İstanbul / Fatih / Hasanhalife — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 61.404 TL
- Fiyat bandı (m²): 49.123 – 73.685 TL
- Yıllık değişim: +39,1%
- Aylık değişim: +2,5%
- Ortalama kiralık m²: 516 TL
- Örneklem (ilan): 38
Fatih ilçesinin Hasanhalife bölgesinde Ekim 2026 döneminde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 61.404 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bölgedeki kiralık konutlarda ortalama metrekare fiyatı 516 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 10,09 seviyesinde. Bu tablo, tarihi yarımadanın iç kesiminde yer alan Hasanhalife'yi hem oturmak hem de kiraya vermek isteyen alıcılar için ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken bir mikro pazara dönüştürüyor.
Hasanhalife'de metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 dönemi endeks verilerine göre bölgede satılık konutların metrekare fiyatı 49.123 TL ile 73.685 TL arasında bir bantta yer alıyor. Ortalama 61.404 TL, bu bandın ortasına denk geliyor. Bant genişliğinin yaklaşık 24 bin TL'yi bulması, aynı bölgede bina yaşı, kat durumu ve cephe özelliklerine göre fiyat farkının belirgin olduğunu gösteriyor. Alıcı açısından bu, tek bir ortalama üzerinden pazarlık yapmanın yanıltıcı olabileceği anlamına geliyor.
Aylık değişim aynı dönemde yüzde 2,48 olarak ölçüldü. Yıllık değişim ise yüzde 39,07. Bu iki oranı yan yana koyduğumuzda, fiyat artışının yıl içinde dalgalı bir seyir izlediği görülüyor. Aylık yüzde 2,48'lik artış, yıllık ortalamanın oldukça altında kalıyor. Yani Ekim 2026, hızlı yükseliş dönemlerinin geride kaldığı, fiyatların daha yatay bir zeminde test edildiği bir aya işaret ediyor.
Son 12 ayın fiyat seyri ne anlatıyor?
Endeksin 12 aylık fiyat serisi, Hasanhalife'de sert bir düşüşün ardından toparlanma örüntüsü çiziyor. Kasım 2025'te 53.059 TL olan metrekare fiyatı, Ocak 2026'da 49.336 TL'ye kadar geriledi. Bu dip noktadan sonra fiyatlar kademeli olarak yükseldi ve Eylül 2026'da 64.629 TL ile zirveyi gördü. Ekim 2026'daki 61.404 TL ise zirveden geri çekilmeyi gösteriyor.
Bu hareketin altını çizmek gerekiyor: bölge fiyatları tek yönlü bir çizgi izlemiyor. Ocak ayındaki dip ile Eylül ayındaki zirve arasında ciddi bir toparlanma var, ancak Ekim ayı bu ivmenin korunamadığını gösteriyor. Fiyat serisindeki bu dalgalanma, alıcıların pazarlık masasında daha dikkatli davrandığına, satıcıların ise ilan fiyatlarını piyasa gerçeğine göre yeniden ayarlamak zorunda kaldığına işaret ediyor.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 53.059 |
| Ocak 2026 | 49.336 |
| Nisan 2026 | 56.248 |
| Haziran 2026 | 61.878 |
| Eylül 2026 | 64.629 |
| Ekim 2026 | 61.404 |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Hasanhalife'de yıllık kira getirisi yüzde 10,09. Kiralık metrekare fiyatı 516 TL. Bu iki veriyi birlikte okumak, bölgenin yatırım profilini netleştiriyor. Getiri oranı, konut fiyatlarındaki hızlı artışa rağmen kira tarafının da paralel biçimde yükseldiğini gösteriyor. Aksi halde getiri oranı bu seviyede tutunamazdı.
Amortisman hesabı için basit bir yaklaşım yeterli: metrekare satış fiyatının metrekare kira fiyatına oranı, yaklaşık 119 aylık, yani kabaca 10 yıla yakın bir geri dönüş süresine işaret ediyor. Bu süre, tarihi yarımada içinde orta vadeli düşünen yatırımcı profiline uygun bir aralık. Kısa vadede hızlı çıkış bekleyen alıcı için ise aynı tablo daha temkinli bir resim çiziyor. Yatırım skoru endeks tarafında 49 olarak hesaplanmış durumda; bu, bölgenin ne tam anlamıyla cazibe merkezi ne de gözden çıkarılabilir olduğunu, dengeli bir orta segmentte durduğunu anlatıyor.
