İstanbul / Gaziosmanpaşa / Fevziçakmak — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 56.274 TL
- Fiyat bandı (m²): 47.833 – 64.715 TL
- Yıllık değişim: +7,1%
- Ortalama kiralık m²: 396 TL
- Örneklem (ilan): 260
Gaziosmanpaşa'nın Fevziçakmak Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 56.274 TL olarak kayıtlara geçti. Bu rakam, EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) mahalle ölçeğinde hesaplandı ve 260 aktif satılık ilanın fiziksel verisinden türetildi. Fevziçakmak, ilçenin orta fiyat bandında konumlanan, kira getirisi tarafında ise dikkat çeken bir mahalle profili çiziyor.
Fevziçakmak'ta metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Aynı döneme ait endeks verilerine göre mahallede satılık metrekare fiyatları 47.833 TL ile 64.715 TL arasında bir bantta dağılıyor. Bu aralık, bina yaşı, kat durumu ve cephe gibi fiziksel farklılıkların fiyata yansımasını gösteriyor. Ortalama değerin bandın ortasına yakın seyretmesi, mahallede hem giriş seviyesi hem de görece yeni stokun birlikte işlem gördüğüne işaret ediyor.
Bandın alt ucundaki 47.833 TL seviyesi, yenileme ihtiyacı olan veya yaşlı binalarda satıcıların fiyatı esnettiği ilanlara denk geliyor. Üst uçtaki 64.715 TL ise son yıllarda yapılmış, asansörlü ve otoparklı dairelerde görülüyor. Alıcı tarafında bu iki uç arasındaki yaklaşık 16.882 TL'lik fark, pazarlık payının nerede yoğunlaştığını da kabaca gösteriyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl bir seyir izledi?
Endeks verilerine göre mahallede ortalama metrekare fiyatı Kasım 2025'te 45.557 TL seviyesindeydi ve Ekim 2026'da 56.274 TL'ye ulaştı. Yıllık değişim yüzde 7,07 olarak hesaplandı. Bu, aylık bazda dalgalı ama genel eğilimi yukarı olan bir grafik anlamına geliyor.
Aylık veriler dikkatle okunduğunda ilginç bir tablo çıkıyor. Aralık 2025 ile Mart 2026 arasında fiyat 44.919 TL ile 45.217 TL bandında neredeyse yatay seyretti. Nisan 2026'dan itibaren ise hareketlilik başladı: 47.685 TL, ardından Mayıs'ta 49.187 TL, Haziran'da 51.403 TL, Temmuz'da 52.850 TL, Ağustos'ta 53.700 TL, Eylül'de 54.374 TL ve Ekim'de 56.274 TL. Yani yılın ikinci yarısında her ay düzenli bir artış kaydedildi.
| Dönem | Ortalama satılık m² (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 45.557 |
| Ocak 2026 | 44.919 |
| Mart 2026 | 44.937 |
| Mayıs 2026 | 49.187 |
| Temmuz 2026 | 52.850 |
| Eylül 2026 | 54.374 |
| Ekim 2026 | 56.274 |
Tablodaki kırılma noktası Nisan 2026. Bu tarihten önce fiyatlar neredeyse sabitken sonrasında ivme kazanmış. Satıcıların fiyat beklentisini yukarı çektiği bir döneme girildiğini söylemek mümkün.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 dönemi endeks verilerine göre Fevziçakmak'ta ortalama kiralık metrekare fiyatı 396 TL. Buradan hesaplanan yıllık brüt kira getirisi yüzde 8,44 seviyesinde. Mahalle ölçeğinde bakıldığında bu oran, satın alma maliyetine göre kira gelirinin görece dengeli olduğu bir profile işaret ediyor.
Amortisman hesabı yapıldığında, ortalama bir dairenin kira geliriyle kendini yaklaşık 11,8 yılda karşıladığı görülüyor. Bu süre, İstanbul'un birçok merkez ilçesinde 20 yılın üzerine çıkabilen amortisman sürelerine kıyasla kısa. Yine de bu hesabın brüt getiri üzerinden yapıldığını, aidat, bakım, boş kalma süresi ve vergi gibi kalemlerin dahil edilmediğini hatırlatmak gerekiyor.
Yüzde 8,44'lük brüt getiri, özellikle kira gelirini düzenli nakit akışı olarak gören orta vadeli yatırımcı profiline hitap ediyor. Kısa vadede fiyat artışından kazanç bekleyen alıcı için ise mahallenin son 12 aydaki yüzde 7,07'lik değer artışı daha belirleyici bir gösterge.
Mahallenin demografik ve fiziksel yapısı fiyatı nasıl etkiliyor?
Endeks verilerine göre Fevziçakmak Mahallesi'nin ortalama bina yaşı 37,35 yıl. Bu, mahallede eski yapı stokunun ağırlıklı olduğunu gösteriyor. Mahalle skoru ise 0,7959 olarak hesaplandı; bu değer, bölgenin genel yaşam kalitesi göstergelerinde orta-üst bantta yer aldığını ima ediyor.
