İstanbul / Fatih / Kasap İlyas — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 61.404 TL
- Fiyat bandı (m²): 49.123 – 73.685 TL
- Yıllık değişim: +39,1%
- Aylık değişim: +2,5%
- Ortalama kiralık m²: 516 TL
- Örneklem (ilan): 38
Fatih ilçesinin Kasap İlyas bölgesinde ortalama satılık konut metrekare fiyatı Ekim 2026 döneminde 61.404 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçe genelindeki fiziksel veriye dayalı ortalama seviyeyi yansıtıyor. Bölgede aynı dönemde kiralık konutların metrekare fiyatı 516 TL seviyesinde. Kasap İlyas, tarihi yarımadanın konut stoğu ile son yıllarda artan yenileme hareketinin kesiştiği bir noktada yer alıyor.
Kasap İlyas'ta metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre bölgedeki satılık konutların metrekare fiyatı 49.123 TL ile 73.685 TL arasında bir bantta seyrediyor. Ortalama değer bu bandın ortasına yakın konumlanıyor. Bant genişliği, aynı bölgede yan yana duran binalar arasındaki yapı kalitesi ve yaş farkını doğrudan yansıtıyor.
Bu fark, alıcı açısından bakıldığında tek bir "bölge fiyatı" kavramının yanıltıcı olabileceğini gösteriyor. Eski yapı stoğunda metrekare 49 bin TL bandına kadar inebilirken, yenilenmiş ya da yeni tamamlanmış dairelerde 73 bin TL seviyeleri görülebiliyor. İki uç arasındaki makas, aynı sokakta bile ciddi bir fiyat farklılığı anlamına geliyor.
Bölgedeki ortalama bina yaşı 37,5 olarak hesaplanıyor. Bu veri, konut stoğunun önemli bölümünün kentsel dönüşüm ya da kapsamlı tadilat sürecinden geçmediğini ortaya koyuyor. Ortalama yaşın bu seviyede olması, fiyat bandının alt ucundaki konutların toplam stok içinde kayda değer bir pay tuttuğuna işaret ediyor.
Yıllık değişimde hangi tablo öne çıkıyor?
Aynı döneme ait endeks verilerine göre yıllık fiyat değişimi yüzde 39,07 olarak ölçüldü. Aylık değişim ise yüzde 2,48 düzeyinde. Bu iki oran birlikte okunduğunda, bölgede fiyatların son bir yılda belirgin biçimde yukarı yönlü hareket ettiği görülüyor.
Aylık değişimin yıllık oranın oldukça altında kalması, artışın tek bir aya sıkışmadığını, dönem boyunca dalgalı ama süreklilik taşıyan bir seyir izlediğini gösteriyor. Aşağıdaki tablo, son on iki ayın metrekare fiyat seyrini özetliyor.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 53.059 |
| Aralık 2025 | 51.930 |
| Ocak 2026 | 49.336 |
| Şubat 2026 | 49.966 |
| Mart 2026 | 53.512 |
| Nisan 2026 | 56.248 |
| Mayıs 2026 | 57.356 |
| Haziran 2026 | 61.878 |
| Temmuz 2026 | 60.964 |
| Ağustos 2026 | 61.358 |
| Eylül 2026 | 64.629 |
| Ekim 2026 | 61.404 |
Tablodaki kırılma noktaları dikkat çekici. Ocak 2026'da 49.336 TL ile dip seviye görülmüş, ardından altı ay boyunca kesintisiz bir yükseliş yaşanmış. Eylül 2026'daki 64.629 TL, dönemin en yüksek değeri olarak kayıtlara geçmiş. Ekim ayında ise bir miktar geri çekilme var. Bu geri çekilme, trendin bozulduğu anlamına gelmiyor; kısa vadeli dalgalanma olarak okunabilir.
Kira getirisi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 verilerine göre bölgede yıllık kira getirisi yüzde 10,09 olarak hesaplanıyor. Bu oran, satılık metrekare fiyatı ile kiralık metrekare fiyatı arasındaki ilişkiden türetiliyor. Kiralık konutlarda metrekare 516 TL seviyesinde.
Getiri oranı, bölgenin hangi yatırımcı profiline hitap ettiği konusunda net bir çerçeve çiziyor. Yüzde 10 civarındaki bir brüt getiri, uzun vadeli kira geliri hedefleyen alıcılar için anlamlı bir eşik. Ancak bu oran brüt değer; aidat, bakım, vergi ve boş kalma süreleri düşüldüğünde net getiri farklılaşır.
Amortisman hesabı da benzer bir tablo sunuyor. Ortalama metrekare fiyatı üzerinden yapılan kabaca hesapla, bir konutun kira geliriyle kendini yaklaşık on yılda karşıladığı bir çerçeve ortaya çıkıyor. Bu süre, bölgedeki yapı stoğunun yaşı ve yenileme ihtiyacıyla birlikte değerlendirildiğinde, bakım maliyetlerinin getiri üzerindeki etkisi ayrıca hesaplanmalı.