- Ortalama satılık m² fiyatı: 61.404 TL
- Ortalama kiralık m² fiyatı: 516 TL
- Yıllık kira getirisi: yüzde 10,09
- Satılık ilan sayısı: 38
- Yatırım skoru: 49
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Hasanhalife'nin endeks verilerindeki mahalle profili, ortalama bina yaşının yaklaşık 37,5 olduğunu gösteriyor. Mahalle skoru ise 0,80 seviyesinde hesaplanmış. Bu iki veri bir arada okunduğunda, bölgenin eski yapı stokuna sahip ancak yaşam kalitesi açısından dengeli bir profil sunduğu anlaşılıyor. Bina yaşının yüksek olması, yenileme ve dönüşüm potansiyelini gündeme getiriyor. Alıcıların bir kısmı bu stokta bakım maliyetini fiyata yansıtmak isteyecektir.
İlan sayısının 38 gibi sınırlı bir düzeyde kalması, arz tarafında dar bir pazar olduğunu gösteriyor. Bu ölçekte bir ilan havuzunda tek bir satıcının fiyat politikası bile ortalama üzerinde etkili olabilir. Alıcı açısından seçenek azlığı pazarlık gücünü sınırlıyor; satıcı açısından ise doğru fiyatlanan bir dairenin kısa sürede talep görmesi mümkün. Ancak bu, her ilanın hızla satılacağı anlamına gelmiyor; fiyatı bandın üst ucuna yakın konumlanan dairelerde bekleme süresi uzayabilir.
İstanbul genelindeki tabloyla karşılaştırma
Emlakjet'in Endeksa veri altyapısıyla hazırladığı ve CNN TÜRK'te yayımlanan Ağustos 2026 verileri, Türkiye genelinde konut ve kira fiyatlarının şehir bazında ayrıştığını ortaya koyuyor. Hasanhalife özelinde ise elimizdeki en güvenilir referans, ProX Emlak Endeksi'nin fiziksel veriye dayanan ilçe ortalaması. Bu veri seti, bölgenin kendi içindeki hareketini izlemek için daha sağlıklı bir zemin sunuyor.
Aşağıdaki tablo, Hasanhalife'ye dair temel göstergeleri tek bakışta topluyor:
| Gösterge | Ekim 2026 değeri |
|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 61.404 TL |
| En düşük m² fiyatı | 49.123 TL |
| En yüksek m² fiyatı | 73.685 TL |
| Aylık değişim | yüzde 2,48 |
| Yıllık değişim | yüzde 39,07 |
| Ortalama bina yaşı | yaklaşık 37,5 |
Yeni konut arzı ve piyasa etkisi
Ekim 2026'da İstanbul'un konut gündeminde dikkat çeken gelişmeler var. Taşınmaz Haber'in aktardığına göre Emlak Konut, Halkalı'da 41 bin metrekarelik bir arsa için 21 Ekim 2026'da ihale düzenliyor. Fatih'in batısındaki bu ölçekte bir arz hareketi, ilçe sınırları dışında kalsa da İstanbul genelinde konut yatırımcısının alternatiflerini çeşitlendiriyor. Hasanhalife gibi merkezi ve eski stoklu bölgelerde bu tür gelişmeler, alıcıların karşılaştırma yaparken yeni projeleri de masaya koymasına yol açabilir.
Öte yandan EmlakDream'in haberine göre Bilfen Şirketler Topluluğu bünyesindeki Bilyapı İnşaat ile Azure Yapı iş birliğiyle geliştirilen Azure Anadolu Hisarı projesi, 162 rezidansla İstanbul'da satışa sunuldu. Bu tür üst segment projeler, şehrin genelinde ortalama fiyat algısını yukarı çekerken, tarihi yarımadanın iç mahallelerinde fiyat farkının korunmasına da zemin hazırlıyor. Hasanhalife'de alıcı profili ağırlıklı olarak bölgeye yakın çalışan, okul ve ulaşım bağlantısını önceleyen kesimlerden oluşuyor.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Hasanhalife'de fiyatların zirveden bir miktar geri çekildiğini ancak yıllık bazda güçlü bir artışın korunduğunu gösteriyor. Aylık yüzde 2,48'lik artışın önümüzdeki aylarda nasıl seyredeceği, bölgenin kısa vadeli yönünü belirleyecek. İlan sayısının 38 seviyesinde kalması halinde arz darlığı fiyatları destekleyebilir. İlan sayısında belirgin bir artış yaşanırsa, satıcılar arasındaki rekabet alıcı lehine dönebilir.
Kira tarafında yüzde 10,09'luk getiri oranı, bölgeyi orta vadeli gelir arayan yatırımcı için izlenebilir kılıyor. Bina yaşının yüksekliği, dönüşüm ve yenileme projelerinin gündeme gelmesi halinde stok kalitesinde iyileşme potansiyeli taşıyor. Ancak bu tür gelişmelerin zamanlaması belirsiz; veriler yalnızca mevcut tabloyu tarif ediyor, geleceğe dair kesin bir yön çizmiyor. Alıcı ve satıcıların kendi finansal planlamalarını bu çerçevede yapması, nihai kararı kendilerine bırakıyor.