İstanbul / Fatih / Şeyh Resmi — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 61.404 TL
- Fiyat bandı (m²): 49.123 – 73.685 TL
- Yıllık değişim: +39,1%
- Aylık değişim: +2,5%
- Ortalama kiralık m²: 516 TL
- Örneklem (ilan): 38
İstanbul Fatih ilçesine bağlı Şeyh Resmi bölgesinde Ekim 2026 döneminde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 61.404 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki fiziksel veriye dayalı ortalamayı yansıtıyor. Bölgede aynı dönemde kiralık konutların metrekare fiyatı 516 TL seviyesinde. Tarihi yarımadanın iç kesiminde yer alan Şeyh Resmi, son 12 ayda fiyat hareketliliği belirgin bir bölge olarak öne çıkıyor. Endeks, bölgeyi ilçe ortalaması üzerinden takip ediyor ve doğrudan mahalle bazlı ayrıştırma sunmuyor. Bu nedenle aşağıdaki analizde tüm rakamlar Fatih ilçe ortalamasına dayanıyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Fatih ilçesinde satılık konut metrekare fiyatları 49.123 TL ile 73.685 TL arasında bir bantta hareket ediyor. Bu aralığın ortasında 61.404 TL'lik ortalama fiyat yer alıyor. Bant genişliği, aynı ilçe içinde bile bina yaşı, kat durumu ve cephe gibi fiziksel özelliklerin fiyata ne kadar yansıdığını gösteriyor. Şeyh Resmi özelinde bu bandın hangi noktasında fiyat oluştuğu, doğrudan mahalle verisi yayımlandığında netleşecek.
Bandın alt ve üst sınırı arasındaki fark yaklaşık 24.500 TL. Bu fark, alıcı açısından ciddi bir pazarlık alanı anlamına geliyor. Aynı sokakta iki dairenin metrekare fiyatı arasında bu kadar açılma olabilmesi, bölgede stok çeşitliliğinin yüksek olduğunu gösteriyor. Yeni yapılı daireler bandın üst tarafına, eski yapılar ise alt tarafına yakın fiyatlanıyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl bir seyir izledi?
Endeksin 12 aylık serisine bakıldığında Fatih'te metrekare fiyatı Kasım 2025'te 53.059 TL iken Ekim 2026'da 61.404 TL'ye çıktı. Aynı döneme ait verilere göre yıllık değişim yüzde 39,07 oldu. Aylık değişim ise yüzde 2,48 olarak hesaplandı. Bu tablo, bölgenin son bir yılda istikrarlı bir yükseliş çizgisi izlediğini gösteriyor.
Seride dikkat çeken nokta, fiyatın tek yönlü gitmemesi. Ocak 2026'da metrekare 49.336 TL'ye kadar geriledi, ardından Haziran 2026'da 61.878 TL'ye yükseldi. Eylül 2026'da 64.629 TL ile zirve görüldü, Ekim 2026'da ise 61.404 TL'ye geri çekildi. Bu dalgalanma, alıcı ve satıcı arasındaki fiyat beklentisi farkının dönem dönem açıldığını gösteriyor. Yatırımcı açısından bu tür dalgalanmalar, giriş zamanlamasının önemini artırıyor.
Aylık yüzde 2,48'lik artış, yıllık yüzde 39,07'lik değişimin altında kalıyor. Yani son aydaki ivme, yıl genelindeki ortalamanın altında. Bu, fiyat artış hızının bir miktar yavaşladığına işaret ediyor. Ancak tek bir ayın verisiyle trend değişikliği ilan etmek doğru olmaz. Serinin önümüzdeki dönemde nasıl devam edeceği, arz ve talebin seyrine bağlı.
Kira getirisi ve amortisman ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Fatih'te kiralık konutların metrekare fiyatı 516 TL. Yıllık kira getirisi ise yüzde 10,09 olarak hesaplanıyor. Bu oran, satılık metrekare fiyatı ile kiralık metrekare fiyatı arasındaki ilişkiden türetiliyor. Basit bir hesapla brüt amortisman süresi yaklaşık 10 yıla denk geliyor. Bu süre, İstanbul'un birçok merkezi ilçesinde görülen uzun amortisman sürelerine kıyasla daha kısa bir tabloya işaret ediyor.
Yüzde 10,09'luk getiri, kira odaklı yatırımcı için çalışılabilir bir aralık. Ancak bu oran brüt getiri. Aidat, bakım, boş kalma süresi ve vergi gibi kalemler düşüldüğünde net getiri aşağı iner. Yine de bölgenin kira çarpanının görece makul seviyede olması, uzun vadeli elde tutma stratejisi izleyen yatırımcı profiline hitap ediyor. Kısa vadede fiyat artışından kazanç bekleyen alıcı için ise tablo farklı okunmalı.
- Brüt kira getirisi: Yüzde 10,09 (Ekim 2026 endeksi)
- Kiralık metrekare fiyatı: 516 TL (Ekim 2026 endeksi)
- Satılık ortalama metrekare: 61.404 TL (Ekim 2026 endeksi)
- Yaklaşık brüt amortisman: 10 yıl civarı
- Yatırım skoru: 49 (Ekim 2026 endeksi)
Yatırım skorunun 49 seviyesinde olması, bölgenin ne tam anlamıyla yüksek potansiyelli ne de zayıf bir profil çizdiğini gösteriyor. Skor, fiyat artışı, kira getirisi ve arz-talep dengesinin bir arada değerlendirilmesiyle oluşuyor. Bu seviye, yatırımcıya tek başına karar verdirmemeli; bina bazlı inceleme ve nakit akışı hesabı yapılması gerekiyor.
