İstanbul / Kadıköy / Hasanpaşa — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 75.382 TL
- Fiyat bandı (m²): 64.075 – 86.689 TL
- Yıllık değişim: +36,2%
- Ortalama kiralık m²: 568 TL
- Örneklem (ilan): 13
Kadıköy'ün Hasanpaşa Mahallesi'nde Ekim 2026 dönemi için ortalama satılık konut metrekaresi 75.382 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilan havuzundaki 13 konutun fiziksel verilerinden türetildi. Mahalle, Kadıköy'ün merkezine yakınlığı ve son yıllarda hızlanan kentsel dönüşüm hareketiyle konut alıcısının gündeminde kalmayı sürdürüyor.
Hasanpaşa'da metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 verilerine göre mahalledeki satılık konutların metrekaresi 64.075 TL ile 86.689 TL arasında değişiyor. Ortalama 75.382 TL, bu bandın ortasına denk geliyor. Bant genişliği yaklaşık 22 bin TL, yani aynı mahallede bina yaşına, katına ve cephe özelliğine göre fiyat farkı belirgin biçimde açılıyor. Yatırımcı için bu, tek bir ortalama yerine bina bazlı fiyatlama yapmayı gerektiriyor.
Bandın alt ucundaki 64.075 TL seviyesi, genellikle yenilenmemiş, yüksek katlı olmayan veya cephe avantajı sınırlı konutlara işaret ediyor. Üst uçtaki 86.689 TL ise yeni yapılmış, asansörlü ve otoparklı dairelerin ulaştığı seviye olarak okunabilir. Aynı mahallede iki fiyat arasındaki farkın bu kadar açık olması, alıcının yalnızca bölgeye değil binaya da bakması gerektiğini gösteriyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl bir seyir izledi?
Ekim 2025'te metrekaresi 62.179 TL olan mahalle fiyatı, Ekim 2026'da 75.382 TL'ye çıktı. Endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 36,2 oldu. Ancak bu artış düz bir çizgide gerçekleşmedi; aylık veriler belirgin dalgalanmalar gösteriyor. Özellikle 2026'nın ilk yarısındaki yükseliş ile yaz aylarındaki geri çekilme dikkat çekici.
Aylık seyir, fiyatlamanın ne kadar oynak olabildiğini ortaya koyuyor. Mart 2026'da 74.238 TL olan metrekare fiyatı, nisanda 77.170 TL'ye, mayısta 79.065 TL'ye yükseldi. Haziranda 72.249 TL'ye, temmuzda 70.548 TL'ye indi. Ağustosta 75.773 TL'ye toparlandı, eylülde 91.009 TL'ye sıçradı, ekimde ise 75.382 TL'ye geriledi. Bu tablo, az sayıda ilanın olduğu bir mahallede tek bir büyük işlemin ortalamayı ne kadar kaydırabildiğini gösteriyor.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Ekim 2025 | 62.179 |
| Ocak 2026 | 67.306 |
| Nisan 2026 | 77.170 |
| Temmuz 2026 | 70.548 |
| Eylül 2026 | 91.009 |
| Ekim 2026 | 75.382 |
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Hasanpaşa'da ortalama kiralık metrekare fiyatı 568 TL. Bu veriden hesaplanan yıllık brüt kira getirisi yüzde 9,05. Kabaca bir hesapla, bir konutun kendini satış fiyatı üzerinden amorti etmesi yaklaşık 11 yıla denk geliyor. Bu oran, kirayı ana gelir kalemi olarak gören yatırımcıdan çok, uzun vadeli değer artışı bekleyen alıcıya hitap ediyor.
Getiri oranını değerlendirirken iki noktayı ayırmak gerekiyor. Birincisi, yüzde 9,05 brüt getiridir; aidat, boş kalma süresi ve bakım giderleri düşüldüğünde net getiri bunun altına iner. İkincisi, mahalledeki ilan sayısının 13 gibi sınırlı bir seviyede olması, kira piyasasında da hareket alanını daraltıyor. Kiralık daire bulmakta zorlanan kiracı profili, mevcut kira seviyelerini destekleyen bir unsur olarak öne çıkıyor.
