İstanbul / Fatih / Melekhatun — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 61.404 TL
- Fiyat bandı (m²): 49.123 – 73.685 TL
- Yıllık değişim: +39,1%
- Aylık değişim: +2,5%
- Ortalama kiralık m²: 516 TL
- Örneklem (ilan): 38
Fatih ilçesinin Melekhatun bölgesinde ortalama satılık konut metrekare fiyatı Ekim 2026 döneminde 61.404 TL oldu. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki fiyat hareketinin bölgeye yansımasını gösteriyor. Melekhatun, Fatih'in tarihi dokusu ile son yıllarda artan konut talebi arasında sıkışan bir mikro pazara sahip. Bölgede aynı dönemde kiralık konutların metrekare fiyatı 516 TL seviyesinde ölçüldü.
Melekhatun'da metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Melekhatun bölgesinde satılık konut metrekare fiyatı 49.123 TL ile 73.685 TL arasında değişiyor; ortalama ise 61.404 TL. Bu bant, aynı mahallede dahi bina yaşı, kat durumu ve cephe farkına göre ciddi bir fiyat ayrışması olduğunu gösteriyor. Alt uçtaki 49.123 TL ile üst uçtaki 73.685 TL arasındaki fark, alıcının aynı sokakta bile farklı fiyat etiketleriyle karşılaşabileceği anlamına geliyor.
Bant genişliği, bölgede standart bir konut tipinin oturmuş olmadığını da işaret ediyor. Tarihi yapı stokunun yanında yenilenen apartmanlar, farklı yaş gruplarındaki alıcıların aynı mahalleye yönelmesine yol açıyor. Endeks verilerine göre bölgedeki konutların ortalama yaşı 37,5 olarak hesaplanıyor; bu da stokun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğunu doğruluyor.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) | Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 61.404 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 49.123 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Maksimum m² fiyatı | 73.685 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 516 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık fiyat değişimi | %39,07 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Aylık fiyat değişimi | %2,48 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık kira getirisi | %10,09 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Aktif ilan sayısı | 38 | EmlakEkspertizi endeksi |
Yıllık değişim ve aylık ivme ne anlatıyor?
Aynı döneme ait verilere göre Melekhatun'da satılık konut fiyatları yıllık bazda %39,07 arttı; aylık artış ise %2,48 oldu. Bu iki oran birlikte okunduğunda, fiyatların son bir yılda hızlı bir tırmanış kaydettiği, ancak son aydaki ivmenin yıllık ortalamanın belirgin biçimde altında kaldığı görülüyor. Aylık %2,48'lik hareket, yıllık %39,07'lik artışın gerektirdiği ortalama aylık temponun altında.
Son 12 aylık fiyat serisi dalgalı bir seyir çiziyor. Kasım 2025'te 53.059 TL olan metrekare fiyatı, Ocak 2026'da 49.336 TL'ye kadar geriledi. Ardından Mart 2026'da 53.512 TL, Haziran 2026'da 61.878 TL ve Eylül 2026'da 64.629 TL seviyelerine yükseldi. Ekim 2026'da ise 61.404 TL'ye geri çekildi. Bu tablo, bölgede tek yönlü bir fiyat hareketi yerine dönemsel düzeltmelerin yaşandığını gösteriyor.
Eylül 2026'daki 64.629 TL ile Ekim 2026'daki 61.404 TL arasındaki fark, tek ayda yaklaşık %5'lik bir geri çekilmeye işaret ediyor. Bu tür kısa vadeli dalgalanmalar, ilan sayısının sınırlı olduğu mikro pazarlarda tek bir satışın ortalamayı belirgin biçimde kaydırmasından kaynaklanabiliyor. Nitekim bölgede aktif ilan sayısı yalnızca 38.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Endeks verilerine göre Melekhatun'da yıllık kira getirisi %10,09. Ortalama satılık metrekare fiyatı ile ortalama kiralık metrekare fiyatı karşılaştırıldığında, bir konutun kendini kira geliriyle finanse etme süresi yaklaşık 10 yıla denk geliyor. Bu oran, bölgeyi kısa vadeli fiyat artışı bekleyen alıcıdan çok, düzenli kira geliri hedefleyen yatırımcı profiline yaklaştırıyor.
Kira getirisinin %10,09 seviyesinde olması, satın alma maliyetine göre kira gelirinin görece dengeli olduğunu gösteriyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, getirinin brüt olduğu; aidat, bakım ve boş kalma süresi gibi kalemlerin net getiriyi aşağı çekeceği. Yine de bölgedeki konut yaşının yüksek olması, bakım maliyetlerinin yeni yapılara kıyasla daha belirleyici olabileceğini düşündürüyor.
Amortisman hesabı yaparken tek bir ortalama üzerinden gitmek yanıltıcı olabilir. Banttaki alt uçta yer alan 49.123 TL metrekare fiyatına sahip bir konut ile üst uçtaki 73.685 TL metrekare fiyatına sahip bir konutun kira getirisi aynı olmayacak. Alıcının hangi segmentte konumlandığı, getiri hesabını doğrudan değiştiriyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Melekhatun'un Fatih içindeki konumu, fiyat oluşumunda belirleyici. Bölgenin mahalle skoru 0,80 seviyesinde hesaplanıyor; bu, sosyal donatı ve erişilebilirlik açısından görece güçlü bir tabloya işaret ediyor. Ortalama konut yaşının 37,5 olması ise stokun büyük bölümünün yenilenmeye ihtiyaç duyduğunu gösteriyor. Bu ikili yapı, aynı mahallede hem uygun fiyatlı eski dairelerin hem de yenilenmiş birimlerin pazarda yer almasına yol açıyor.
