İstanbul / Kadıköy / Caferağa — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 153.843 TL
- Fiyat bandı (m²): 130.767 – 176.919 TL
- Yıllık değişim: +23,3%
- Ortalama kiralık m²: 720 TL
- Örneklem (ilan): 46
Kadıköy'ün Caferağa Mahallesi, Ekim 2026 itibarıyla konut satış piyasasında metrekare başına ortalama 153.843 TL seviyesinde işlem görüyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, Moda ve Bahariye hattının hemen gerisindeki mahalle içi konutların ulaştığı fiyat düzeyini yansıtıyor. Aynı dönemde mahallede kiralık konutların metrekare fiyatı 720 TL olarak ölçüldü. Caferağa, Kadıköy'ün tarihsel çekirdeğinde yer alan ve arzı sınırlı kalan bir mahalle olarak öne çıkıyor.
Caferağa'da metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Mahalledeki satılık konutların metrekare fiyatı 130.767 TL ile 176.919 TL arasında bir bantta seyrediyor. Bu alt ve üst sınırlar, aynı mahalle içinde dahi bina yaşı, kat durumu ve sokağa göre ciddi fiyat farkı oluştuğunu gösteriyor. Ortalama değerin bandın ortasına yakın konumlanması, piyasada hem eski yapıların hem de yenilenmiş dairelerin aynı anda alıcı bulduğuna işaret ediyor.
Endeks verilerine göre mahallede listelenen satılık ilan sayısı 46. Bu sayı, Caferağa gibi merkezi bir mahallede arzın ne kadar dar kaldığını gösteriyor. Az sayıda ilanın olduğu bir piyasada alıcıların seçenekleri sınırlı kalıyor, bu da fiyatların pazarlık payını daraltıyor. Mahalle genelinde ortalama bina yaşı 39,7 olarak ölçülüyor; yani stokun önemli bölümü eski yapılardan oluşuyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl bir seyir izledi?
Kasım 2025'te metrekare fiyatı 96.279 TL olan mahallede fiyatlar kademeli olarak yükseldi ve Ekim 2026'da 153.843 TL'ye ulaştı. Endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 23,33 oldu. Bu artış, tek bir sıçramadan çok düzenli bir tırmanışın sonucu.
Aylık veriler dalgalanmayı da ortaya koyuyor. Mart 2026'da 109.346 TL olan metrekare fiyatı nisanda 113.837 TL'ye çıktı, haziranda 113.434 TL'ye geriledi, temmuzda ise 138.810 TL'ye yükseldi. Eylülde 122.037 TL'ye inen fiyat, ekimde 153.843 TL ile dönemin zirvesine çıktı. Bu hareketlilik, ilan kompozisyonundaki değişimden kaynaklanıyor olabilir; az sayıda ilanın olduğu bir mahallede birkaç büyük veya yenilenmiş dairenin listeye girmesi ortalamayı yukarı çekebiliyor. Yatırımcı açısından bu, aylık verileri tek başına okumak yerine çeyreklik eğilime bakmayı gerektiriyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Endeks verilerine göre Caferağa'da yıllık brüt kira getirisi yüzde 5,62 seviyesinde. Metrekare başına 153.843 TL satış fiyatı ve 720 TL kira karşılığında bu oran, İstanbul'un merkezi ilçelerinde görülen tipik getiri aralığına yakın duruyor. Yatırım skoru 85 olarak hesaplanan mahalle, fiyat artışı ile kira gelirini birlikte arayan alıcılar için değerlendirilebilir bir profil çiziyor.
Getiri oranı tek başına karar vermek için yeterli değil. Mahallenin yüksek fiyat düzeyi, kira çarpanını uzatıyor; buna karşın sınırlı arz, uzun vadede değer koruma beklentisini destekliyor olabilir. Kira gelirini önceleyen yatırımcı ile değer artışını önceleyen alıcının beklentileri burada ayrışıyor. ProX Karar Motoru'nun mahalle skoru 0,8306 olarak ölçülüyor; bu tür skorlar tek başına alım sinyali değil, karşılaştırma aracı olarak okunmalı.
Mahalle karşılaştırması: Caferağa nerede duruyor?
