İstanbul / Beşiktaş / Vişnezade — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 153.524 TL
- Fiyat bandı (m²): 130.495 – 176.553 TL
- Yıllık değişim: +26,4%
- Ortalama kiralık m²: 808 TL
- Örneklem (ilan): 260
Vişnezade, Beşiktaş'ın merkezine yürüme mesafesinde kalan, konut arzının sınırlı olduğu bir mahalle. Ekim 2026 dönemi için EmlakEkspertizi endeks verilerine göre burada ortalama satılık metrekare fiyatı 153.524 TL seviyesinde. Aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 808 TL olarak ölçülüyor. Bu iki sayı, mahallenin hem satış hem kiralama tarafında Beşiktaş ortalamasının üzerinde konumlandığını gösteriyor. Veri seti, 260 aktif ilan üzerinden modellenen bir fiyat eğilimini yansıtıyor; yani rakamlar tek tek ilanlardan çok, mahalle genelindeki arz yapısının ağırlıklı ortalamasına dayanıyor.
Vişnezade'de metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre mahallede satılık metrekare fiyatları 130.495 TL ile 176.553 TL arasında bir bantta yer alıyor. Bu aralık, aynı mahalle içinde bile konum, bina yaşı ve kat özelliklerine göre belirgin bir fark oluştuğunu gösteriyor. Bandın alt ucu genellikle iç sokaklarda kalan, bakım ihtiyacı olan daireleri işaret ederken üst uç, ana arterlere ve sahil hattına yakın, yenilenmiş binaları temsil ediyor.
Ortalama değerin bandın tam ortasında değil, üst yarıya yakın bir noktada durması dikkat çekici. 153.524 TL'lik ortalama, 130.495 TL ile 176.553 TL arasındaki aralığın ortalaması olan yaklaşık 153.500 TL ile neredeyse örtüşüyor. Bu denge, mahallede hem görece erişilebilir hem de üst segment konutların ilan havuzunda benzer ağırlıkta temsil edildiğine işaret ediyor. Alıcı açısından bakıldığında bu, pazarlık payının banda göre değişebileceği anlamına geliyor.
Son 12 ayda fiyat eğilimi ne yönde gelişti?
Aynı döneme ait endeks verilerine göre Vişnezade'de ortalama metrekare fiyatı yıllık bazda yüzde 26,39 arttı. Bu oran, son 12 aylık fiyat serisinin başlangıcı olan Kasım 2025'teki 107.181 TL seviyesinden Ekim 2026'daki 153.524 TL'ye uzanan hareketin sonucu. Artış tek bir sıçramadan değil, aylar boyunca kademeli bir tırmanıştan geliyor.
Aylık seriye bakıldığında hareketin düzensiz olduğu görülüyor. Aralık 2025'te 115.472 TL olan fiyat, Ocak 2026'da 126.394 TL'ye çıktı, Şubat'ta 125.839 TL'ye hafifçe geriledi. Mart 137.897 TL, Nisan 141.445 TL, Mayıs 148.735 TL, Haziran 149.725 TL, Temmuz 150.694 TL ve Ağustos 150.924 TL olarak kaydedildi. Eylül 2026'da 149.420 TL'ye küçük bir düşüş yaşandı, ardından Ekim'de 153.524 TL ile dönemin en yüksek seviyesine ulaşıldı.
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Kasım 2025 | 107.181 |
| Ocak 2026 | 126.394 |
| Mart 2026 | 137.897 |
| Mayıs 2026 | 148.735 |
| Temmuz 2026 | 150.694 |
| Eylül 2026 | 149.420 |
| Ekim 2026 | 153.524 |
Tablodaki kırılma noktaları, yaz aylarında fiyat artışının yavaşladığını, sonbaharda ise yeniden ivme kazanmaya başladığını gösteriyor. Bu tür dalgalanmalar, ilan sayısındaki değişimlerle ve sezonluk talep kaymalarıyla birlikte okunmalı. Tek bir ayın verisiyle trend ilan etmek yanıltıcı olur; serinin tamamı esas alınmalı.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Vişnezade'de ortalama kiralık metrekare fiyatı 808 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 6,31. Bu oran, satın alma maliyetine göre hesaplanan brüt getiriyi temsil ediyor ve mahallenin kira tarafında satış fiyatlarına göre daha yavaş hareket ettiğini ima ediyor. Basit bir hesapla brüt getiri üzerinden amortisman süresi yaklaşık 15,8 yıla denk geliyor.
Bu profil, kısa vadeli fiyat artışından kazanç arayan alıcıdan çok, uzun tutma ufkuyla hareket eden ve düzenli kira akışına önem veren yatırımcıya daha yakın duruyor. Beşiktaş merkezine ve sahil hattına yakınlık, kiracı talebini canlı tutan bir unsur olarak öne çıkıyor; ancak getiri oranı tek başına karar gerekçesi olmamalı. Bakım giderleri, boş kalma süresi ve vergisel yükler brüt getiriden düşüldüğünde net tablo değişebilir.
