İstanbul / Fatih / Muratpaşa — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 61.404 TL
- Fiyat bandı (m²): 49.123 – 73.685 TL
- Yıllık değişim: +39,1%
- Aylık değişim: +2,5%
- Ortalama kiralık m²: 516 TL
- Örneklem (ilan): 38
İstanbul Fatih'in Muratpaşa semti, Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık metrekare fiyatı 61.404 TL seviyesinde işlem görüyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki konut fiyatlarının semt ölçeğindeki yansımasını gösteriyor. Muratpaşa, tarihi yarımadanın iç kesiminde konumlanan ve son dönemde kentsel dönüşüm hareketliliğiyle konut arzının yeniden şekillendiği bir bölge olarak öne çıkıyor. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 516 TL olarak kayıtlara geçti.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Muratpaşa'da satılık konutların metrekare fiyatı 49.123 TL ile 73.685 TL arasında değişiyor; ortalama ise 61.404 TL. Bu bant, aynı semtteki binaların yaşına, kat durumuna ve cephe özelliklerine göre belirgin farklılaşma olduğunu gösteriyor. Endeks verilerine göre alt sınır ile üst sınır arasındaki makas yaklaşık 24.500 TL düzeyinde. Bu genişlik, alıcının aynı semtte bütçesine göre ciddi bir seçenek çeşitliliği bulabildiğini ortaya koyuyor.
Bant genişliğinin bir diğer anlamı da yenileme maliyeti. Yeni yapılmış veya güçlendirilmiş binalar üst banda yaklaşırken, 1990 öncesi yapılar alt banda daha yakın fiyatlanıyor. Endeks verisindeki ortalama bina yaşı 37,6 olarak hesaplanıyor; bu da semtteki konut stokunun önemli bölümünün orta ve ileri yaşta olduğunu doğruluyor.
| Gösterge | Değer | Kaynak / dönem |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 61.404 TL | EmlakEkspertizi endeksi, 202610 |
| Minimum satılık m² fiyatı | 49.123 TL | Aynı dönem verileri |
| Maksimum satılık m² fiyatı | 73.685 TL | Aynı dönem verileri |
| Aylık değişim | %2,48 | Endeks verisi, 202610 |
| Yıllık değişim | %39,07 | Endeks verisi, 202610 |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 516 TL | Aynı dönem verileri |
| Yıllık kira getirisi | %10,09 | Endeks verisi, 202610 |
| Aktif ilan sayısı | 38 | Endeks verisi, 202610 |
Son 12 ayın fiyat seyri ne anlatıyor?
Kasım 2025'te 53.059 TL olan ortalama metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 61.404 TL'ye ulaştı. Aradaki dönemde fiyatlar düz bir çizgi izlemedi. Ocak 2026'da 49.336 TL ile dip seviyeye inen fiyatlar, ardından düzenli bir toparlanma gösterdi. Haziran 2026'da 61.878 TL'ye çıkan ortalama, eylülde 64.629 TL ile zirve yaptı, ekimde ise 61.404 TL'ye geriledi.
Bu dalgalanma, piyasanın tek yönlü bir ivme yerine dönemsel talep hareketleriyle fiyatlandığını gösteriyor. Eylül zirvesinin ardından gelen ekim düzeltmesi, satıcıların fiyat beklentisiyle alıcıların ödeme gücü arasında yeniden denge kurulduğuna işaret ediyor. Yıllık bazda %39,07'lik artış ise aynı dönemde kira tarafındaki gelişmeyle birlikte okunması gereken bir gösterge.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Muratpaşa'da yıllık kira getirisi %10,09 seviyesinde. Bu oran, metrekare satış fiyatı ile metrekare kira fiyatı arasındaki ilişkiden hesaplanıyor. Kabaca bir amortisman hesabı yapıldığında, konutun kendini kira geliriyle karşılama süresi yaklaşık 10 yıla denk geliyor. Bu, İstanbul'un merkezi ilçelerinde sık görülen uzun amortisman sürelerine kıyasla daha kısa bir dönem.
Getiri oranının bu düzeyde olması, semti iki farklı yatırımcı profiline yakınlaştırıyor. Kira gelirini öncelikleyen orta vadeli yatırımcı için %10,09'luk getiri, enflasyonist ortamda nakit akışı sağlayan bir konum sunuyor. Değer artışı beklentisiyle hareket eden alıcı için ise yıllık %39,07'lik fiyat değişimi dikkat çekici. Ancak her iki senaryoda da karar, bölgedeki arz koşulları ve bina kalitesiyle birlikte değerlendirilmeli.
- Kira odaklı yatırımcı: %10,09 getiri, düzenli nakit akışı arayanlar için anlamlı bir taban oluşturuyor.
- Değer artışı odaklı alıcı: yıllık %39,07'lik değişim, dönemsel dalgalanmayla birlikte okunmalı.
