İstanbul / Fatih / Hobyar — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 74.461 TL
- Fiyat bandı (m²): 63.292 – 85.630 TL
- Yıllık değişim: +40,4%
- Aylık değişim: +2,6%
- Ortalama kiralık m²: 490 TL
- Örneklem (ilan): 270
Fatih'in tarihi yarımadadaki en küçük ama en yoğun işlevli mahallelerinden Hobyar, Ekim 2026 itibarıyla konut piyasasında dikkat çeken bir fiyat seviyesine ulaştı. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) mahallede ortalama satılık konut metrekare fiyatı 74.461 TL olarak ölçüldü. Aynı dönemde kiralık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 490 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 7,89 seviyesinde. Bu tablo, Hobyar'ı Fatih içinde hem satış hem kiralama tarafında ayrı bir yere konumlandırıyor.
Hobyar'da metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 dönemi endeks verilerine göre mahalledeki satılık konutların metrekare fiyatı 63.292 TL ile 85.630 TL arasında bir bantta yer alıyor. Ortalama değer bu bandın ortasına yakın konumlanırken, alt ve üst sınır arasındaki fark yaklaşık 22 bin TL. Bu genişlik, aynı mahallede bina yaşı, kat durumu ve cephe özelliklerine göre fiyatlamanın belirgin biçimde değiştiğini gösteriyor.
Ortalama metrekare fiyatı üzerinden tipik bir 100 metrekarelik dairenin satış değeri yaklaşık 7,4 milyon TL bandına denk geliyor. Ancak bu hesap ortalama üzerinden yapılan bir çarpımdır; bandın üst ucundaki konutlarda aynı büyüklükteki bir dairenin etiketi 8,5 milyon TL'yi aşabiliyor. Alıcı tarafında bu fark, pazarlık payı ve bina kalitesi ayrımını doğrudan etkiliyor.
Yıllık değişim ne anlatıyor?
Endeks verilerine göre Hobyar'da satılık konut metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 40,38, aylık bazda ise yüzde 2,58 arttı. Bu, Ekim 2025'ten bu yana geçen 12 ayda fiyatların önemli ölçüde yukarı taşındığını gösteriyor. Aylık artışın yıllık ortalamanın altında kalması, son çeyrekte hızın bir miktar dengelendiğine işaret ediyor.
Son 12 ayın seyri de bu yavaşlamayı destekliyor. Kasım 2025'te 54.571 TL olan metrekare fiyatı, Aralık 2025'te 55.588 TL, Mart 2026'da 60.309 TL, Haziran 2026'da 65.571 TL ve Eylül 2026'da 72.591 TL olarak kaydedildi. Ekim 2026'daki 74.461 TL seviyesi, serinin en yüksek noktası. Aylık artışların ilk aylarda daha sert, yaz sonrasında ise daha ölçülü olduğu grafikten okunuyor.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 54.571 |
| Ocak 2026 | 56.190 |
| Mart 2026 | 60.309 |
| Mayıs 2026 | 63.421 |
| Temmuz 2026 | 68.123 |
| Eylül 2026 | 72.591 |
| Ekim 2026 | 74.461 |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Aynı döneme ait verilere göre Hobyar'da kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı 490 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 7,89. Bu oran, satın alınan bir konutun yıllık kira geliriyle kendini ne kadar sürede karşılayacağını gösteren amortisman hesabında yaklaşık 12,7 yıla denk geliyor. Kira çarpanı olarak da bilinen bu süre, İstanbul'un merkezi ilçelerinde sık görülen uzun amortismanlara kıyasla daha kısa bir profile işaret ediyor.
Yüzde 7,89'luk getiri, bölgede kiracı talebinin canlı olduğunu ve satın alma fiyatlarına göre kira gelirinin görece güçlü kaldığını gösteriyor. Bu profil özellikle düzenli nakit akışı arayan, orta ve uzun vadeli düşünen yatırımcı için anlamlı. Yine de getiri oranı tek başına karar gerekçesi değil; boş kalma süresi, kiracı profili ve bina giderleri toplam getiriyi değiştirebiliyor. Nihai karar okuyucuya ait.
Mahalle dinamikleri fiyatlamayı nasıl şekillendiriyor?
Hobyar, Fatih'in Eminönü ve Sirkeci hattında, tarihi yarımadanın ticaret ve ulaşım damarlarının kesiştiği bir noktada. Endeks verilerindeki mahalle puanı 0,8209, ortalama bina yaşı ise 41,1 yıl. Bu iki veri bir arada okunduğunda ortaya net bir tablo çıkıyor: mahallede konut stokunun büyük bölümü eski yapılardan oluşuyor ve arsa üretimi sınırlı. Yeni konut arzının kısıtlı kalması, mevcut dairelerin fiyatını yukarı taşıyan temel etkenlerden biri.
