İstanbul / Fatih / Dervişali — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 45.350 TL
- Fiyat bandı (m²): 38.548 – 52.152 TL
- Yıllık değişim: +11,2%
- Ortalama kiralık m²: 429 TL
- Örneklem (ilan): 270
Fatih'in tarihi dokusunda, Dervişali Mahallesi Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık metrekare fiyatı 45.350 TL seviyesinde işlem görüyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahallenin son bir yıldaki fiyat hareketinin de üzerinde bir noktaya denk geliyor. Dervişali, Fatih'in merkezi ilçe sınırları içinde küçük ölçekli, az ilan üreten bir mahalle olarak öne çıkıyor. Endeks verilerine göre mahallede aynı dönemde listelenen satılık konut sayısı 270. Bu sınırlı arz, fiyatların mahalle bazında dalgalanmasını da etkiliyor.
Dervişali'de metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 döneminde mahallede satılık konutların metrekare fiyatı 38.548 TL ile 52.152 TL arasında değişiyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre ortalama 45.350 TL, bu bandın orta noktasının biraz üzerinde konumlanıyor. Bant genişliği, mahallede yaş, kat, cephe ve bina tipine göre fiyat farklarının belirgin olduğunu gösteriyor. Aynı sokakta iki dairenin metrekare fiyatı arasında ciddi fark çıkabilir. Bu nedenle Dervişali'de ortalama rakam tek başına yeterli bir referans değil; bina bazlı karşılaştırma yapmak gerekiyor.
Endeksin son 12 aylık fiyat serisi, mahallenin istikrarlı ama dalgalı bir seyir izlediğini ortaya koyuyor. Kasım 2025'te 40.247 TL olan metrekare fiyatı, Haziran 2026'da 44.335 TL'ye, Temmuz 2026'da 44.657 TL'ye çıktı. Ağustos ve Eylül aylarında sırasıyla 44.538 TL ve 43.827 TL'ye gerileyen fiyat, Ekim 2026'da 45.350 TL ile yeni bir seviyeye taşındı. Bu hareket, yaz sonundaki yavaşlamanın ardından sonbaharda talebin yeniden canlandığını işaret ediyor.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) | Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 45.350 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 38.548 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Maksimum m² fiyatı | 52.152 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık değişim | %11,16 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 429 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık kira getirisi | %11,35 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Aktif satılık ilan sayısı | 270 | EmlakEkspertizi endeksi |
Yıllık değişim ne anlatıyor?
Dervişali'de ortalama metrekare fiyatı son 12 ayda %11,16 arttı. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre bu artış, mahallenin kendi iç dinamiklerinden kaynaklanıyor. Fiyat serisindeki en düşük nokta Kasım 2025 (40.247 TL), en yüksek nokta ise Ekim 2026 (45.350 TL) oldu. Yıl içinde iki kez geri çekilme yaşandı: Nisan 2026'da 43.633 TL ve Eylül 2026'da 43.827 TL. Bu iki dip, fiyatların tek yönlü değil, talep dalgalanmalarına duyarlı hareket ettiğini gösteriyor.
Yıllık artış oranı tek başına yorumlanmamalı. Aynı dönemde kira getirisinin %11,35 seviyesinde kalması, satış fiyatları ile kira geliri arasındaki makasın daraldığını ortaya koyuyor. Yatırımcı açısından bu, kira gelirinin satış fiyatındaki artışa yakın bir hızda ilerlediği anlamına gelir. Ancak bu oran, mülkün yaşına ve konumuna göre değişir; ortalama rakamın altında veya üzerinde getiri elde eden daireler bulunur.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 döneminde Dervişali'de ortalama kiralık metrekare fiyatı 429 TL. Endeks verilerine göre yıllık brüt kira getirisi %11,35. Bu oran, satılık bir dairenin kira geliriyle kendini yaklaşık 8,8 yılda amorti ettiğini gösteriyor. Amortisman hesabı brüt getiri üzerinden yapıldığında bu süre çıkıyor; aidat, vergi, boş kalma ve bakım giderleri düşüldüğünde net süre uzar. Yine de %11,35'lik brüt getiri, Dervişali'yi kira odaklı yatırımcı için takip listesine sokuyor.
Mahallenin yatırım skoru 82 olarak hesaplanıyor. Bu skor, konum, ulaşım, arz sınırı ve kira performansının birleşik değerlendirmesinden oluşuyor. Hangi profile uygun derseniz: orta ve uzun vadeli, kira gelirini önceleyen, tek daireyle portföy kuran yatırımcı için Dervişali mantıklı bir adres. Kısa vadede yüksek fiyat artışı bekleyen alıcı için tablo daha temkinli; çünkü ilan sayısı sınırlı, alım satım likiditesi düşük.
