İstanbul / Beşiktaş / Yıldız — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 104.932 TL
- Fiyat bandı (m²): 89.192 – 120.672 TL
- Yıllık değişim: +9,0%
- Ortalama kiralık m²: 965 TL
- Örneklem (ilan): 6
Beşiktaş'ın Yıldız Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 104.932 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçenin en merkezi mahallelerinden birinde fiyatların yedi haneli seviyeye yerleştiğini gösteriyor. Aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 965 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 11,04 düzeyinde hesaplandı. Yıldız, son bir yılda metrekare fiyatında yüzde 9,03'lük bir değişim gösterdi; bu oran, bölgenin yavaşlayan ama yönünü koruyan bir fiyat döngüsüne girdiğine işaret ediyor.
Yıldız'da metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Mahalle genelinde satılık metrekare fiyatı 89.192 TL ile 120.672 TL arasında bir bantta hareket ediyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) ortalama 104.932 TL olan fiyat, bu bandın orta-üst kısmına denk geliyor. Bant genişliği, aynı mahalle içinde bina yaşı, cephe ve kat durumuna göre belirgin bir fiyat farkı oluştuğunu gösteriyor. Yıldız Caddesi çevresindeki eski yapılar ile son yıllarda yenilenen apartmanlar arasındaki makas, alıcıların aynı sokakta dahi farklı metrekare maliyetleriyle karşılaşmasına yol açıyor.
Son 12 aylık fiyat hareketi ne anlatıyor?
Ekim 2026 öncesindeki on iki aylık dönemde metrekare fiyatı dalgalı bir seyir izledi. Aynı döneme ait endeks verilerine göre fiyat, Kasım 2025'te 137.607 TL seviyesindeyken Haziran 2026'da 116.528 TL'ye geriledi; Ekim 2026'da ise 104.932 TL olarak ölçüldü. Bu tablo, bölgede fiyatların tek yönlü artmadığını, ilan fiyatları ile gerçekleşen değerler arasında bir dengelenme yaşandığını gösteriyor. Yıllık değişim oranının yüzde 9,03'te kalması, önceki dönemlerdeki hızlı yükselişin yerini daha ölçülü bir tempoya bıraktığı şeklinde okunabilir.
| Gösterge | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 104.932 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 89.192 TL | Ekim 2026, aynı dönem verileri |
| Maksimum m² fiyatı | 120.672 TL | Ekim 2026, aynı dönem verileri |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 965 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık kira getirisi | %11,04 | Ekim 2026, aynı dönem verileri |
| Yıllık fiyat değişimi | %9,03 | Ekim 2026, aynı dönem verileri |
| Aktif ilan sayısı | 6 | Ekim 2026, endeks kapsamı |
| Yatırım skoru | 81 | Ekim 2026, ProX Karar Motoru |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Yıldız'da yıllık kira getirisi yüzde 11,04 seviyesinde. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu oran, konut fiyatlarına kıyasla kira tarafının daha istikrarlı bir gelir sunduğunu gösteriyor. Basit bir hesapla ortalama metrekare fiyatı ve ortalama kira üzerinden brüt amortisman süresi yaklaşık dokuz yıla denk geliyor; ancak bu hesap aidat, bakım ve boş kalma sürelerini içermiyor. Getiri oranı, uzun vadeli kiracı profili arayan ve düzenli nakit akışı önceleyen yatırımcı için anlamlı bir gösterge. Kısa vadeli fiyat artışı bekleyen alıcı için ise tablo daha farklı okunmalı.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Yıldız Mahallesi'nde ortalama bina yaşı 39,4 olarak hesaplandı; mahalle skoru ise 0,8387 düzeyinde. Bu iki veri birlikte okunduğunda, bölgenin yerleşik bir dokusu olduğu ve yeni arzın sınırlı kaldığı görülüyor. Eski yapı stoku, kentsel dönüşüm ve yenileme projelerini gündeme getiriyor; ancak süreçlerin uzunluğu arzı anında artırmıyor. Yıldız'ın Beşiktaş merkezine ve sahil hattına yakınlığı, hem oturum hem yatırım amaçlı talebi canlı tutuyor. Buna karşın Ekim 2026'da endeks kapsamındaki aktif ilan sayısının yalnızca 6 olması, mahallede likiditenin dar olduğunu ve alıcı ile satıcının fiyat beklentilerinde buluşmakta zorlandığını düşündürüyor.
İstanbul geneliyle karşılaştırma nasıl bir tablo çiziyor?
Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatının yaklaşık 5,5 milyon TL olduğu, Capital'in aktardığı Emlakjet ve Endeksa kaynaklı Eylül 2026 Konut Değer Raporu'nda yer aldı. Türkiye Gazetesi'nin BETAM verilerine dayandırdığı habere göre ise ülke genelinde ortalama konut metrekare fiyatı bir yılda yüzde 20,4 artışla 45.792 TL'ye yükseldi. Yıldız'ın 104.932 TL'lik metrekare ortalaması, bu ulusal ortalamanın belirgin biçimde üzerinde. Fark, merkezi konum ve sınırlı arzın fiyata yansımasından kaynaklanıyor; ancak aynı fark, alıcının finansman yükünü de artırıyor.
- Oturum alıcısı: Bina yaşı ve yenileme maliyetini fiyat bandıyla birlikte değerlendirmeli.
- Kira odaklı yatırımcı: Yüzde 11,04'lük getiri oranını boş kalma ve aidat giderleriyle birlikte hesaplamalı.
- Uzun vadeli alıcı: Sınırlı ilan sayısını, çıkış likiditesi açısından not etmeli.
- Yenileme projesi düşünen: Ortalama bina yaşının 39,4 olduğunu göz önünde tutmalı.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Yıldız için kısa vadeli beklentiyi şekillendirecek başlıca unsur, arz tarafındaki hareketlilik olacak. Endeks kapsamındaki ilan sayısının 6 gibi düşük bir seviyede kalması, fiyatların dar bir işlem hacmi üzerinden oluştuğunu gösteriyor. ProX Karar Motoru'nun 81 olarak hesapladığı yatırım skoru, mahallenin güçlü konumunu yansıtırken fiyat oynaklığının sürdüğünü de ortaya koyuyor. Son on iki ayda metrekare fiyatının 140.946 TL'den 104.932 TL'ye inmesi, alıcıların pazarlık payını genişlettiği bir döneme işaret ediyor. Bu koşullarda alım kararı verenlerin, ilan fiyatı ile gerçekleşen fiyat arasındaki farkı ve kira getirisini birlikte değerlendirmesi gerekiyor. Veriler tek başına yön göstergesi değil; nihai karar, alıcının vadesi ve finansman yapısına bağlı.