Mahalle puanının 0,82 seviyesinde olması, bölgenin ulaşım, hizmet ve merkeze yakınlık gibi ölçütlerde güçlü bir konumda değerlendirildiğini gösteriyor. Marmaray, tramvay ve vapur iskelelerine yürüme mesafesindeki konum, hem oturum hem kiralama talebini besliyor. Buna karşılık 41,1 yıllık ortalama bina yaşı, alıcının teknik inceleme ve yenileme maliyeti kalemlerini ciddiye alması gerektiğini hatırlatıyor.
- Ortalama bina yaşı 41,1 yıl: tadilat ve güçlendirme maliyeti fiyat pazarlığında belirleyici.
- Mahalle puanı 0,8209: ulaşım ve merkezi konum avantajı veriyle teyitli.
- Ekim 2026'da 270 aktif satılık ilan: arz tarafında sınırlı ama hareketli bir stok.
- Yıllık yüzde 7,89 kira getirisi: nakit akışı odaklı yatırımcı profiline hitap ediyor.
Arz, talep ve ilan sayısı dengesi
Ekim 2026 döneminde mahallede 270 satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, küçük ölçekli bir mahalle için hareketli ama dar bir stok anlamına geliyor. İlan sayısının sınırlı kalması, alıcının seçenek azlığıyla karşılaşmasına ve pazarlık gücünün bir kısmını kaybetmesine yol açabiliyor. Öte yandan stok daraldıkça satış süreleri uzayabiliyor; çünkü alıcı beklentisi ile mevcut dairelerin fiziki durumu arasındaki makas açılıyor.
Talebin büyük bölümü, merkeze yakın oturmak isteyen küçük hane yapıları ile kiralama amaçlı alım yapan yatırımcılardan geliyor. Bu iki grubun beklentileri farklı: oturum amaçlı alıcı bina kalitesine, yatırımcı ise kira çarpanına ve kiraya verme kolaylığına bakıyor. İlan sayısının 270 seviyesinde kalması, her iki grubun da aynı sınırlı stok üzerinde rekabet ettiğini gösteriyor.
Karşılaştırmalı görünüm: satış, kira ve getiri
Aşağıdaki tablo, Hobyar'ın Ekim 2026 dönemine ait temel göstergelerini tek çerçevede topluyor. Satış fiyatı bandı, kira seviyesi ve getiri oranı birlikte değerlendirildiğinde mahallenin yatırım profili daha net okunuyor.
| Gösterge | Değer (Ekim 2026) |
|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 74.461 TL |
| Satılık m² alt sınır | 63.292 TL |
| Satılık m² üst sınır | 85.630 TL |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 490 TL |
| Yıllık kira getirisi | %7,89 |
| Yıllık fiyat değişimi | %40,38 |
| Aylık fiyat değişimi | %2,58 |
| Aktif satılık ilan sayısı | 270 |
Önümüzdeki dönemde hangi başlıklar izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Hobyar'da fiyat artış hızının yıl boyunca yüksek seyrettiğini ancak son aylarda aylık bazda yavaşladığını gösteriyor. Yıllık yüzde 40,38'lik artışın ardından aylık yüzde 2,58'e inen ivme, piyasanın yeni bir denge aralığına yerleşme ihtimalini gündeme getiriyor. Bu, kesin bir yön iddiası değil; verilerin işaret ettiği bir olasılık.
Takip edilmesi gereken başlıkların başında ilan sayısındaki değişim geliyor. Stok 270 bandında kalırsa fiyatların mevcut seviyeyi koruması beklenebilir. İlan sayısında belirgin bir artış yaşanırsa alıcının pazarlık alanı genişleyebilir. Kira tarafında ise yüzde 7,89'luk getirinin korunup korunmadığı, satış fiyatlarındaki artışa kira artışlarının ne ölçüde eşlik ettiğine bağlı olacak.
Capital'in Emlakjet ve Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL seviyesinde. Hobyar'da 100 metrekarelik bir dairenin ortalama değerinin bunun üzerinde konumlanması, mahallenin merkezi konum avantajının fiyata yansıdığını gösteriyor. Bu karşılaştırma, bölgenin ulusal ortalamadan ayrıştığı noktayı görmek açısından faydalı bir referans.
ProX Karar Motoru'nun aynı dönem için ürettiği yatırım skoru 80 seviyesinde. Bu skor, fiyat artışı, kira getirisi ve konum göstergelerinin birleşik değerlendirmesini yansıtıyor. Skorun yüksek çıkması, bölgenin veri tarafında güçlü sinyaller ürettiğini gösteriyor; ancak bu bir alım tavsiyesi değil. Bina yaşı, tadilat ihtiyacı ve kiracı profili gibi yerel faktörler her dairede farklı sonuç doğurabilir.
Sonuç olarak Hobyar, Ekim 2026 itibarıyla 74.461 TL ortalama metrekare fiyatı, yüzde 7,89 kira getirisi ve 270 aktif ilanıyla dar stoklu, merkezi konumlu bir mahalle profili çiziyor. Alıcı ve yatırımcı için kritik nokta, ortalama verilerin altındaki dağılımı doğru okumak ve daire bazında teknik değerlendirmeyi ihmal etmemek.