İstanbul / Esenyurt / İncirtepe — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 30.458 TL
- Fiyat bandı (m²): 25.889 – 35.027 TL
- Yıllık değişim: +15,7%
- Ortalama kiralık m²: 260 TL
- Örneklem (ilan): 270
Esenyurt'un İncirtepe Mahallesi'nde Ekim 2026 döneminde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 30.458 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahallede ilan edilen 270 konutun fiziksel verisinden türetildi. Aynı dönemde ortalama kiralık metrekare fiyatı 260 TL seviyesinde. İncirtepe, Esenyurt'un batı yakasında, TEM bağlantısına yakın konumuyla son bir yılda fiyat eğrisini istikrarlı biçimde yukarı taşıyan mahallelerden biri oldu.
İncirtepe'de metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Mahallede satılık konutların metrekare fiyatı 25.889 TL ile 35.027 TL arasında değişiyor; ortalama 30.458 TL bu bandın ortasına denk geliyor. Endeks verilerine göre bant genişliği yaklaşık 9.138 TL, yani aynı mahalle içinde bile konutun yaşına, katına ve site içi olup olmamasına göre belirgin bir fiyat farkı oluşuyor. Bu fark, alıcının pazarlık alanını genişletiyor.
Bant altındaki 25.889 TL seviyesi genellikle yapı yaşı yüksek, asansörsüz veya cephe kalitesi düşük dairelerde görülüyor. Üst banttaki 35.027 TL ise site içi, otoparklı ve görece yeni bloklarda karşılık buluyor. Ortalamanın 30.458 TL olması, mahallede ilan edilen konutların ağırlığının orta segmentte toplandığını gösteriyor.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) | Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 30.458 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 25.889 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Maksimum m² fiyatı | 35.027 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 260 TL | EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık fiyat değişimi | %15,71 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık kira getirisi | %10,25 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Aktif ilan sayısı | 270 | EmlakEkspertizi endeksi |
| Yatırım skoru | 80 | ProX Karar Motoru |
Son on iki ayda fiyat eğrisi nasıl bir seyir izledi?
Kasım 2025'te 24.243 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 30.458 TL'ye çıktı; endeks verilerine göre yıllık değişim %15,71. Aylık bazda bakıldığında artışın düzenli ama dalgalı olduğu görülüyor. Örneğin Mayıs 2026'da fiyat 27.104 TL'de neredeyse sabit kaldı, ardından Haziran'dan itibaren yeniden yükselişe geçti.
- Kasım 2025: 24.243 TL
- Şubat 2026: 25.597 TL
- Mayıs 2026: 27.104 TL
- Ağustos 2026: 28.987 TL
- Ekim 2026: 30.458 TL
Bu tablo, İncirtepe'de fiyatların tek seferde sıçramadığını, aylık küçük adımlarla ilerlediğini gösteriyor. Yatırımcı açısından bu, alım zamanlamasının fiyat farkını doğrudan etkilediği anlamına geliyor. Yaz aylarındaki hareketlilik, kira sözleşmelerinin yenilendiği dönemle çakışıyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre İncirtepe'de yıllık brüt kira getirisi %10,25. Ortalama satış ve kira metrekare fiyatları üzerinden hesaplandığında amortisman süresi yaklaşık 9,8 yıla denk geliyor. Bu oran, konutun boş kalmadan kiraya verilmesi varsayımıyla hesaplanan brüt getiriyi yansıtıyor; aidat, vergi ve bakım giderleri bu hesabın dışında.
