İstanbul / Beyoğlu / Firuzağa — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 107.807 TL
- Fiyat bandı (m²): 91.636 – 123.978 TL
- Yıllık değişim: +12,9%
- Ortalama kiralık m²: 776 TL
- Örneklem (ilan): 260
Beyoğlu'nun Firuzağa Mahallesi'nde Ekim 2026 döneminde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 107.807 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı mahallede listelenen 260 ilanın fiziksel verilerinden türetildi. Firuzağa, Cihangir ile Galata arasında sıkışmış, dar sokakları ve eski apartman stokuyla bilinen bir mahalle. Son bir yılda fiyat hareketi tek yönlü olmadı; dalgalanmalarla birlikte yukarı yönlü bir seyir izlendi.
Firuzağa'da metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Aynı endeks döneminde Firuzağa'da satılık konutların metrekare fiyatı 91.636 TL ile 123.978 TL arasında dağılıyor. Ortalama 107.807 TL, bu bandın ortasına yakın bir yerde duruyor. Bant genişliği, mahalle içinde bina yaşı, kat, cephe ve asansör gibi faktörlerin fiyata ne kadar güçlü yansıdığını gösteriyor. Aynı sokakta iki daire arasında metrekare başına otuz bin TL'yi aşan farklar oluşabiliyor.
Fiyat aralığının bu kadar açık olması, alıcı tarafında ciddi bir seçicilik gerektiriyor. Endeks verilerine göre ortalama yaş 38,2 olan yapı stoku, mahallede yenilenmiş daire ile tadilat bekleyen daire arasındaki fiyat farkını doğal olarak büyütüyor. ProX Karar Motoru'nun mahalle skoru 0,8192 seviyesinde hesaplandı; bu, lokasyonun talep görmeye devam ettiğini ama fiyat farklılaşmasının da belirginleştiğini gösteren bir tablo.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) | Ne anlama geliyor |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 107.807 TL | Mahalle geneli referans fiyat |
| Minimum m² fiyatı | 91.636 TL | Tadilat ihtiyacı olan veya konumu zayıf daireler |
| Maksimum m² fiyatı | 123.978 TL | Yenilenmiş, manzaralı veya üst kat daireler |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 776 TL | Kira piyasasının seviyesi |
| Yıllık kira getirisi | %8,64 | Brüt getiri oranı |
| Aktif ilan sayısı | 260 | Arz göstergesi |
| Yıllık fiyat değişimi | %12,9 | Son 12 aylık artış |
Son 12 ayda fiyat çizgisi nasıl bir seyir izledi?
Kasım 2025'te 89.069 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 107.807 TL'ye çıktı; endeks verilerine göre yıllık değişim %12,9 oldu. Ancak bu artış düz bir çizgide gerçekleşmedi. Kış aylarında sınırlı, ilkbaharda hızlanan, yaz başında belirginleşen bir yükseliş yaşandı. Haziran 2026'da 103.877 TL'ye ulaşan fiyat, temmuzda 106.527 TL'ye çıktı.
Dikkat çeken nokta, ağustos ve eylül aylarındaki yatay seyir. Fiyat ağustosta 106.788 TL, eylülde 106.344 TL olarak gerçekleşti. Yani iki ay boyunca ortalama neredeyse sabit kaldı, hatta hafif geriledi. Ekimde ise yeniden yukarı kırıldı. Bu tablo, mahallede fiyatların sürekli tırmandığı bir piyasa yerine, alıcı ve satıcı arasında pazarlık payının korunduğu bir dengeye işaret ediyor. Satıcıların fiyat beklentisi ile alıcıların ödeme isteği arasındaki mesafe, ilan sayısına da yansıyor.
260 aktif ilan, Beyoğlu ölçeğinde küçük sayılabilecek bir mahalle için anlamlı bir stok. Bu sayı, alıcının seçenek bulmakta zorlanmadığını ama gerçekten istediği daireyi bulmak için karşılaştırma yapması gerektiğini gösteriyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 döneminde Firuzağa'da ortalama kiralık metrekare fiyatı 776 TL, yıllık brüt kira getirisi ise %8,64 olarak hesaplandı. Bu oran, satın alma maliyetinin kira geliriyle geri dönüş süresine bakıldığında yaklaşık 11,6 yıllık bir amortisman süresine denk geliyor. Beyoğlu gibi merkezi ilçelerde bu seviye, konut fiyatlarına göre kira gelirinin görece dengeli kaldığını gösteriyor.
