İstanbul / Fatih / Atikmustafapaşa — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 61.404 TL
- Fiyat bandı (m²): 49.123 – 73.685 TL
- Yıllık değişim: +39,1%
- Aylık değişim: +2,5%
- Ortalama kiralık m²: 516 TL
- Örneklem (ilan): 38
Atikmustafapaşa, Fatih'in tarihi yarımada içindeki yerleşik mahallelerinden biri. Ekim 2026 dönemi için EmlakEkspertizi endeks verilerine göre mahalledeki ortalama satılık konut metrekare fiyatı 61.404 TL olarak kayıtlı. Aynı dönemde ortalama kiralık metrekare fiyatı 516 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 10,09 seviyesinde. Veri seti ilçe ortalamasına dayanıyor ve 38 aktif satılık ilanı kapsıyor; bu da fiyat hareketlerini okurken örneklem genişliğini akılda tutmayı gerektiriyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre mahallede satılık konutların metrekare fiyatı 49.123 TL ile 73.685 TL arasında değişiyor; ortalama ise 61.404 TL. Bu bant, aynı mahalle içinde bile kat, cephe, bina yaşı ve parsel büyüklüğüne göre belirgin bir fiyat farkı oluştuğunu gösteriyor. Alt uçtaki 49.123 TL ile üst uçtaki 73.685 TL arasındaki mesafe, pazarlık payının ve ekspertiz farklarının fiyatlamada hala belirleyici olduğunu ortaya koyuyor.
Bandın genişliği, alıcı açısından tek bir "mahalle fiyatı" üzerinden karar vermenin yanıltıcı olabileceğini gösteriyor. Aynı sokakta iki binanın metrekare fiyatı arasında ciddi fark çıkabiliyor. Bu nedenle ilan fiyatı ile gerçekleşen işlem fiyatı arasındaki farkı görmek için ProX Karar Motoru üzerinden bina bazlı karşılaştırma yapmak daha sağlıklı bir zemin sunuyor.
| Metrik | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 61.404 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 49.123 TL | Aynı dönem |
| Maksimum m² fiyatı | 73.685 TL | Aynı dönem |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 516 TL | Aynı dönem |
| Yıllık kira getirisi | %10,09 | Aynı dönem |
| Aylık fiyat değişimi | %2,48 | Aynı dönem |
| Yıllık fiyat değişimi | %39,07 | Aynı dönem |
| Aktif satılık ilan sayısı | 38 | Aynı dönem |
Son 12 ayın fiyat eğrisi ne anlatıyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre son 12 aylık seride metrekare fiyatı Kasım 2025'te 53.059 TL, Ocak 2026'da 49.336 TL ile en düşük seviyesine indi, ardından kademeli bir toparlanma başladı. Haziran 2026'da 61.878 TL, Eylül 2026'da 64.629 TL görüldü; Ekim 2026'da ise 61.404 TL olarak kayıtlı. Yıllık değişim yüzde 39,07, aylık değişim ise yüzde 2,48.
Serideki en dikkat çekici nokta, Ocak 2026 dibinden sonraki hızlı yükseliş. Ancak Eylül'deki 64.629 TL'den Ekim'de 61.404 TL'ye geri çekilme, tek aylık verinin yön göstergesi olarak tek başına okunmaması gerektiğini hatırlatıyor. Aylık düzeltmeler bu tür mahallelerde sık görülüyor; önemli olan üç aylık eğilim. Temmuz-Eylül aralığındaki 60.964 TL, 61.358 TL ve 64.629 TL sıralaması, yaz sonunda alıcı ilgisinin arttığına işaret ediyor olabilir.
Kira getirisi ve amortisman ne söylüyor?
Aynı döneme ait verilere göre ortalama kiralık metrekare fiyatı 516 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 10,09. Bu oran, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendini yaklaşık 10 yılda geri kazandığı anlamına geliyor. Ancak brüt getiri hesaplamasına aidat, bakım, vergi ve boş kalma süresi girmediği için net getirinin bu oranın altında kalacağını hesaba katmak gerekiyor.
Yüzde 10,09'luk getiri, orta vadeli kira odaklı yatırımcı profiline hitap ediyor. Kısa vadeli fiyat artışı bekleyen alıcı için ise mahallenin yıllık yüzde 39,07'lik fiyat değişimi daha belirleyici. İki profilin beklentisi farklı: biri düzenli nakit akışına, diğeri değer artışına bakıyor. Her iki durumda da karar, bina bazlı ekspertiz ve güncel kira sözleşmeleriyle doğrulanmalı.