- Uzun vadeli oturum amaçlı alıcı: 37,6 yıllık ortalama bina yaşı, yapı kalitesi incelemesini zorunlu kılıyor.
- Kısa vadeli çıkış planlayan: 38 aktif ilan, likidite açısından sınırlı bir pazar olduğunu hatırlatıyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Muratpaşa'nın Fatih içindeki konumu, fiyatlamada belirleyici. Semt, tarihi yarımadanın merkezine yakınlığı ve toplu taşıma bağlantılarıyla günlük yaşam pratiğinde avantaj sağlıyor. Endeks verilerindeki mahalle skoru 0,798 olarak hesaplanıyor; bu değer, semtin sosyal donatı ve erişilebilirlik açısından ilçe ortalamasının üzerinde bir profile sahip olduğunu gösteriyor.
Yapı stokunun yaşlı olması ise arz tarafında farklı bir dinamik yaratıyor. Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen binalar, hem satılık hem kiralık segmentte fiyatı yukarı çekiyor. Dönüşüm sürecindeki belirsizlikler ve inşaat maliyetleri, yeni arzın hızını sınırlıyor. Ekim 2026'da kayıtlı 38 aktif ilan, semtteki arzın görece dar olduğunu ortaya koyuyor. Bu tablo, talep geldiğinde fiyatların hızlı tepki vermesine yol açabiliyor; aynı şekilde talep yavaşladığında satış süreleri uzayabiliyor.
CNN TÜRK'ün Eylül 2026'da aktardığı ve Emlakjet'in Endeksa veri altyapısıyla hazırladığı il il konut fiyatları içeriği, İstanbul genelinde fiyat ve kira hareketliliğinin bölgeye göre farklılaştığını gösteriyor. Milliyet'in konut fiyatları sayfasında da yer alan güncel gelişmeler, alıcıların fiyat beklentilerini yakından izlediğini doğruluyor. Muratpaşa özelinde ise semtin merkeze yakınlığı, kira talebini canlı tutan temel etken olarak öne çıkıyor.
Alıcı ve satıcı için hangi eşikler belirleyici?
Semtte alım kararı verirken bakılması gereken ilk eşik, metrekare fiyatının ortalama ile üst bant arasındaki konumu. 61.404 TL'lik ortalama, 73.685 TL'lik üst sınıra göre %20 civarında bir iskonto alanı bırakıyor. Bu alan, pazarlık payı ve bina kalitesi farkını birlikte değerlendirmek için kullanılabilir. Satıcı tarafında ise eylül zirvesi olan 64.629 TL ile ekim ortalaması arasındaki fark, fiyat beklentisinin piyasa gerçekliğiyle yeniden hizalandığını gösteriyor.
Kira tarafında 516 TL'lik metrekare fiyatı, kiracı profilinin gelir düzeyine dair fikir veriyor. Semtin merkeze yakınlığı, tek kişilik ve çift kişilik hanelerden gelen talebi destekliyor. Bu talep yapısı, küçük metrekareli dairelerde kira devir hızını yüksek tutarken, geniş dairelerde satış süresini uzatabiliyor.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Muratpaşa'da fiyatların kısa vadede dalgalanmaya açık olduğunu gösteriyor. Aylık %2,48'lik değişim, piyasanın ne sert bir yükseliş ne de belirgin bir düşüş eğiliminde olduğunu ortaya koyuyor. Yıllık %39,07'lik artış ise daha geniş bir pencerede fiyatların yukarı yönlü hareket ettiğini doğruluyor. Bu iki veriyi birlikte okumak, tek aylık hareketlerden genel eğilim çıkarmaktan daha sağlıklı.
İzlenmesi gereken ilk sinyal, aktif ilan sayısındaki değişim. 38 ilanlık mevcut arz, semtteki likiditenin sınırlı olduğunu gösteriyor. İlan sayısının artması satıcılar arasında rekabeti, azalması ise fiyat pazarlığında satıcı lehine bir dengeyi işaret edebilir. İkinci sinyal, kentsel dönüşüm süreçlerinin hızı. Yenilenen bina sayısı arttıkça ortalama metrekare fiyatının üst banda yaklaşması beklenebilir.
ProX Karar Motoru'nun semt bazlı yatırım skoru 49 olarak hesaplanıyor. Bu değer, Muratpaşa'yı dengeli ama temkinli bir profil olarak konumlandırıyor. Getiri ile risk arasındaki dengeyi gözetmek isteyen alıcı için semt, veriye dayalı bir değerlendirme sunuyor. Yine de nihai karar, bina bazlı inceleme ve kişisel finansal planla birlikte verilmeli. Bu içerikteki veriler yatırım tavsiyesi niteliği taşımıyor; karar okuyucuya aittir.