%10,25 seviyesindeki getiri, İncirtepe'yi nakit akışı arayan orta vadeli yatırımcı profiline yakınlaştırıyor. Mahallede kiralık metrekare fiyatının 260 TL olması, satış fiyatına göre kira tarafının henüz geriden geldiğini gösteriyor. Bu makas, kiracı bulma kolaylığı ile satış likiditesi arasında bir denge kuruyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Esenyurt, 2008 yılında Kıraç beldesiyle birleştirilerek ilçe statüsü kazandı (Sabah). O tarihten bu yana hızlı konut üretimiyle büyüyen ilçede İncirtepe, merkeze göre daha planlı parsel yapısıyla ayrışıyor. Mahallenin ortalama bina yaşı 37,7 olarak ölçülüyor; bu, stokun önemli bölümünün yenileme dönemine girdiğini gösteriyor.
ProX Karar Motoru'nun mahalle skoru 0,8198 seviyesinde. Bu skor; ulaşım erişimi, sosyal donatı yoğunluğu ve ilan hareketliliği gibi değişkenlerin bileşiminden oluşuyor. Skorun yüksek çıkması, mahallenin alıcı talebi açısından ilçe genelinde üst sıralarda yer aldığına işaret ediyor.
Aktif ilan sayısının 270 olması, arz tarafında dengeli bir tabloya işaret ediyor. Bu sayı, alıcıya seçenek sunarken satıcıya da fiyat kırma baskısı yaratacak kadar şişkin değil. İncirtepe'de satışa çıkan dairelerin önemli bölümü 2+1 ve 3+1 tipolojide toplanıyor.
Hangi alıcı profili İncirtepe'ye yöneliyor?
Mahalle, ilk konut alıcısı ile orta vadeli kira yatırımcısını aynı havzada buluşturuyor. Bütçesi 25.889 TL ile 30.458 TL metrekare bandında olan alıcı, burada oturulabilir durumda daire bulabiliyor. Daha yüksek bütçeli alıcı ise 35.027 TL bandındaki site içi seçeneklere yönelebiliyor.
Yatırımcı tarafında %10,25 kira getirisi, kredi kullanımı olmadan hesaplandığında makul bir nakit akışı sunuyor. Ancak bu oran, konutun sürekli kirada kalmasına bağlı. Boşluk süresi uzadıkça net getiri aşağı iner. Bu nedenle İncirtepe'de yatırım yapacak kişinin önce kiralık talep yoğunluğunu yerinde kontrol etmesi mantıklı olur.
Önümüzdeki dönemde hangi riskler ve fırsatlar öne çıkıyor?
Yıllık %15,71 artışın sürdürülebilirliği, ilçe genelindeki yeni konut arzına ve kredi faizlerinin seyrine bağlı. Endeks verileri son üç ayda artış hızının bir miktar yavaşladığını gösteriyor; Ağustos'tan Ekim'e geçişte aylık fark daraldı. Bu, piyasanın ısınma yerine olgunlaşma evresine girdiğine dair bir sinyal olarak değerlendirilebilir.
Bina yaşının 37,7 olması, kentsel dönüşüm ve yenileme projelerinin orta vadede mahalleye girebileceğini düşündürüyor. Bu tür projeler tamamlandığında stok kalitesi yükselebilir, ancak süreç boyunca arz dalgalanması fiyatları geçici olarak etkileyebilir. Yatırımcının bu takvimi önceden izlemesi, alım kararını sağlamlaştırır.
Fırsat tarafında ise İncirtepe'nin TEM bağlantısına yakınlığı ve görece dengeli ilan stoğu öne çıkıyor. Mahalle skorunun 0,8198 olması, talebin kısa vadede zayıflama ihtimalinin düşük olduğuna işaret ediyor. Yine de nihai karar, alıcının kendi finansman yapısına ve konutun fiziksel durumuna göre verilmeli.
İncirtepe, Ekim 2026 itibarıyla Esenyurt içinde fiyatı istikrarlı artan, kira getirisi orta bantta konumlanan bir mahalle profili çiziyor. Ortalama metrekare fiyatının 30.458 TL olması, mahalleyi ilçenin erişilebilir segmentinde tutuyor. Alıcı için önemli olan, bant içindeki konumunu doğru okumak ve konutun yaşına göre pazarlık payını hesaba katmak.