İstanbul / Fatih / Ördekkasap — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 61.404 TL
- Fiyat bandı (m²): 49.123 – 73.685 TL
- Yıllık değişim: +39,1%
- Aylık değişim: +2,5%
- Ortalama kiralık m²: 516 TL
- Örneklem (ilan): 38
Fatih'in tarihi dokusu ile son yıllarda hızlanan kentsel dönüşümün kesiştiği Ördekkasap, Ekim 2026 itibarıyla konut yatırımcısının ve oturum amaçlı alıcının radarında kalmaya devam ediyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bölgede ortalama satılık konut metrekare fiyatı 61.404 TL seviyesinde. Aynı dönemde kiralık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 516 TL olarak kayıtlara geçti. Bu iki sayı, bölgenin hem satış hem kira tarafında İstanbul ortalamasının altında kalan bir fiyat aralığı sunduğunu gösteriyor.
Ördekkasap'ta metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre bölgede satılık konut metrekare fiyatı 49.123 TL ile 73.685 TL arasında değişiyor; ortalama ise 61.404 TL. Bu bant, aynı mahallede dahi bina yaşı, kat, cephe ve dönüşüm durumuna göre fiyat farkının geniş olduğunu ortaya koyuyor. Bandın alt ucundaki 49.123 TL, genellikle eski yapı stokunu temsil ederken üst uçtaki 73.685 TL yenilenmiş veya yeni tamamlanmış dairelere işaret ediyor.
Fiyat hareketliliğine bakıldığında son 12 ayın tablosu dalgalı bir seyir çiziyor. Endeks verilerine göre Kasım 2025'te 53.059 TL olan metrekare fiyatı, Ocak 2026'da 49.336 TL'ye kadar geriledi. Ardından toparlanma başladı ve Eylül 2026'da 64.629 TL ile dönemin zirvesi görüldü. Ekim 2026'daki 61.404 TL ise bu zirveden bir miktar geri çekilmeyi ifade ediyor. Aylık değişim yüzde 2,48, yıllık değişim ise yüzde 39,07 olarak kayıtlı.
Fiyat hareketlerini tabloyla okumak
Aşağıdaki tablo, Ördekkasap'taki konut fiyatlarının son bir yıldaki seyrini ve Ekim 2026 itibarıyla temel göstergeleri tek bakışta özetliyor. Veriler EmlakEkspertizi endeksine (Ekim 2026 dönemi, ProX Emlak Endeksi fiziksel verisi) dayanıyor.
| Gösterge | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 61.404 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| Minimum m² fiyatı | 49.123 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| Maksimum m² fiyatı | 73.685 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 516 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| Yıllık fiyat değişimi | %39,07 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Aylık fiyat değişimi | %2,48 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Yıllık kira getirisi | %10,09 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Aktif ilan sayısı | 38 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Kasım 2025 m² fiyatı | 53.059 TL | Endeks, 2025-11 |
| Eylül 2026 m² fiyatı | 64.629 TL | Endeks, 2026-09 |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 verilerine göre Ördekkasap'ta yıllık kira getirisi yüzde 10,09 düzeyinde. Bu oran, satılık metrekare fiyatı ile kiralık metrekare fiyatı arasındaki ilişkiden hesaplanıyor ve bölgenin kira çarpanının yaklaşık 10 yıla denk geldiğini gösteriyor. Kira çarpanının bu seviyede olması, uzun vadeli kira geliri hedefleyen yatırımcı için değerlendirilebilir bir taban sunuyor.
Amortisman açısından bakıldığında, bir dairenin kendini kira geliriyle karşılaması yaklaşık 10 yıllık bir süreye işaret ediyor. Ancak bu hesap, konutun satın alma fiyatı, kira seviyesi ve boş kalma süreleri sabit varsayıldığında geçerli. Bölgede 38 aktif ilanın bulunması, arz tarafında görece sınırlı bir stok olduğunu, bunun da kiralama süreçlerinde talep baskısını canlı tutabileceğini düşündürüyor. Yine de tek başına getiri oranına bakarak karar vermek yerine bina yaşı ve dönüşüm potansiyelinin ayrıca incelenmesi gerekiyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Ördekkasap'ın fiyat yapısını anlamak için mahallenin demografik ve fiziki dokusuna bakmak gerekiyor. Endeks verilerindeki mahalle skoru 0,798, ortalama bina yaşı ise yaklaşık 37,6 yıl. Bu yaş ortalaması, bölgedeki konut stokunun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğunu ve kentsel dönüşüm potansiyelinin yüksek olduğunu gösteriyor. Eski binaların yenilenmesiyle birlikte metrekare fiyatlarının üst banda, yani 73.685 TL'ye yakın seviyelere taşınması mümkün görünüyor.