- Brüt kira getirisi %11,35 ile 8,8 yıllık amortismana işaret ediyor.
- Ortalama kiralık metrekare fiyatı 429 TL, satılık fiyatın yaklaşık yüzde birine denk geliyor.
- Mahallede 270 aktif satılık ilanı var; bu, alıcıya sınırlı seçenek sunuyor.
- Yatırım skoru 82; kira odaklı orta vadeli stratejiyle uyumlu.
- Ortalama bina yaşı 39; yenileme ve tadilat maliyeti hesaba katılmalı.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Dervişali, Fatih'in merkezinde, tarihi yarımadanın içinde konumlanıyor. Mahallenin ortalama bina yaşı 39. Bu yaş ortalaması, stokun büyük bölümünün eski yapılardan oluştuğunu ve alıcının tadilat, güçlendirme gibi ek maliyetleri hesaplaması gerektiğini gösteriyor. Buna karşın merkezi konum, ulaşım erişimi ve çevredeki ticari hareketlilik talebi ayakta tutuyor. Mahalle skoru 0,8402 olarak ölçülüyor; bu değer, Dervişali'nin Fatih içinde görece güçlü bir konumda olduğunu ortaya koyuyor.
Arz tarafında tablo net: 270 ilan. Küçük mahalle ölçeğinde bu sayı, talebin sınırlı stokla karşılaştığını gösteriyor. Yeni konut üretiminin sınırlı olduğu tarihi dokuda arzın hızla artması beklenmez. Bu da fiyatların ani düşüşlere karşı görece dirençli kalmasına yol açabilir. Ancak aynı sınırlı arz, satmak isteyen mülk sahibi için alıcı bulma süresini uzatabilir. Dervişali'de doğru fiyatlanmamış bir daire aylarca listede kalabilir.
Fatih ve İstanbul genelinde Dervişali nerede duruyor?
Türkiye genelinde konut fiyatları ve kira bedellerine ilişkin Ağustos 2026 verileri CNN TÜRK'ün aktardığı Emlakjet ve Endeksa veri altyapısıyla açıklandı. Bu veriler il il fiyatları karşılaştırma imkanı sunuyor. Dervişali özelinde ise EmlakEkspertizi endeksi, mahalle ölçeğinde daha ayrıntılı bir tablo çiziyor. İstanbul'un genel ortalamasıyla kıyaslandığında Dervişali, tarihi yarımadanın merkez mahalleleri arasında orta bantta yer alıyor. Metrekare fiyatındaki 38.548 TL ile 52.152 TL arasındaki bant, aynı mahallede bile ciddi fark olduğunu gösteriyor.
Emlak Konut Damla Kent GMS (DMLKT) gibi borsa yatırım araçları, gayrimenkul piyasasına dolaylı erişim arayanlar için alternatif oluşturuyor. Investing'in 14 Ekim 2026 tarihli verilerine göre DMLKT hissesi işlem görüyor. Doğrudan konut alımıyla bu tür araçlar arasındaki tercih, yatırımcının likidite ihtiyacına ve vade beklentisine göre şekilleniyor. Dervişali'de fiziki konut alımı, kira geliri ve mahalleye özgü değer artışı beklentisiyle yapılıyor; likidite ise sınırlı.
Önümüzdeki dönemde hangi veriler takip edilmeli?
Dervişali'de fiyatların yönünü belirleyecek üç gösterge var: ilan sayısındaki değişim, kiralık metrekare fiyatı ve yıllık değişim oranı. Endeks verileri Ekim 2026'da ilan sayısını 270 olarak veriyor. Bu sayının artması arz baskısı, azalması talep gücü anlamına gelir. Kiralık metrekare fiyatındaki 429 TL seviyesi korunursa kira getirisi %11,35 civarında kalabilir. Yıllık değişim oranının çift hanede seyretmesi, mahallenin yatırımcı ilgisini koruduğunu işaret ediyor.
ProX Karar Motoru'nun mahalle bazlı değerlendirmesinde Dervişali, sınırlı arz ve görece yüksek kira getirisiyle öne çıkıyor. Buna karşın eski yapı stoğu ve düşük ilan sayısı, alıcının sabırlı olmasını gerektiriyor. Alım kararı öncesinde bina yaşı, kat, cephe ve yönetim giderleri ayrı ayrı incelenmeli. Aynı mahallede iki daire arasındaki metrekare fiyatı farkı, ortalama rakamın tek başına yeterli olmadığını her seferinde hatırlatıyor. Veriler ışığında Dervişali, kira gelirini önceleyen ve orta vadeli düşünen alıcı için değerlendirilebilir bir mahalle olarak duruyor.