İstanbul / Fatih / İmrahor — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 61.404 TL
- Fiyat bandı (m²): 49.123 – 73.685 TL
- Yıllık değişim: +39,1%
- Aylık değişim: +2,5%
- Ortalama kiralık m²: 516 TL
- Örneklem (ilan): 38
İstanbul Fatih'in İmrahor bölgesinde Ekim 2026 döneminde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 61.404 TL olarak kayda geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bölgedeki yıllık fiyat değişimi yüzde 39,07, aylık değişim ise yüzde 2,48 düzeyinde. Aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 516 TL, yıllık kira getirisi oranı yüzde 10,09 olarak hesaplandı. İmrahor, Fatih ilçesinin tarihi yarımada çeperindeki orta ölçekli konut dokusunu temsil eden bir alt bölge olarak öne çıkıyor.
İmrahor'da metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Endeks verilerine göre İmrahor bölgesinde satılık konut metrekare fiyatı 49.123 TL ile 73.685 TL arasında bir bantta hareket ediyor. Bu bandın ortalaması 61.404 TL. Bant genişliği, bölge içinde bina yaşı, kat durumu ve cephe özelliklerine göre fiyat farklılaşmasının belirgin olduğunu gösteriyor. Aynı dönemde bölgede 38 satılık ilan bulunuyor; bu sayı, ilan havuzunun görece sığ kaldığına işaret ediyor.
Ortalama ile taban arasındaki fark yaklaşık 12 bin TL, ortalama ile tavan arasındaki fark ise yaklaşık 12 bin 300 TL. Yani ortalama fiyat, bandın neredeyse tam ortasında konumlanıyor. Bu denge, bölgede hem giriş seviyesi hem de yenilenmiş dairelerin aynı havuzda listelendiğini gösteriyor. Alıcı açısından bakıldığında, aynı metrekare için ödenen primin büyük ölçüde yapı kalitesine bağlı olduğu bir tablo çıkıyor.
| Metrik | Değer | Veri dönemi / kapsam |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 61.404 TL | Ekim 2026, ilçe ortalaması |
| Alt bant (min) m² fiyatı | 49.123 TL | Ekim 2026 |
| Üst bant (maks) m² fiyatı | 73.685 TL | Ekim 2026 |
| Kiralık m² fiyatı | 516 TL | Ekim 2026 |
| Yıllık kira getirisi | %10,09 | Ekim 2026 |
| Yıllık fiyat değişimi | %39,07 | Ekim 2026 |
| Aylık fiyat değişimi | %2,48 | Ekim 2026 |
| Aktif satılık ilan sayısı | 38 | Ekim 2026 |
Son 12 ayın fiyat seyri ne anlatıyor?
Son 12 aylık endeks serisi, İmrahor'da fiyatların dalgalı ama yukarı eğilimli bir patika izlediğini gösteriyor. Kasım 2025'te 53.059 TL olan metrekare fiyatı, Ocak 2026'da 49.336 TL'ye kadar geriledi. Ardından toparlanma başladı ve Haziran 2026'da 61.878 TL'ye ulaştı. Eylül 2026'da 64.629 TL ile zirve görüldü, Ekim 2026'da ise 61.404 TL seviyesine inildi.
Bu tabloda dikkat çeken nokta, Ocak 2026 dibi ile Eylül 2026 zirvesi arasındaki mesafe. Yaklaşık dokuz ayda metrekare fiyatı 49.336 TL'den 64.629 TL'ye çıktı. Ekim ayındaki geri çekilme ise tek aylık bir düzeltme olarak okunabilir. Aylık yüzde 2,48'lik artış, Eylül'deki yüksek seviyeden sonra fiyatın yeniden yukarı yöneldiğini gösteriyor. Yine de tek aylık verilerle yön tayini yapmak sağlıklı değil; seriyi bütün olarak değerlendirmek gerekiyor.
Serinin en düşük ve en yüksek noktaları arasındaki fark, bölgede fiyatlamanın talep dalgalanmalarına duyarlı olduğunu ortaya koyuyor. İlan sayısının 38 gibi düşük bir düzeyde kalması, bu duyarlılığı artıran etkenlerden biri. Az sayıda ilanın olduğu bir havuzda birkaç satıcının fiyat kararı, ortalama metriği hızlı biçimde yukarı veya aşağı çekebiliyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 verilerine göre İmrahor'da yıllık kira getirisi yüzde 10,09. Bu oran, metrekare satış fiyatı 61.404 TL ve metrekare kira bedeli 516 TL üzerinden hesaplanıyor. Kabaca bir amortisman hesabı yapıldığında, brüt kira geliriyle satın alma bedelinin geri dönüşü yaklaşık 10 yıla denk geliyor. Bu, kira çarpanı açısından orta vadeli bir profile işaret ediyor.
Hangi yatırımcı profiline hitap ediyor? Uzun vadeli elde tutma stratejisi güden, kira gelirini düzenli nakit akışı olarak gören alıcılar için bu oran anlamlı bir çerçeve sunuyor. Kısa vadeli fiyat hareketlerinden kazanç bekleyenler açısından ise tablo daha oynak; çünkü aylık değişimler tek başına yön göstergesi değil. Kira getirisinin yüzde 10 seviyesinde olması, satış fiyatlarına kıyasla kira tarafının görece istikrarlı kaldığını da ima ediyor.