Fatih ilçesi genelinde son dönemde konut satışlarını etkileyen finansman koşulları da bölgeyi doğrudan ilgilendiriyor. CNN TÜRK'ün Ekim 2026'da aktardığı habere göre yüksek kredi faizleri ve finansmana erişim güçlüğü konut satışlarını geriletirken ikinci elde cazip fiyatlar oluştu. Ördekkasap gibi eski yapı stokunun yoğun olduğu mahallelerde bu durum, peşin alım yapabilen alıcı için pazarlık alanı yaratabilir. Capital'in Emlakjet ve Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL seviyesinde. Ördekkasap'taki metrekare fiyatları bu ulusal ortalamayla kıyaslandığında, İstanbul içinde görece erişilebilir bir segmentte konumlanıyor.
Alıcı profili ve riskler
Bölgenin fiyat bandı ve kira getirisi, iki farklı alıcı grubuna hitap ediyor. İlk grup, tarihi yarımadaya yakınlığı nedeniyle oturum amaçlı daire arayan orta gelirli aileler. İkinci grup ise uzun vadeli kira geliri hedefleyen, dönüşüm potansiyeli taşıyan eski binaları değerlendiren yatırımcılar. Her iki grup için de dikkat edilmesi gereken başlıklar şöyle sıralanabilir:
- Bina yaşı ve deprem durumu: Ortalama 37,6 yıllık bina yaşı, yapı güvenliği incelemesini zorunlu kılıyor.
- Dönüşüm süreci: Kentsel dönüşüm kapsamındaki parsellerde süre ve maliyet belirsizliği fiyata yansıyabilir.
- Kredi koşulları: Yüksek faiz ortamı, krediyle alım yapacakların ödeme planını doğrudan etkiliyor.
- İlan arzı: 38 aktif ilan, sınırlı stok anlamına gelirken alıcı için seçenek daralması yaratabilir.
- Kira dalgalanması: Yüzde 10,09 getiri oranı, boş kalma süresi ve kiracı profiliyle birlikte değerlendirilmeli.
Fiyatların son 12 ayda dalgalı seyretmesi, bölgenin tek yönlü bir trend yerine dönemsel talep dalgalanmalarına açık olduğunu gösteriyor. Ocak 2026'daki 49.336 TL ile Eylül 2026'daki 64.629 TL arasındaki fark bunun somut kanıtı. Bu nedenle alım zamanlaması, bölgedeki arz ve finansman koşullarıyla birlikte okunmalı.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Ördekkasap için kısa vadeli görünüm, kentsel dönüşüm hızı ile kredi faizlerinin seyrine bağlı. Endeks verileri, yıllık yüzde 39,07'lik artışın ardından Ekim 2026'da aylık bazda yüzde 2,48'lik ılımlı bir yükselişe işaret ediyor; bu, fiyat artış hızının bir miktar dengelenmiş olabileceğini düşündürüyor. Yatırım skoru 49 olarak hesaplanan bölge, orta risk ve orta getiri profiline yakın duruyor.
Takip edilmesi gereken gelişmeler arasında Fatih genelindeki dönüşüm projelerinin ilerleme hızı, ikinci el konut arzındaki değişim ve kira piyasasındaki hareketlilik yer alıyor. Taşınmaz Haber'in Ekim 2026'da duyurduğu Emlak Konut Halkalı arsa ihalesi gibi İstanbul genelindeki arz gelişmeleri, ilçeler arası yatırım tercihlerini dolaylı olarak etkileyebilir. Ördekkasap özelinde ise eski yapı stokunun yenilenme hızı, önümüzdeki dönemde metrekare fiyatlarının hangi banda yerleşeceğini belirleyen temel değişken olarak öne çıkıyor. Okuyucunun nihai kararını kendi finansal durumu ve bölgeye ilişkin yerinde incelemesiyle birlikte vermesi gerekiyor.