenilenmesine finansman desteği sağlıyor; İstanbul dışındaki uygulama illerine ilişkin bilgiler ilgili başvuru ve değerlendirme süreçleri kapsamında yürütülüyor. Önümüzdeki aylarda izlenmesi gereken başlıklar arasında ön başvuruların kesinleşme oranı, ilçe bazında dönüşüm hızı ve kira desteği politikasının güncellenip güncellenmeyeceği yer alıyor. Bu üç değişken, İstanbul'un deprem dayanıklılığı hedefi ile gayrimenkul piyasasının arz-talep dengesini birlikte şekillendirecek.