İstanbul / Fatih / Mimarhayrettin — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 78.910 TL
- Fiyat bandı (m²): 67.074 – 90.746 TL
- Yıllık değişim: +39,4%
- Aylık değişim: +2,3%
- Ortalama kiralık m²: 549 TL
- Örneklem (ilan): 270
Fatih'in tarihi çekirdeğinde, Mimarhayrettin Mahallesi Ekim 2026 itibarıyla konut piyasasında dikkat çeken bir fiyat seviyesine ulaştı. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) mahallede ortalama satılık konut metrekare fiyatı 78.910 TL olarak kayıtlara geçti. Aynı dönemde kiralık konutlarda ortalama metrekare 549 TL seviyesinde. Bu iki sayı, bölgenin hem satış hem kiralama tarafında nasıl bir denge kurduğunu göstermesi açısından önemli.
Mimarhayrettin, Fatih'in Kapalıçarşı çevresindeki eski yerleşim dokusunun içinde yer alıyor. Mahallenin konut stoku büyük ölçüde orta yaşlı binalardan oluşuyor; endeks verilerindeki ortalama bina yaşı 37,5 yıl olarak hesaplanmış. Bu yaş ortalaması, bölgede yeni proje arzının sınırlı kaldığını, satışa çıkan dairelerin çoğunun ikinci el stoktan geldiğini gösteriyor. Ekim 2026 döneminde mahallede 270 satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, aynı anda hem alıcı hem satıcı için makul bir seçenek alanı bırakıyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
EmlakEkspertizi endeks verilerine göre Ekim 2026 döneminde Mimarhayrettin'de satılık konut metrekare fiyatları 67.074 TL ile 90.746 TL arasında bir bantta hareket ediyor. Ortalama değer bu bandın ortasına yakın, 78.910 TL. Alt ve üst sınır arasındaki fark yaklaşık 23.672 TL; bu da aynı mahallede bina kalitesi, kat durumu ve sokak konumuna göre fiyat farklılaşmasının belirgin olduğunu ortaya koyuyor.
Bandın genişliği alıcı açısından bir avantaj yaratıyor. Bütçesi sınırlı olan bir alıcı, mahallenin alt sınırına yakın dairelerde metrekare başına 67 bin TL civarını görebilirken, yenilenmiş veya cephe avantajı olan dairelerde üst sınıra doğru fiyatlar çıkabiliyor. Bu tablo, Mimarhayrettin'de tek bir fiyat seviyesinden söz etmenin yanıltıcı olacağını gösteriyor. Fiyatı belirleyen asıl unsur binanın yaşı ve iç durumu.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) | Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 78.910 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| En düşük m² fiyatı | 67.074 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| En yüksek m² fiyatı | 90.746 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 549 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık fiyat değişimi | %39,42 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Aylık fiyat değişimi | %2,32 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Aktif satılık ilan sayısı | 270 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık kira getirisi | %8,35 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Ortalama bina yaşı | 37,5 yıl | EmlakEkspertizi endeksi |
Son 12 aylık fiyat hareketi neyi gösteriyor?
Ekim 2025'te metrekare fiyatı 58.173 TL olan mahallede fiyatlar aylık bazda istikrarlı biçimde yükseldi ve Ekim 2026'da 78.910 TL'ye ulaştı. Aynı döneme ait verilere göre yıllık değişim %39,42, aylık değişim ise %2,32. Bu, son bir yılda fiyatların hiç geri çekilmeden arttığı bir seriye işaret ediyor.
Aylık değişimin %2,32 gibi tek haneli bir oranda kalması, artışın panik alımlarından değil, düzenli bir talep baskısından kaynaklandığına dair bir işaret olarak okunabilir. Serinin aylık kırılımına bakıldığında fiyatların 2026 ilkbaharından itibaren hızlandığı görülüyor: Mart 2026'da 64.065 TL olan metrekare fiyatı, Haziran 2026'da 69.052 TL'ye, Eylül 2026'da ise 77.118 TL'ye çıktı. Yılın ikinci yarısındaki bu ivme, bölgeye olan talebin arttığını gösteriyor.
- Ekim 2025: 58.173 TL/m²
- Ocak 2026: 59.921 TL/m²
- Nisan 2026: 65.786 TL/m²
- Temmuz 2026: 71.945 TL/m²
- Ekim 2026: 78.910 TL/m²
Kira getirisi ve amortisman ne söylüyor?
EmlakEkspertizi endeks verilerine göre Mimarhayrettin'de yıllık kira getirisi %8,35 seviyesinde. Ortalama satılık metrekare fiyatı ile kiralık metrekare fiyatı arasındaki oran, bu getiriyi doğrudan belirliyor. Kiralık metrekare 549 TL, satılık metrekare ise 78.910 TL. Bu tabloda bir dairenin kendini amorti etme süresi yaklaşık 12 yıla denk geliyor.
