İstanbul / Fatih / Küçükayasofya — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 53.620 TL
- Fiyat bandı (m²): 45.577 – 61.663 TL
- Yıllık değişim: +24,6%
- Aylık değişim: +0,1%
- Ortalama kiralık m²: 536 TL
- Örneklem (ilan): 270
Fatih'in tarihi dokusunun içinde, Sultanahmet ile Beyazıt arasında sıkışmış Küçükayasofya, Ekim 2026 itibarıyla konut yatırımcısının yakından izlediği mahallelerden biri. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) mahallede ortalama satılık konut metrekare fiyatı 53.620 TL seviyesinde. Aynı dönemde kiralık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 536 TL olarak ölçülüyor. Mahallenin öne çıkan özelliği, turistik çekirdeğe yürüme mesafesindeki konumu ile yerleşik konut dokusunun aynı sokaklarda iç içe geçmesi.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Küçükayasofya'da satılık konut metrekare fiyatları 45.577 TL ile 61.663 TL arasında bir bantta hareket ediyor. Bu, ortalama 53.620 TL'nin altında ve üstünde belirgin bir fiyat farkı oluştuğunu gösteriyor. Bant genişliği yaklaşık 16 bin TL; yani aynı mahallede iki daire arasında metrekare başına ciddi bir fark olabiliyor. Farkın kaynağı büyük ölçüde bina yaşı, kat durumu, cephe ve tarihi dokuya yakınlık.
Mahallenin ortalama bina yaşı 37,5 yıl olarak modelleniyor. Bu rakam, stokun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğunu, dolayısıyla bakım ve yenileme maliyetlerinin fiyatlamada belirleyici olduğunu anlatıyor. Yeni yapı veya güçlendirilmiş bina bulmak, bandın üst ucunu açıklayan temel etkenlerden biri.
| Metrik | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 53.620 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 45.577 TL | Ekim 2026, aynı dönem verisi |
| Maksimum m² fiyatı | 61.663 TL | Ekim 2026, aynı dönem verisi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 536 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| Yıllık fiyat değişimi | %24,55 | Ekim 2025 - Ekim 2026 |
| Aylık fiyat değişimi | %0,15 | Eylül - Ekim 2026 |
| Aktif ilan sayısı | 270 | Ekim 2026 |
| Yıllık kira getirisi | %12,0 | Ekim 2026, endeks verisi |
Son 12 ayın fiyat seyri ne anlatıyor?
Endeksin 12 aylık serisi, fiyatın düz bir çizgide ilerlemediğini gösteriyor. Kasım 2025'te 44.576 TL olan metrekare fiyatı, Şubat 2026'da 31.683 TL'ye kadar geriledi; ardından toparlanma başladı ve Ekim 2026'da 53.620 TL'ye ulaştı. Şubat ayındaki sert düşüş, serinin en dikkat çekici kırılma noktası.
- Kasım 2025: 44.576 TL
- Şubat 2026: 31.683 TL (dip nokta)
- Nisan 2026: 49.911 TL
- Temmuz 2026: 52.675 TL
- Ekim 2026: 53.620 TL
Şubat sonrası toparlanma hızlı oldu. Mart 2026'da 44.460 TL'ye çıkan fiyat, Nisan'da 49.911 TL'ye, Mayıs'ta 50.427 TL'ye yükseldi. Haziran'dan itibaren artış hızı yavaşladı: 51.531 TL, 52.675 TL, 53.290 TL ve son olarak 53.540 TL. Son üç ayda aylık değişimlerin küçülmesi, fiyatın yeni bir denge aralığına oturduğunu düşündürüyor. Yıllık değişim ise aynı döneme ait verilere göre %24,55 düzeyinde.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verisine göre Küçükayasofya'da yıllık brüt kira getirisi %12,0. Bu oran, satılık metrekare fiyatı ile kiralık metrekare fiyatı arasındaki ilişkiden türetiliyor. Kabaca bir hesapla amortisman süresi 8,3 yıla denk geliyor; yani konutun kira geliriyle kendini finanse etme süresi bu aralıkta. İstanbul'un birçok merkez mahallesinde bu sürenin 20 yılın üzerine çıktığı düşünülürse, mahalle kira tarafında görece güçlü bir profil çiziyor.
Getiri oranının yüksek görünmesinin bir nedeni, satılık fiyatların Şubat 2026 sonrası toparlanmasının kira tarafına aynı hızda yansımamış olması olabilir. Bu, kira çarpanına bakan yatırımcı için makul bir giriş noktası oluşturabilir; ancak bakım, boş kalma ve yönetim giderleri hesaba katıldığında brüt getirinin net getiriye dönüşmesi farklılaşır. Nihai karar okuyucuya aittir; burada sunulan veri, karşılaştırma için bir çerçeve sağlıyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Küçükayasofya'nın fiyat yapısını anlamak için üç unsur öne çıkıyor: tarihi yarımadanın turistik çekirdeğine yakınlık, yerleşik konut dokusu ve sınırlı yeni arz. Mahalle, Sultanahmet, Hippodrom ve Küçük Ayasofya Camii çevresindeki turistik aksta yer alıyor. Bu konum, kısa dönem konaklama ve kiralama talebini canlı tutuyor; ancak mahalle içinde kalıcı oturan nüfus da güçlü.