Yatırımcı profili açısından bakıldığında Hasanpaşa, kısa vadeli nakit akışı arayanlar için değil, orta ve uzun vadede bölgesel dönüşümden pay almak isteyenler için daha uygun bir profil çiziyor. ProX Karar Motoru'nun mahalle için ürettiği yatırım skoru 86 seviyesinde. Bu skor, fiyat hareketi, kira getirisi ve bölgesel talep göstergelerinin bir arada değerlendirilmesiyle oluşuyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Endeks verilerine göre mahallenin ortalama bina yaşı 41,1 yıl. Bu tek başına önemli bir sinyal: Hasanpaşa'daki konut stokunun önemli bölümü eski yapılardan oluşuyor ve yenileme ihtiyacı yüksek. Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen binalar, mahalle ortalamasının üst bandında fiyatlanıyor. Bu da aynı sokakta iki daire arasında ciddi fiyat farkı yaratıyor.
Mahalle skoru 0,8421 olarak hesaplanmış. Bu değer, Hasanpaşa'nın Kadıköy genelinde üst sıralarda yer aldığını gösteriyor. Skoru yukarı çeken unsurlar arasında Bağdat Caddesi ve Kadıköy merkezine yakınlık, metro ve Marmaray bağlantılarına erişim, günlük yaşam altyapısının tamamlanmış olması sayılabilir. Skoru aşağı çeken taraf ise eski yapı stokunun dönüşüm maliyeti ve mahalledeki ilan arzının sınırlı kalması.
Arz tarafında dikkat çeken veri, ilan sayısının 13 olması. Bu kadar dar bir havuzda ortalama fiyatın aylık bazda bu denli dalgalanması şaşırtıcı değil. Alıcı açısından bu, pazarlık payının ilanın niteliğine göre değişeceği anlamına geliyor. Satıcı açısından ise doğru fiyatlama yapılmadığında dairenin uzun süre listede kalma olasılığı artıyor.
Yatırımcı hangi riskleri ve fırsatları birlikte okumalı?
Hasanpaşa'da yatırım kararı verirken göz önünde tutulması gereken başlıklar şöyle sıralanabilir:
- Bina yaşı ve dönüşüm riski: Ortalama 41,1 yıllık bina yaşı, deprem yönetmeliği açısından güçlendirme veya yenileme maliyetini gündeme getiriyor. Bu maliyet satış fiyatına yansımadığında alıcı için gizli bir yük oluşabilir.
- İlan arzının darlığı: 13 ilanlık havuz, fiyat karşılaştırması yapmayı zorlaştırıyor. Alıcının benzer binalardan en az iki üç örnek görmesi gerekiyor.
- Kira getirisinin sınırlılığı: Yüzde 9,05 brüt getiri, nakit akışı odaklı yatırımcı için dar bir marj. Giderler düşüldüğünde net getiri daha da geriliyor.
- Fiyat oynaklığı: Aylık verilerde eylülde 91.009 TL'ye çıkıp ekimde 75.382 TL'ye inen bir ortalama, tek işlemin etkisini gösteriyor. Bu nedenle üç aylık ortalamalara bakmak daha sağlıklı.
- Konum avantajı: Kadıköy merkezine ve ulaşım akslarına yakınlık, talebin sürekliliğini destekleyen temel unsur olarak öne çıkıyor.
Makro gelişmeler mahalle piyasasını nasıl etkileyebilir?
Ekim 2026'da konut piyasasının gündeminde kamu kaynaklı arz hareketleri var. Taşınmaz Haber'in aktardığına göre Emlak Konut, Halkalı'da 41 bin metrekarelik bir arsayı 21 Ekim 2026'da ihaleye çıkarıyor. İstanbul genelinde konut arzını artıracak bu tür hamleler, orta vadede alıcının alternatiflerini çoğaltabilir. Ancak Halkalı ile Hasanpaşa farklı alt pazarlar olduğu için doğrudan fiyat baskısı yaratması beklenmiyor.
Yine Milli Gazete'nin duyurduğu TOKİ 500 Bin Sosyal Konut Projesi kapsamındaki kura süreçleri, alt gelir grubunun konut erişimini destekleyen bir mekanizma olarak işliyor. Bu projeler ağırlıklı olarak çevre illerde ve metropol dışı lokasyonlarda yoğunlaştığı için Kadıköy'deki ikinci el piyasasına doğrudan etkisi sınırlı kalıyor. Yine de sosyal konut arzındaki genişleme, genel konut talebinin bir bölümünü farklı bölgelere kaydırabilir.
Bu gelişmeler ışığında Hasanpaşa için öngörülebilir tek şey, fiyat hareketinin bölgesel dönüşüm hızına ve ilan arzına bağlı kalacağı. Endeks verileri, mahallenin Kadıköy içinde üst banda yakın konumlandığını işaret ediyor. Alıcı ve satıcı için doğru adım, tek bir aylık ortalamaya göre değil, bina bazlı karşılaştırma ve üç aylık eğilim üzerinden karar vermek.