- Ortalama satılık m²: 153.524 TL (Ekim 2026)
- Ortalama kiralık m²: 808 TL (Ekim 2026)
- Yıllık brüt kira getirisi: yüzde 6,31
- Fiyat bandı: 130.495 TL ile 176.553 TL arası
- Aktif ilan sayısı: 260
- Mahalle yaş ortalaması: 36,7
- Mahalle skoru: 0,8569
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Endeks verilerine göre Vişnezade'de ortalama yaş 36,7 ve mahalle skoru 0,8569 olarak hesaplanıyor. Bu skor, mahallenin ulaşım, sosyal donatı ve konut kalitesi gibi bileşenlerde görece yüksek bir profile sahip olduğunu gösteriyor. Genç ve orta yaş grubunun ağırlıkta olduğu bir nüfus yapısı, hem satın alma hem kiralama talebini destekleyen bir zemin oluşturuyor.
Mahallenin Beşiktaş çarşı bölgesine ve sahil hattına yakınlığı, konut arzının sınırlı kalmasıyla birleşiyor. 260 aktif ilan, Vişnezade gibi merkezi bir mahalle için dar sayılabilecek bir havuz. Arzın sınırlı olması, fiyatların aşağı yönlü hareketini frenleyen bir etken; ancak aynı sınırlılık, alıcıların seçeneklerini de daraltıyor. Bu denge, pazarlık süreçlerinde satıcı lehine bir eğilim yaratabilir.
Öte yandan Beşiktaş genelinde yeni konut üretiminin sınırlı kalması, mevcut stokun değerini korumasına katkı sağlıyor. Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen binalar, mahalle içindeki fiyat farklılaşmasının ana kaynağı durumunda. Eski yapılarla yenilenmiş binalar arasındaki metrekare farkı, bandın genişliğini açıklıyor.
Yatırım skoru ve piyasa koşulları birlikte nasıl okunmalı?
ProX Karar Motoru'nun Vişnezade için hesapladığı yatırım skoru 82. Bu skor; fiyat eğilimi, kira getirisi, arz dengesi ve mahalle profilinin bir arada değerlendirilmesiyle oluşuyor. Skorun yüksek bandta yer alması, mahallenin veri temelli bir çerçevede güçlü bir konumda olduğunu gösteriyor; ancak bu, tek başına alım kararı için yeterli bir gösterge değil.
Makro taraf da göz ardı edilmemeli. Investing'in 16 Ekim 2026 tarihli piyasa verileri, Borsa İstanbul'da hisse senedi hareketliliğinin yakından takip edildiğini gösteriyor. Sermaye piyasalarındaki dalgalanma, gayrimenkul yatırımcısının alternatif getiri beklentisini etkileyebilir. Bu tür dönemlerde konut, portföy çeşitlendirmesi içinde değerlendirilen bir kalem olarak öne çıkıyor; fakat likidite kısıtı ve işlem maliyetleri hesaba katılmalı.
Hangi alıcı profili için uygun, hangi riskler var?
Mahallenin fiyat bandı ve kira getirisi, orta ve üst gelir grubundaki kullanıcı sahiplerine hitap ediyor. Beşiktaş merkezine yakın oturmak isteyen, uzun vadeli tutma niyeti olan alıcılar için mahalle istikrarlı bir profil sunuyor. Yatırımcı tarafında ise brüt getirinin yüzde 6,31 seviyesinde kalması, yüksek nakit akışı bekleyenler için sınırlı bir alan bırakıyor.
Riskler arasında ilk sırada fiyat bandının genişliği geliyor. Aynı mahallede 130.495 TL ile 176.553 TL arasında değişen metrekare fiyatları, yanlış konumlandırılmış bir alımın kısa vadede değer kaybı yaşamasına yol açabilir. Bina yaşı, yalıtım, otopark ve asansör gibi teknik unsurlar fiyat farkını belirleyen somut değişkenler. İkinci olarak, sınırlı ilan havuzu alıcının pazarlık gücünü azaltıyor. Üçüncü risk, kira tarafındaki yavaşlamanın brüt getiriyi baskılaması.
Gelecek dönem için endeks serisinin son aylarındaki toparlanma, fiyatların mevcut seviyeler civarında seyretme potansiyeline işaret ediyor. Ancak bu bir öngörü; makro koşullar, faiz ortamı ve arz değişimleri tabloyu hızla değiştirebilir. Karar verirken güncel ilan verilerini, bina teknik özelliklerini ve kendi elde tutma ufkunuzu birlikte değerlendirmeniz gerekiyor.