ProX Karar Motoru'nun mahalle değerlendirmesinde yaşam kalitesi ve lokasyon bileşenleri 0,80 düzeyinde bir skora işaret ediyor. Ortalama bina yaşının 37,5 olması, dönüşüm ve yenileme potansiyelini gündemde tutuyor. Tarihi yarımadada yeni inşaat izinlerinin sınırlı olması, arz tarafında baskı yaratıyor; bu da mevcut stokun değerini korumasına katkı sağlayabilir. Öte yandan eski binaların deprem güçlendirmesi ve restorasyon maliyetleri, alıcının toplam maliyet hesabına girmesi gereken kalemler arasında.
Arz ve talep dengesinde ilan sayısı ne gösteriyor?
Ekim 2026 itibarıyla mahallede 270 aktif satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, ortalama metrekare fiyatı 53.620 TL olan bir mahalle için görece dar bir arz havuzuna işaret ediyor. İlan sayısının sınırlı kalması, fiyatların sert dalgalanmasını engelleyen bir tampon işlevi görebilir. Ancak ilan sayısının kompozisyonu da önemli: eski binalar, güçlendirilmiş yapılar ve turistik kiralamaya uygun daireler aynı havuzda yer alıyor.
Talebin yönünü anlamak için ülke genelindeki fiyat hareketlerine bakmak faydalı. Capital'in aktardığı Emlakjet ve Endeksa iş birliğiyle hazırlanan Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL düzeyinde. CNN TÜRK'ün Ağustos 2026 verilerine dayandırdığı haberde ise iller arası fiyat farkları öne çıkıyor. Küçükayasofya gibi merkezi mahallelerde alıcı profili, bu ülke ortalamasının üzerinde bütçeye sahip kesimlerden oluşuyor.
Hangi alıcı profili için anlamlı?
Mahallenin fiyat bandı ve getiri yapısı, iki farklı alıcı grubuna hitap ediyor. Birincisi, tarihi yarımadada oturmak isteyen ve uzun vadeli elinde tutmayı planlayan kullanıcılar. İkincisi, kira getirisini önceleyen ve kısa dönem konaklama esnekliğini değerlendiren yatırımcılar. Yüzde 12,0 düzeyindeki brüt getiri, ikinci grup için karşılaştırma yapılabilir bir eşik sunuyor.
Yatırım skoru 48 olarak modelleniyor; bu, mahallenin dengeli ama temkinli bir profil çizdiğini gösteriyor. Skorun orta düzeyde kalmasında bina yaşı, dönüşüm maliyetleri ve fiyat oynaklığı etkili. Buna karşılık lokasyon ve kira getirisi skoru yukarı çeken unsurlar arasında.
Önümüzdeki dönemde hangi veriler izlenmeli?
Küçükayasofya'da fiyatın yönünü kestirmek için üç gösterge takip edilebilir: aylık değişim hızı, ilan sayısındaki hareket ve kira tarafındaki güncellemeler. Son üç ayda aylık değişimin %0,15'e kadar inmesi, fiyat artışının yavaşladığını işaret ediyor. İlan sayısının 270 bandında kalması halinde arz baskısının sınırlı kalacağı değerlendirilebilir. Kira metrekare fiyatının 536 TL seviyesinden yukarı hareket etmesi ise getiri oranını yukarı çekebilir.
Ülke genelindeki konut piyasası da mahalleyi dolaylı etkiliyor. Emlak Konut'un 21 Ekim 2026'da yapacağı Halkalı arsa ihalesi gibi gelişmeler, İstanbul genelinde arz ve yatırım iştahına dair sinyal veriyor. Taşınmaz Haber'in duyurduğu ihaleye ilişkin gelişmeler, farklı bölgelerdeki yatırım odağını göstermesi açısından izlenmeye değer. Ancak Küçükayasofya gibi tarihi yarımada mahallelerinde arz esnekliği düşük olduğu için bu tür gelişmelerin doğrudan etkisi sınırlı kalabilir.
Mahallenin fiyat serisi, Şubat 2026'daki sert düşüşün ardından toparlanma eğilimini koruyor. Yine de tek bir ayın verisine dayanarak kesin bir yön belirlemek doğru olmaz. Alıcı ve satıcı için sağlıklı yaklaşım, endeks verilerini kendi bütçe ve kullanım senaryolarıyla birlikte değerlendirmek. Bu içerikte yer alan tüm rakamlar Ekim 2026 dönemine ait doğrulanmış endeks verilerine ve belirtilen kaynaklara dayanıyor; yatırım kararı öncesinde güncel verilerin yeniden kontrol edilmesi önerilir.