Hangi yatırımcı profiline hitap ediyor? Uzun vadeli kiraya vermeyi düşünen, tek daireyle portföy oluşturan alıcılar için getiri oranı makul bir referans. Kısa dönemli dalgalanmalardan çok, düzenli nakit akışına odaklanan bir profil öne çıkıyor. Öte yandan tadilat gerektiren dairelerde kira getirisi hesaplanırken yenileme maliyetinin ayrıca dikkate alınması gerekiyor; endeks verisi ortalama bir daireyi baz alıyor.
- Brüt kira getirisi: %8,64 (Ekim 2026 endeks verisi)
- Ortalama kiralık m²: 776 TL
- Yaklaşık amortisman: 11,6 yıl
- Mahalle skoru: 0,8192 (ProX Karar Motoru)
- Yatırım skoru: 74
Yatırım skorunun 74 seviyesinde olması, mahallenin orta-üst bantta değerlendirildiğini gösteriyor. Bu skor bir tavsiye değil, verinin özetlenmiş halidir; nihai karar alıcının kendi finansal planına bağlı.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Firuzağa'nın fiyat yapısını belirleyen temel faktör, konut stokunun yaşı ve dönüşüm hızı. Ortalama bina yaşı 38,2 olan mahallede yeni yapılan daire sayısı sınırlı. Bu durum, yenilenmiş dairelere olan talebi canlı tutarken eski stokta fiyatın baskılanmasına yol açıyor. İki uç arasındaki makas, 91.636 TL ile 123.978 TL bandının bu kadar geniş olmasının arkasındaki temel neden.
Kentsel dönüşüm tarafında Türkiye genelinde hareketlilik sürüyor. İhlas Haber Ajansı'nın Eylül 2026'da duyurduğu habere göre Aziziye Belediyesi, Ilıca Mahallesi'ndeki kentsel dönüşüm konutlarını 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında açık teklif usulüyle satışa çıkardı. Bu gelişme Firuzağa ile doğrudan ilgili değil; ancak ülke genelinde dönüşüm konutlarının satış kanallarına girmesi, eski yapı stokunun yoğun olduğu merkezi mahallelerde yenileme baskısını gündemde tutuyor. Firuzağa özelinde dönüşüm hızı, önümüzdeki dönemde fiyat bandının daralıp daralmayacağını belirleyecek ana değişkenlerden biri olarak izlenebilir.
Ulaşım ve günlük yaşam altyapısı da fiyatı destekliyor. İstiklal Caddesi'ne, Tophane ve Kabataş'a yürüme mesafesindeki konum, mahalleyi hem oturum hem kiralama amaçlı talep edilen bir adres haline getiriyor. Bu talep, ilan sayısının 260 gibi sınırlı bir seviyede kalmasıyla birleşince fiyatların ani düşüşlerden korunmasını sağlıyor.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Endeksin son üç ayı, fiyat artış hızının yavaşladığını gösteriyor. Temmuz 2026'daki 106.527 TL seviyesinden ekimde 107.807 TL'ye gelen hareket, dört ayda sınırlı bir artışa işaret ediyor. Bu tablo, piyasanın yeni bir denge aralığına yerleştiği şeklinde değerlendirilebilir. Ancak tek bir dönemin verisiyle kesin bir yön çıkarmak doğru olmaz; aylık veriler dalgalanmaya açık.
Alıcı tarafında izlenmesi gereken ilk gösterge ilan sayısı. 260 ilanın üzerine çıkılması arzın arttığını, altına inilmesi ise pazarlık payının daraldığını gösterebilir. İkinci gösterge, kira getirisinin seyri. %8,64 seviyesindeki brüt getirinin korunması, satış fiyatlarındaki artışın kira geliriyle birlikte hareket ettiğini gösterir. Getiri oranının gerilemesi ise fiyatların kira gelirinden hızlı arttığı anlamına gelir.
Yatırım skoru 74 olan bir mahallede, alıcının kendi finansman yapısı ve elde tutma süresi belirleyici. Kısa vadeli fiyat hareketine göre pozisyon almak yerine, bina yaşı, tadilat durumu ve kira potansiyelini birlikte değerlendiren bir yaklaşım daha sağlıklı sonuç veriyor. Firuzağa, merkezi konumu ve sınırlı yeni arzı nedeniyle talebin canlı kaldığı bir mahalle; fiyat farklılaşması ise seçici davranan alıcıya alan açıyor.
Ekim 2026 verileri, mahallenin kendi içinde iki ayrı piyasa barındırdığını ortaya koyuyor: yenilenmiş dairelerde üst bant, eski stokta alt bant. Bu ayrımı gözeten alıcı için Firuzağa, hem oturum hem kiralama amaçlı değerlendirilebilecek bir lokasyon olarak öne çıkıyor. Karar aşamasında güncel endeks verilerini takip etmek, fiyat beklentisini gerçekçi tutmanın en pratik yolu.