İlan sayısının 38 ile sınırlı kalması, arz tarafında dar bir pazar olduğunu ortaya koyuyor. Düşük ilan hacmi, alıcı ile satıcı arasındaki pazarlık dengesini satıcı lehine çevirebiliyor; ancak aynı zamanda alıcının seçeneklerini kısıtlıyor. Bu tür mikro pazarlarda fiyatlar, tek tek işlemlerin etkisiyle kısa vadede dalgalanmaya açık hale geliyor.
Bölgenin tarihi doku içinde yer alması, yeni arz üretimini sınırlayan bir etken. Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen yapılar sınırlı sayıda kaldıkça, mevcut stokun değeri korunuyor. Öte yandan eski yapıların yenileme maliyeti, alıcının toplam edinim maliyetine ekleniyor ve bu durum fiyat bandının üst ucunu yukarı çekiyor.
Türkiye genelindeki reel fiyat tablosuyla karşılaştırma
sahibinden.com ve BETAM işbirliğiyle hazırlanan Eylül 2026 raporuna göre Türkiye'de satılık konutların enflasyondan arındırılmış fiyatları Ağustos 2026'da yıllık bazda %8,4 düştü. Raporda reel fiyatlardaki gerilemenin talep hareketliliğini artırdığı belirtiliyor (kaynak: Ekonomim.com, 23 Eylül 2026). Bu tablo, nominal fiyat artışlarının tek başına değerlendirilmemesi gerektiğini gösteriyor.
Melekhatun özelinde yıllık %39,07'lik nominal artış, ülke genelindeki reel gerileme tablosuyla birlikte okunmalı. Nominal artışın ne kadarının enflasyondan kaynaklandığı, alıcının gerçek satın alma gücünü doğrudan etkiliyor. Bu nedenle bölgeye yatırım yapacak bir alıcının, nominal fiyat hareketini değil, kendi finansman koşullarını ve elde tutma süresini merkeze alması gerekiyor.
Hangi alıcı profili öne çıkıyor?
Ekim 2026 verileri, Melekhatun'da iki farklı alıcı profilinin aynı anda hareket ettiğini gösteriyor. İlk grup, %10,09 seviyesindeki kira getirisini değerlendiren ve uzun vadeli elde tutma planlayan yatırımcı. İkinci grup ise tarihi dokuya yakın konumda oturmak isteyen, bant içindeki alt uç fiyatlara yönelen kullanıcı.
- Kira odaklı yatırımcı: %10,09 getiri ve yaklaşık 10 yıllık amortisman süresi, düzenli gelir hedefiyle uyumlu bir tablo çiziyor.
- Oturum amaçlı alıcı: 49.123 TL ile 73.685 TL arasındaki fiyat bandı, bütçeye göre seçenek sunuyor; ancak bina yaşı ve yenileme maliyeti ayrıca hesaplanmalı.
- Yenileme odaklı alıcı: Ortalama konut yaşının 37,5 olması, tadilat ve dönüşüm potansiyeli taşıyan birimleri öne çıkarıyor.
- Kısa vadeli alıcı: 38 ilanlık dar arz ve dalgalı fiyat serisi, kısa vadeli alım satımda belirsizliği artırıyor.
Önümüzdeki dönemde hangi veriler izlenmeli?
Melekhatun'da fiyat yönünü kestirmek için üç gösterge öne çıkıyor: ilan sayısındaki değişim, aylık fiyat ivmesi ve kira getirisinin seyri. İlan sayısının 38 seviyesinden yukarı çıkması arz baskısını, aşağı inmesi ise satıcı lehine bir dengeyi işaret edebilir. Aylık %2,48'lik ivmenin yıllık ortalamaya yaklaşıp yaklaşmadığı da takip edilmeli.
Eylül 2026'daki 64.629 TL'den Ekim 2026'da 61.404 TL'ye geri çekilme, tek aylık verilerle kalıcı bir trend olarak okunmamalı. Endeks verileri, dar ilan hacmine sahip bölgelerde kısa vadeli dalgalanmaların normal olduğunu gösteriyor. Bu nedenle bölgeye dair değerlendirme yaparken en az üç aylık hareketin birlikte izlenmesi daha sağlıklı bir tablo sunar.
ProX Karar Motoru'nun bölge için hesapladığı yatırım skoru 49 seviyesinde. Bu skor, bölgenin ne güçlü bir fırsat ne de belirgin bir risk taşıdığı, dengeli bir profile işaret ettiği şeklinde değerlendirilebilir. Kira getirisinin görece yüksek, fiyat ivmesinin ise dalgalı olduğu bir pazarda, alıcının kendi elde tutma süresi ve finansman yapısı belirleyici olacak. Nihai karar, bu veriler ışığında okuyucuya ait.