Ortalama bina yaşının 37 yılın üzerinde olması, iki farklı sonuç doğuruyor. Birincisi, kentsel dönüşüm ve yenileme potansiyeli taşıyan yapıların fazlalığı. İkincisi, yeni yapılmış dairelerin stok içinde sınırlı kalması ve bu nedenle fiyat farkının açılması. Bandın üst ucundaki 64.715 TL'lik rakamın büyük ölçüde bu yeni stoğa ait olduğu değerlendirilebilir.
Gaziosmanpaşa genelinde son dönemde kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen ada sayısı artıyor. Bu durum, mahalledeki eski binaların orta vadede değerlemesini etkileyebilecek bir faktör olarak öne çıkıyor. Ancak dönüşüm süreçlerinin uzunluğu ve maliyeti göz önüne alındığında, bu etkinin kısa vadede sınırlı kalması beklenebilir.
Arz tarafında 260 ilan ne anlama geliyor?
Ekim 2026 döneminde mahallede 260 aktif satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, Fevziçakmak ölçeğinde dengeli bir arz tablosuna işaret ediyor. İlan sayısının aşırı yüksek olmaması, satıcıların fiyat kırma baskısını sınırlıyor.
Öte yandan aynı dönemde kiralık metrekare fiyatının 396 TL olması, kiralama tarafında da hareketliliğin sürdüğünü gösteriyor. Satılık ve kiralık stok arasındaki bu denge, mahalleyi hem oturum amaçlı alıcılar hem de kira geliri hedefleyen yatırımcılar için makul bir kesişim noktasına taşıyor.
- Ortalama satılık m²: 56.274 TL (Ekim 2026)
- Fiyat bandı: 47.833 TL - 64.715 TL
- Yıllık değişim: yüzde 7,07
- Ortalama kiralık m²: 396 TL
- Yıllık brüt kira getirisi: yüzde 8,44
- Aktif satılık ilan: 260
- Ortalama bina yaşı: 37,35 yıl
Bölgesel bağlam ve piyasa göstergeleri Fevziçakmak'ı nasıl konumlandırıyor?
Emlak Konut GYO'nun BIST'teki fiyatı 2 Ekim 2026 itibarıyla 18,98 TL seviyesinde işlem görüyor (Altınla verisi). Bu tür kamu kaynaklı konut yatırımlarının gündemde kalması, İstanbul genelinde konut arzına dair beklentileri şekillendiriyor. Fevziçakmak özelinde ise doğrudan bir proje etkisi endeks verilerinde görünmüyor.
TOKİ'nin 2026 için planladığı kiralık konut projeleri arasında İstanbul'un çeşitli ilçeleri yer alıyor (gzt.com). Bu projelerin hayata geçmesi, özellikle kira piyasasında arz tarafını etkileyebilecek bir gelişme olarak takip ediliyor. Gaziosmanpaşa gibi yoğun yerleşim bölgelerinde bu tür projelerin kira fiyatları üzerindeki etkisi, uygulama takvimine bağlı olarak değerlendirilebilir.
Fevziçakmak Mahallesi'nde satılık 3+1 daire ilanları, Emlakjet gibi platformlarda düzenli olarak listeleniyor. Bu ilanların varlığı, mahallenin aile tipi konut talebinde canlı kaldığını gösteriyor. 3+1 daireler, hem oturum hem kiralama amaçlı alıcıların ortak ilgi alanında.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Endeks verilerindeki son 12 aylık trend, fiyatların özellikle Nisan 2026 sonrasında ivme kazandığını gösteriyor. Bu ivmenin sürüp sürmeyeceğini anlamak için aylık metrekare değişimlerini takip etmek gerekiyor. Eylül-Ekim 2026 arasındaki 1.900 TL'lik artış, yükselişin henüz durmadığını ima ediyor.
Yatırımcı açısından iki metrik öne çıkıyor: yüzde 8,44'lük brüt kira getirisi ve yüzde 7,07'lik yıllık değer artışı. Bu ikisinin bir arada seyretmesi, mahalleyi hem nakit akışı hem değer koruma açısından izlenebilir kılıyor. Ancak ortalama bina yaşının 37 yılın üzerinde olması, satın alma öncesi bina denetimi ve yenileme maliyeti hesabını zorunlu kılıyor.
Fevziçakmak, Gaziosmanpaşa içinde orta fiyat bandında konumlanan, kira getirisi dengeli bir mahalle olarak öne çıkıyor. 260 aktif ilanla arzın kontrol altında olduğu bir piyasada, alıcıların pazarlık payını bina yaşı ve kat durumuna göre değerlendirmesi makul görünüyor. Nihai karar, kişisel finansal hedefler ve bölgeye ilişkin yerinde inceleme sonrası verilmelidir.