- Brüt kira getirisi: yüzde 10,09 (Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi)
- Ortalama kiralık m² fiyatı: 516 TL (aynı dönem)
- Yıllık satılık fiyat değişimi: yüzde 39,07 (aynı dönem)
- Aylık satılık fiyat değişimi: yüzde 2,48 (aynı dönem)
- Aktif satılık ilan sayısı: 38 (aynı dönem)
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Atikmustafapaşa, Fatih'in yerleşik dokusunu koruyan mahallelerinden. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre mahalle yaş ortalaması 37,55, mahalle puanı ise 0,798 olarak hesaplanıyor. Bu puan, ulaşım, donatı ve konut kalitesi bileşenlerinin bir arada değerlendirildiği bir gösterge. Yaş ortalamasının 37-38 bandında olması, hem aile hem de tek kişi hanelerin bir arada yaşadığı bir yapıya işaret ediyor.
Tarihi yarımadanın merkezine yakınlık, mahalleyi hem oturum hem kiralama açısından talep gören bir konuma taşıyor. Ancak bu talep, arz tarafında sınırlı. Ekim 2026 döneminde yalnızca 38 aktif satılık ilan bulunması, mahallede el değiştiren konut sayısının sınırlı olduğunu ve fiyatların görece dar bir arz havuzunda oluştuğunu gösteriyor. Bu durum, iyi konumdaki dairelerde pazarlık payını azaltabilir; buna karşılık bina yaşı yüksek veya cephesi zayıf dairelerde fiyat farkı açılabilir.
CNN TÜRK'ün Eylül 2026'da aktardığı verilere göre Türkiye genelinde konut fiyatları ve kira bedelleri il bazında belirgin farklılık gösteriyor. İstanbul içinde ilçe ve mahalle kırılımına inildiğinde bu farkın daha da açıldığı görülüyor. Atikmustafapaşa gibi merkezi mahallelerde alıcının baktığı ilk gösterge genellikle ulaşım ve okul yakınlığı oluyor; bu iki unsur, aynı metrekare bandındaki iki daire arasındaki fiyat farkını açıklayan temel değişkenler.
Yatırım skoru 49 ne anlama geliyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Atikmustafapaşa'nın yatırım skoru 49 olarak hesaplanıyor. Bu skor, fiyat artış hızı, kira getirisi, likidite ve bölge puanı gibi bileşenlerin bir arada değerlendirilmesiyle oluşuyor. 49 değeri, mahallenin ne çok agresif ne de durgun bir profile sahip olduğunu gösteriyor; dengeli bir orta segment yatırım profiline işaret ediyor.
Skorun 49 olması, mahalleyi "kaçınılması gereken" ya da "kesinlikle tercih edilmeli" kategorilerine sokmuyor. Yatırımcı açısından bu skor, getiri beklentisinin bina kalitesi ve kira sözleşmesi koşullarına daha duyarlı olduğu anlamına geliyor. Aynı mahallede iki farklı daire, kira getirisi açısından birbirinden belirgin şekilde ayrışabilir. Bu nedenle skoru tek başına değil, bina bazlı verilerle birlikte okumak gerekiyor.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Son 12 aylık seride görülen dalgalanma, önümüzdeki dönemde fiyat hareketinin tek yönlü olmayabileceğini işaret ediyor. Eylül 2026'daki 64.629 TL seviyesinden Ekim'de 61.404 TL'ye geri çekilme, kısa vadeli bir düzeltme olarak değerlendirilebilir. Ancak bu düzeltmenin kalıcı olup olmadığını görmek için Kasım ve Aralık 2026 verilerini beklemek gerekiyor. Endeks verileri, aylık değişimin yüzde 2,48 olduğunu gösteriyor; bu oran, tek ay içinde fiyatın belirgin şekilde oynayabildiğini doğruluyor.
İzlenmesi gereken üç gösterge var: aktif ilan sayısındaki değişim, kiralık metrekare fiyatındaki hareket ve yıllık değişim oranının seyri. İlan sayısı 38'den belirgin şekilde artarsa arz baskısı fiyatları aşağı çekebilir; kiralık metrekare fiyatındaki yükseliş ise getiri oranını yukarı taşıyabilir. Her iki senaryo da olasılık dahilinde ve veriyle doğrulanmayı bekliyor. Nihai karar, bina bazlı ekspertiz ve güncel piyasa verileriyle birlikte alıcıya ait.
Atikmustafapaşa, Fatih içinde yerleşik dokusu ve merkeze yakınlığıyla öne çıkan bir mahalle. Ekim 2026 verileri, fiyat bandının geniş olduğunu ve alıcının bina bazlı ayrıştırma yapması gerektiğini gösteriyor. ProX Karar Motoru üzerinden mahalle, sokak ve bina kırılımında karşılaştırma yaparak ilan fiyatı ile gerçekleşen işlem fiyatı arasındaki farkı görmek mümkün. Karar öncesi bu karşılaştırmayı yapmak, aynı metrekare bandındaki iki daire arasındaki farkı netleştiriyor.