Aşağıdaki tablo, Caferağa'nın Ekim 2026 dönemine ait temel göstergelerini bir arada sunuyor. Veriler EmlakEkspertizi endeksine dayanıyor ve mahalle ölçeğinde hesaplandı.
| Gösterge | Değer | Dönem / Not |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 153.843 TL | Ekim 2026 |
| Metrekare fiyat bandı | 130.767 TL - 176.919 TL | Alt - üst sınır |
| Yıllık fiyat değişimi | %23,33 | Ekim 2025 - Ekim 2026 |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 720 TL | Ekim 2026 |
| Yıllık brüt kira getirisi | %5,62 | Ekim 2026 |
| Satılık ilan sayısı | 46 | Ekim 2026 |
| Ortalama bina yaşı | 39,7 | Mahalle ortalaması |
| Yatırım skoru | 85 | Mahalle ölçeği |
Tablodaki en dikkat çekici kalem, 46 ilanla temsil edilen dar arz. Kadıköy genelinde daha geniş stoklu mahallelerle kıyaslandığında Caferağa'da alıcının pazarlık alanı daralıyor. Bant genişliği ise 46 bin TL'yi aşıyor; bu fark, aynı mahallede iki dairenin metrekare fiyatı arasında belirgin uçurum olabileceğini gösteriyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Caferağa'nın fiyat düzeyini belirleyen temel unsur, Kadıköy merkezine yürüme mesafesindeki konumu ve sınırlı konut arzı. Mahalle, Moda ve Bahariye hattına komşu. Ekim 2026'da yayımlanan bir karşılaştırma haberinde (Yeni Ankara) İstanbul Moda ile Ankara Bahçelievler semtlerinin kafe menü fiyatları, dükkan ve konut kiraları üzerinden yaşam maliyeti ele alındı. Bu tür karşılaştırmalar, Moda hattına yakınlığın Caferağa'daki konut talebini dolaylı olarak beslediğini gösteriyor; ancak bu etkinin büyüklüğü mahalle bazında ayrıca ölçülmeli.
Türkiye genelinde konut fiyat ve kira verilerine ilişkin Ağustos 2026 açıklamaları CNN TÜRK'te yer aldı; haber, Emlakjet'in Endeksa veri altyapısıyla hazırlanan il bazlı fiyatları aktardı. Bu tür ulusal veriler, İstanbul içindeki mahalle farklarını okumak için referans sağlıyor. Caferağa özelinde ise belirleyici olan, mahallenin kendi arz yapısı ve bina stokunun yaşı.
Ortalama bina yaşının 39,7 olması, dönüşüm potansiyeli taşıyan yapıların ağırlığını gösteriyor. Eski binalarda kat mülkiyeti, otopark ve asansör gibi unsurlar alıcı tercihini doğrudan etkiliyor. Yenilenmiş dairelerle eski yapılar arasındaki fiyat farkı, tablodaki bant genişliğinin bir bölümünü açıklıyor.
Hangi alıcı profili öne çıkıyor?
Mahallenin fiyat düzeyi ve kira getirisi, iki farklı alıcı grubunu aynı anda çekiyor. Uzun vadeli oturum amaçlı alım yapanlar için merkezi konum ve yürünebilir çevre belirleyici. Kira geliri arayan yatırımcı için ise yüzde 5,62'lik brüt getiri ve 46 ilanla temsil edilen dar arz, portföy kararlarında dikkate alınacak iki gösterge.
- Oturum alıcısı: Kadıköy merkezine yakınlık ve mahalle içi yaşam olanaklarını önceliyor; bina yaşı ve yenileme maliyetini fiyat pazarlığında kullanabilir.
- Kira odaklı yatırımcı: Brüt getiri oranını ve kiracı bulma süresini izliyor; tek ilanlık fiyat sapmalarına karşı birkaç emsal karşılaştırması yapması gerekiyor.
- Dönüşüm odaklı alıcı: Eski yapı stoğunda yenileme potansiyeli arıyor; ancak ruhsat ve yapısal durum incelemesi olmadan karar vermemeli.
Her üç profilde de ortak nokta, mahalledeki ilan sayısının azlığı. 46 ilanla sınırlı bir piyasada karşılaştırma yapmak zorlaşıyor, bu nedenle alıcıların son üç aylık kapanış fiyatlarına ve bina bazlı farklara bakması daha sağlıklı sonuç veriyor.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Caferağa'da fiyatların yönünü kestirmek için ilan sayısındaki değişim, kira getirisi ve bant genişliği birlikte takip edilmeli. Endeks verileri son 12 ayda yüzde 23,33'lük bir artışa işaret ediyor, ancak aylık verilerdeki dalgalanma tek aylık okumaların yanıltıcı olabileceğini gösteriyor. İlan sayısının 46 seviyesinde kalması halinde arz baskısının sürmesi beklenebilir; stok artarsa fiyat pazarlığında alıcı lehine bir denge oluşabilir.
Kira tarafında 720 TL'lik metrekare fiyatı ve yüzde 5,62'lik getiri, satış fiyatları hızlı yükselirse aşağı yönlü baskı altına girebilir. Bu nedenle satış ve kira verilerini aynı dönem içinde birlikte izlemek gerekiyor. Mahallenin ortalama bina yaşı ve dönüşüm potansiyeli ise orta vadede arz kompozisyonunu değiştirebilecek bir unsur olarak değerlendirilebilir. Tüm bu göstergeler veriye dayalı bir çerçeve sunuyor; nihai alım veya satım kararı okuyucunun kendi değerlendirmesine bağlı.