Bu getiri oranı, bölgeyi hangi yatırımcı profiline yakınlaştırıyor? Kira getirisi odaklı, uzun vadeli elinde tutmayı planlayan bir yatırımcı için %8,35 anlamlı bir seviye. Ancak bina yaşının 37,5 yıl olması, bakım ve yenileme maliyetlerinin getiriyi aşağı çekebileceğini akılda tutmayı gerektiriyor. Yeni yapılara kıyasla daha düşük alım maliyeti sunan eski stok, kira getirisini yukarı taşıyor; buna karşılık uzun vadeli değer artışı beklentisi binanın durumuna göre farklılaşıyor.
Yatırım skoru 48 olarak hesaplanan mahalle, dengeli bir profil çiziyor. Ne agresif bir büyüme hikayesi ne de durgun bir pazar. Bu skor, karar verirken tek başına yeterli değil; alıcının hangi sokakta, hangi binada ve hangi kira seviyesinde işlem yaptığı sonucu belirleyecek asıl değişken.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Mimarhayrettin'in fiyat yapısını anlamak için mahallenin konumunu ve konut stokunu birlikte okumak gerekiyor. Kapalıçarşı ve çevresindeki ticaret aksına yakınlık, bölgeye hem yerleşik hem de yatırım amaçlı talep getiriyor. Endeks verilerindeki mahalle skoru 0,798; bu, mahallenin görece güçlü bir konum profiline sahip olduğunu gösteriyor.
Öte yandan ortalama bina yaşının 37,5 yıl olması, arz tarafında ciddi bir kısıt yaratıyor. Yeni konut üretimi için uygun parsel bulmak tarihi dokuda zor. Bu nedenle satışa çıkan dairelerin büyük kısmı mevcut stoktan geliyor ve 270 ilanlık arz havuzu sınırlı kalıyor. Talep sabit kalırken arzın artmaması, fiyatları yukarı iten temel mekanizma olarak öne çıkıyor.
Fatih genelinde son dönemde kentsel dönüşüm ve yenileme projeleri gündemde. Milliyet'in 11 Ekim 2026 tarihli haber akışında Emlak Konut kaynaklı gelişmeler takip ediliyor; ancak bu haberlerin Mimarhayrettin özelinde doğrudan bir yansıması henüz endeks verilerine yansımış değil. Bölgede dönüşüm hareketlerinin hızlanması, orta vadede arz kompozisyonunu değiştirebilir. Bu tür gelişmeler fiyat beklentilerini etkileyebilecek bir potansiyel taşıyor, fakat somut bir etki için proje bazlı verilerin izlenmesi gerekiyor.
Alıcı ve satıcı için pratik çıkarımlar
Mimarhayrettin'de işlem yapacak bir alıcının ilk bakması gereken şey, ilan fiyatının mahalle bandının neresinde durduğu. 67.074 TL ile 90.746 TL arasındaki bant, aynı mahallede ciddi bir fiyat farkı olduğunu gösteriyor. Bu farkın büyük kısmı binanın yaşı, iç durumu ve sokağın konumundan kaynaklanıyor. Alıcı için bant bilgisi, pazarlık masasında elini güçlendiren somut bir referans sağlıyor.
Satıcı tarafında ise 270 ilanlık arz havuzu ve aylık %2,32'lik fiyat artışı birlikte değerlendirilmeli. Fiyatlar artıyor ama alıcı havuzu sınırlı bir stok içinde dönüyor. Bu nedenle satıcının gerçekçi bir fiyat belirlemesi, ilanın ne kadar sürede alıcı bulacağını doğrudan etkiliyor. Endeks verileri, mahallede işlem gören fiyatların ortalamasını veriyor; satıcının bu ortalamadan ne kadar sapacağını binasının durumu belirleyecek.
Kira tarafında ise %8,35'lik getiri, satın alma kararının kira geliriyle ne kadar hızlı geri döneceğine dair bir çerçeve sunuyor. Ancak bu oran ortalama değerler üzerinden hesaplanıyor; tek bir dairenin gerçek getirisi, o dairenin kira seviyesine ve boş kalma süresine göre değişecek. Yatırımcı için doğru soru, "mahalle ortalaması ne" değil, "benim alacağım daire bu ortalamanın neresinde" olmalı.
Mimarhayrettin, Ekim 2026 verileriyle Fatih içinde dengeli bir profil sunuyor. Yıllık %39,42'lik fiyat artışı güçlü bir ivmeye işaret ediyor; kira getirisinin %8,35 seviyesinde kalması ise bölgenin hem oturum hem gelir amaçlı talebe cevap verdiğini gösteriyor. Karar aşamasında mahalle ortalamasını, bant aralığını ve bina yaşını birlikte değerlendirmek, tek bir sayıya bakmaktan daha sağlıklı bir tablo çıkaracak.