Yatırım skoru 49 olarak ölçülüyor. Bu değer, bölgenin orta düzeyde bir yatırım profili sunduğunu gösteriyor. Skorun bu seviyede kalmasında, fiyat artış hızı ile kira getirisinin birbirini tam olarak dengeleyememesi etkili.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Kasap İlyas'ın mahalle skoru 0,798 olarak hesaplanıyor. Bu değer, bölgenin erişilebilirlik, çevre kalitesi ve hizmetlere yakınlık gibi ölçütlerde görece güçlü bir konumda olduğunu gösteriyor. Tarihi yarımadanın merkezine yakınlık, bölgenin konut talebini ayakta tutan temel unsur.
Bölgedeki ilan sayısı Ekim 2026 itibarıyla 38 olarak kayıtlı. Bu sayı, arz tarafında dar bir havuz olduğunu ortaya koyuyor. Sınırlı ilan stoğu, fiyatların ani düşüşlere karşı daha dirençli kalmasına yol açabilir. Öte yandan alıcı açısından seçenek azlığı, karşılaştırma yapmayı zorlaştırıyor.
Ortalama bina yaşının 37,5 olması, bölgede yenileme potansiyeli taşıyan geniş bir stok bulunduğunu gösteriyor. Kentsel dönüşüm süreçlerinin hızı, önümüzdeki dönemde fiyat bandının üst ucundaki konut sayısını doğrudan etkileyecek bir değişken. Dönüşüm tamamlandıkça yeni yapıların metrekare fiyatları bandın üst sınırına yaklaşma eğilimi gösterebilir.
Bölgenin bir diğer özelliği, konut tipolojisindeki çeşitlilik. Aynı mahalle içinde küçük metrekareli daireler ile geniş aile konutları bir arada bulunuyor. Bu çeşitlilik, hem ilk ev alıcılarına hem de büyütme amaçlı taşınanlara hitap eden bir talep yapısı oluşturuyor.
Alıcı ve satıcı açısından hangi noktalar öne çıkıyor?
Bölgede işlem yapacak taraflar için fiyat bandının genişliği en kritik unsur. Aynı mahallede 49.123 TL ile 73.685 TL arasında değişen metrekare fiyatları, tek bir ortalama üzerinden pazarlık yapmanın yanıltıcı olacağını gösteriyor.
- Bina yaşı ve yapı kalitesi: Ortalama 37,5 yıllık stok içinde yenilenmiş daireler ile eski yapılar arasındaki fark, fiyat bandının temel belirleyicisi.
- İlan arzının darlığı: 38 ilanla sınırlı bir havuzda alıcıların karşılaştırma yapma imkanı kısıtlı.
- Kira getirisi: Yüzde 10,09 seviyesindeki brüt getiri, uzun vadeli gelir hedefleyenler için referans noktası.
- Yenileme potansiyeli: Yüksek ortalama bina yaşı, dönüşüm ve tadilat fırsatlarını gündemde tutuyor.
- Mahalle skoru: 0,798 değeri, merkeze yakınlığın talebi desteklediğini gösteriyor.
Satıcı tarafında ise Eylül 2026'daki 64.629 TL seviyesinden Ekim ayında 61.404 TL'ye geri çekilme, fiyatlama konusunda gerçekçi olunması gerektiğine işaret ediyor. Son on iki aylık seyir, fiyatların dalgalı bir patika izlediğini, tek yönlü bir hareket olmadığını gösteriyor.
Önümüzdeki dönemde hangi değişkenler belirleyici olabilir?
Endeks verileri son on iki ayda belirgin bir yükseliş eğilimine işaret ediyor, ancak Ekim ayındaki geri çekilme kısa vadeli dalgalanmanın sürebileceğini gösteriyor. Yıllık yüzde 39,07'lik değişimin önümüzdeki dönemde aynı hızda süreceğine dair bir veri yok; bu nedenle temkinli bir çerçeve gerekiyor.
Bölgenin fiyat görünümünü etkileyebilecek başlıca değişkenler şunlar: kentsel dönüşüm süreçlerinin hızı, ilan arzındaki değişim ve kira piyasasındaki hareket. İlan sayısının 38 gibi düşük bir seviyede kalması, arz yönlü bir baskı oluşturarak fiyatları destekleyebilir. Dönüşüm kaynaklı yeni arz devreye girdiğinde ise bandın üst ucundaki konut sayısı artabilir.
Kira tarafında metrekare 516 TL seviyesi, getiri oranının seyrini belirleyecek. Satılık fiyatlar kira artışından daha hızlı yükselirse getiri oranı baskı altına girebilir. Bu denge, bölgeyi izleyen yatırımcılar için temel gösterge olmayı sürdürecek.
ProX Karar Motoru'nun derlediği endeks verileri, bölgenin orta düzeyde bir yatırım profili sunduğunu ve fiyat bandının genişliği nedeniyle konut bazlı değerlendirme yapılması gerektiğini gösteriyor. Nihai alım satım kararı, bireysel koşullar ve yerinde inceleme ile birlikte değerlendirilmelidir.