Şeyh Resmi'yi Fatih içinde konumlandıran tablo
Aşağıdaki tablo, Ekim 2026 endeks verilerini tek bir çerçevede topluyor. Şeyh Resmi için doğrudan mahalle verisi yayımlanmadığından satırlar ilçe ortalamasını temsil ediyor. Tablo, fiyat bandı, kira getirisi ve arz göstergelerini yan yana görmek için hazırlandı.
| Gösterge | Değer | Veri dönemi / kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 61.404 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 49.123 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Maksimum m² fiyatı | 73.685 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık değişim | Yüzde 39,07 | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Aylık değişim | Yüzde 2,48 | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Kiralık m² fiyatı | 516 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık kira getirisi | Yüzde 10,09 | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Aktif ilan sayısı | 38 | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Yatırım skoru | 49 | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
Tablodaki 38 ilan sayısı, ilçe genelindeki arzın sınırlı olduğunu gösteriyor. Dar bir arz havuzunda alıcı ve satıcı davranışı hızlı değişebilir. Bu nedenle fiyat hareketlerini okurken ilan sayısını da takip etmek gerekiyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Endeks verilerine göre bölgenin mahalle skoru 0,798, ortalama bina yaşı ise yaklaşık 37,6 yıl. Bu iki gösterge, Şeyh Resmi'nin eski yapı stokuna sahip ama yaşam kalitesi göstergeleri görece güçlü bir bölge olduğunu gösteriyor. Ortalama bina yaşının 37 yılı aşması, kentsel dönüşüm ve yenileme potansiyelini gündeme getiriyor. Eski binaların yoğunluğu, satılık fiyatların alt bandında yer alan daire sayısını artırıyor.
Fatih'in tarihi yarımada içindeki konumu, bölgeye ulaşım ve sosyal altyapı açısından avantaj sağlıyor. Ancak bu avantaj, tek başına fiyatı açıklamıyor. Bina yaşının yüksek olması, alıcının tadilat ve yenileme maliyetini hesaba katmasını gerektiriyor. Yeni yapılı dairelerle eski daireler arasındaki fiyat farkı, tabloda görülen bant genişliğinin ana nedenlerinden biri.
İlan sayısının 38 ile sınırlı kalması, bölgede arzın talebe göre dar olduğunu gösteriyor. Sınırlı arz, fiyatların kolay kolay gerilememesine zemin hazırlıyor. Ancak bu durum, alıcının seçenek azlığı nedeniyle pazarlık gücünü de sınırlıyor. Alıcı açısından doğru daireyi bulmak, fiyatı düşürmekten daha belirleyici hale geliyor.
Yatırımcı profili ve karar noktaları
Yüzde 10,09'luk kira getirisi ve 10 yıl civarındaki brüt amortisman, Şeyh Resmi'yi uzun vadeli kira geliri hedefleyen yatırımcı için değerlendirilebilir kılıyor. Fiyat artışından kısa vadede kazanç bekleyen alıcı için ise son 12 aydaki dalgalanma dikkate alınmalı. Yatırım skorunun 49 olması, bölgenin dengeli ama tek başına öne çıkmayan bir profil çizdiğini gösteriyor.
Alıcı tarafında üç nokta öne çıkıyor. Birincisi, bina yaşı yüksek dairelerde tadilat maliyetinin satın alma bütçesine eklenmesi. İkincisi, bant içindeki fiyat farkının pazarlık alanı yaratması. Üçüncüsü, sınırlı ilan sayısı nedeniyle doğru daireyi bulmanın zaman alması. Bu üç nokta, bölgede alım kararının aceleye getirilmemesi gerektiğini gösteriyor.
Kira tarafında ise metrekare başına 516 TL'lik seviye, getiri hesabının temelini oluşturuyor. Dairenin büyüklüğü ve konumu, bu ortalamadan sapmayı belirleyecek. Yatırımcının kendi nakit akışı tablosunu kurması, endeks ortalamasını doğrudan kopyalamaktan daha sağlıklı sonuç verir.
Önümüzdeki dönemde izlenmesi gereken göstergeler
Ekim 2026 verileri, Fatih'te fiyat artış hızının son ayda yavaşladığını gösteriyor. Aylık yüzde 2,48'lik değişim, yıllık ortalamanın altında. Bu eğilimin devam edip etmeyeceği, önümüzdeki ayların endeks verileriyle netleşecek. İlan sayısındaki değişim de takip edilmeli; arz artarsa fiyat baskısı yön değiştirebilir.
Kira getirisinin yüzde 10,09 seviyesinde kalıp kalmaması, yatırımcı ilgisini doğrudan etkiliyor. Kiralık metrekare fiyatı 516 TL'den yukarı hareket ederse getiri oranı yükselebilir. Satılık fiyatlar aynı hızda artmaya devam ederse getiri oranı baskı altında kalabilir. Bu iki serinin birbirine göre hareketi, bölgenin yatırım cazibesini belirleyecek.
Bölgenin ortalama bina yaşının 37,6 yıl olması, yenileme ve dönüşüm süreçlerini gündemde tutuyor. Bu süreçlerin hızı, bölgedeki yeni konut arzını ve dolayısıyla fiyat bandını etkileyebilir. Alıcı ve yatırımcı için doğru yaklaşım, endeks verilerini bina bazlı incelemeyle birleştirmek. Nihai karar, kişisel bütçe ve risk tercihine göre verilmeli.