Amortisman hesabında dikkate alınması gereken bir unsur daha var: bölgedeki yapı stokunun yaşı. Endeks verilerindeki ortalama yaş göstergesi 37,5 yıl civarında. Bu, dairelerin önemli bölümünün eski yapı olduğunu gösteriyor. Eski yapılarda bakım, yenileme ve aidat gibi kalemler net getiriyi aşağı çekebilir. Bu nedenle brüt getiri oranını, bina durumuyla birlikte okumak gerekiyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
İmrahor'un fiyat yapısını anlamak için üç eksene bakmak yeterli: tarihi yarımadaya yakınlık, ulaşım bağlantıları ve konut arzının sınırlılığı. Fatih ilçesi genelinde yeni arz üretimi kısıtlı; tarihi doku ve imar koşulları nedeniyle büyük ölçekli yeni konut projeleri sınırlı sayıda. Bu durum, mevcut stokun değerini korumasına katkı sağlıyor.
Bölgenin demografik yapısına dair endeks verilerindeki mahalle göstergesi 0,798 düzeyinde. Bu tür göstergeler, bölgenin sosyoekonomik ve yaşam kalitesi bileşenlerini tek bir skorda topluyor. Ortalama yaş göstergesinin 37,5 olması, hem aile hem de tek kişi hanelerin bir arada bulunduğu bir yapıyı işaret ediyor. Bu karışım, konut tipolojisinde de çeşitlilik yaratıyor: küçük metrekareli daireler ile geniş aile daireleri aynı havuzda alıcı buluyor.
Ulaşım tarafında Fatih'in merkezi konumu, İmrahor'u hem tarihi yarımadada çalışanlar hem de Anadolu yakasına geçiş yapanlar için alternatif hâline getiriyor. Ancak bu avantajın fiyata yansıması, bina kalitesi ve otopark gibi somut unsurlarla sınırlı kalıyor. Alıcıların aynı bölgede farklı fiyatlar görmesinin arkasında bu tür ayrıntılar yatıyor.
- Arz kısıtı: 38 aktif ilan, bölgede seçenek daralmasına yol açıyor.
- Yapı yaşı: Ortalama 37,5 yıl, yenileme maliyetini gündeme getiriyor.
- Konum: Tarihi yarımadaya yakınlık, sürekli talep yaratıyor.
- Kira dengesi: Yüzde 10,09 getiri, uzun vadeli alıcıyı öne çıkarıyor.
İstanbul genelindeki arsa ve proje hareketliliği İmrahor'u nasıl etkiler?
Ekim 2026'da İstanbul gayrimenkul gündeminde dikkat çeken gelişmelerden biri Emlak Konut'un Halkalı arsa ihalesi oldu. Taşınmaz Haber'in aktardığına göre 41 bin metrekarelik alanın satışa çıktığı ihalede ilk oturum 21 Ekim 2026 tarihinde yapılacak. Halkalı, Fatih'in batısında, farklı bir alt pazarda yer alıyor; ancak bu tür büyük ölçekli arsa satışları İstanbul genelinde arz algısını etkiliyor.
Yeni arzın belirli bölgelerde yoğunlaşması, merkezi ilçelerdeki mevcut stokun rekabet baskısını bir ölçüde sınırlıyor. Fatih gibi tarihi dokunun korunduğu ilçelerde büyük ölçekli yeni proje üretimi zor olduğu için, İmrahor gibi alt bölgelerde fiyatların arz kaynaklı sert dalgalanmalara daha az maruz kalması beklenebilir. Bu bir kesinlik değil, verilerin işaret ettiği bir eğilim.
Öte yandan Emlak Konut'un borsa tarafındaki hareketliliği, gayrimenkul yatırım araçlarına ilgiyi canlı tutuyor. Investing üzerinden izlenen Emlak Konut Damla Kent GMS verileri, kurumsal yatırımcının konut piyasasına bakışını yansıtan bir gösterge olarak takip edilebilir. Bireysel alıcı için bu tür gelişmeler doğrudan fiyat etkisi yaratmıyor; ancak piyasa algısını şekillendiriyor.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
İmrahor'da fiyat yönünü değerlendirirken üç gösterge öne çıkıyor: ilan sayısındaki değişim, aylık fiyat hareketlerinin sürekliliği ve kira getirisinin seyri. İlan sayısının 38'den belirgin biçimde artması, satıcıların fiyat beklentisinde yumuşama olabileceğine işaret edebilir. Aylık yüzde 2,48'lik artışın birkaç ay üst üste tekrarlanması ise talebin güçlü kaldığı yönünde bir sinyal olarak değerlendirilebilir.
Yatırım skoru göstergesi 49 seviyesinde. Bu tür skorlar tek başına karar dayanağı değil; bölgenin getiri, likidite ve risk bileşenlerini bir arada gösteren bir özet. Skorun orta bantta yer alması, bölgenin ne aşırı ısınmış ne de gözden düşmüş olduğunu ima ediyor. Alıcı için bu, fiyat pazarlığında makul bir alan kalabileceği anlamına geliyor.
ProX Karar Motoru'nun bölge bazlı analizlerinde, ilan havuzunun sığ olduğu alt pazarlarda ortalama metriklerin tek tek ilanlardan güçlü biçimde etkilendiği görülüyor. Bu nedenle İmrahor'da bir daire değerlendirilirken bölge ortalamasına ek olarak binanın yaşı, katı, cephesi ve aidat yükü ayrı ayrı ele alınmalı. Aynı metrekare için 49.123 TL ile 73.685 TL arasında değişen fiyatların arkasında tam olarak bu farklar var.
Sonuç olarak İmrahor, Ekim 2026 itibarıyla ortalama 61.404 TL metrekare fiyatı, yüzde 10,09 kira getirisi ve sınırlı ilan stoğuyla dengeli bir profil çiziyor. Yıllık yüzde 39,07'lik değişim dikkat çekici olsa da aylık verilerdeki dalgalanma, fiyatların tek yönlü bir çizgide ilerlemediğini gösteriyor. Karar aşamasında bölge ortalamasını kendi dairenizin somut özellikleriyle birlikte değerlendirmek en sağlıklı yaklaşım olacaktır.