İstanbul / Beşiktaş / Türkali — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 88.171 TL
- Fiyat bandı (m²): 74.945 – 101.397 TL
- Yıllık değişim: +23,9%
- Ortalama kiralık m²: 604 TL
- Örneklem (ilan): 14
Türkali, Beşiktaş'ta Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 88.171 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahalle ölçeğinde 14 aktif ilanın oluşturduğu fiyat havuzundan türetildi. Beşiktaş'ın merkeze yakın, yerleşik dokusunu koruyan mahallelerinden biri olan Türkali, son bir yılda dalgalı bir fiyat seyri izledi. Endeksin yıllık değişim göstergesi yüzde 23,86 düzeyinde. Mahallenin ortalama bina yaşı 34,9, ProX Karar Motoru'nun hesapladığı mahalle skoru ise 0,8441. Bu tablo, Türkali'yi hem oturum hem de kiralama amaçlı değerlendiren alıcılar için ayrı ayrı okunması gereken bir profile işaret ediyor.
Türkali'de metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Mahallede satılık konutların metrekare fiyatı 74.945 TL ile 101.397 TL arasında bir bantta yer alıyor. Bu alt ve üst sınırlar, aynı mahalle içinde bina yaşı, kat, cephe ve otopark gibi unsurlara bağlı olarak fiyat farkının ne kadar açılabildiğini gösteriyor. Ortalama değerin 88.171 TL olduğu bu aralıkta, bandın üst ucuna yakın ilanlar genellikle yenilenmiş daireleri, alt uca yakın olanlar ise yapı yaşı yüksek veya giriş katı birimleri temsil ediyor. Alıcı açısından bakıldığında bant genişliği, pazarlık payının ve karşılaştırma yapma imkanının aynı mahallede bile belirgin olduğunu ortaya koyuyor.
| Gösterge | Değer | Veri dönemi / kapsam |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 88.171 TL | Ekim 2026, Türkali mahallesi |
| En düşük m² fiyatı | 74.945 TL | Aynı dönem |
| En yüksek m² fiyatı | 101.397 TL | Aynı dönem |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 604 TL | Aynı dönem |
| Yıllık fiyat değişimi | %23,86 | Son 12 ay |
| Yıllık kira getirisi | %8,23 | Aynı dönem |
| Aktif satılık ilan sayısı | 14 | Ekim 2026 |
| Ortalama bina yaşı | 34,9 | Mahalle profili |
| Mahalle skoru | 0,8441 | ProX Karar Motoru |
Son 12 ayın fiyat grafiği ne anlatıyor?
Endeksin aylık serisi, Türkali'de fiyatların düz bir çizgide ilerlemediğini gösteriyor. Kasım 2025'te 87.169 TL olan metrekare fiyatı, Ocak 2026'da 95.350 TL'ye çıktı, Mart'ta 99.926 TL ile zirveye yaklaştı. Ardından Haziran ve Temmuz aylarında sırasıyla 85.755 TL ve 82.686 TL'ye geriledi. Eylül 2026'da 110.768 TL ile sert bir yükseliş yaşandı, Ekim'de ise 88.171 TL seviyesine inildi. Bu hareketlilik, az sayıdaki ilanın ortalamayı tek başına yukarı veya aşağı çekebildiği küçük ölçekli bir piyasanın tipik özelliği. Yatırımcı için anlamı şu: aylık veriler tek başına trend göstergesi sayılmamalı, üç aylık ve yıllık ortalamalarla birlikte okunmalı.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Aynı dönemde ortalama kiralık metrekare fiyatı 604 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 8,23 olarak hesaplandı. Bu oran, satın alma bedelinin kira geliriyle geri dönüşünü yaklaşık 12 yıla denk getiriyor (100'ün 8,23'e bölünmesiyle elde edilen yaklaşık 12,1 yıl). Türkali'de konut almayı düşünen bir yatırımcı için bu, orta vadeli bir nakit akışı profili anlamına geliyor. Getiri oranı tek başına karar gerekçesi olamaz; bölgedeki kira artış eğilimi, boş kalma süresi ve dairenin yaşı da hesaba katılmalı. Yüzde 8,23 seviyesi, yüksek fiyatlı merkez mahallelerde sık görülen düşük getiri bandının üzerinde kalıyor, ancak bu farkın kalıcı olup olmadığı ilerleyen dönem verileriyle netleşecek.
- Uzun vadeli oturum alıcısı: Bina yaşı ortalamasının 34,9 olması, yenileme ve tadilat maliyetinin satın alma kararında ağırlık taşıyacağını gösteriyor.
- Kiralama odaklı yatırımcı: Yüzde 8,23 getiri, 12 yıllık amortismana işaret ediyor; kira sözleşmesi ve boşluk riski ayrıca değerlendirilmeli.
- Kısa vadeli alım satım düşünenler: 14 ilanlık sığ arz, fiyat oynaklığını artırıyor; alım ve satım zamanlaması veri takibi gerektiriyor.
- Karşılaştırmalı bakanlar: Mahalle içi bant 74.945 TL ile 101.397 TL arasında; aynı bütçeyle farklı nitelikte birimler bulunabiliyor.
Türkali'nin fiyatını belirleyen bölge dinamikleri neler?
Beşiktaş genelinde konut arzı sınırlı, Türkali de bu sınırın içinde kalıyor. Ekim 2026 döneminde mahallede yalnızca 14 satılık ilanın bulunması, piyasanın sığ olduğunu ve her yeni ilanın ortalama üzerinde etki yaratabildiğini gösteriyor. Ortalama bina yaşının 34,9 olması, stokun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğunu doğruluyor. Bu durum, yeni yapılmış veya kapsamlı yenilenmiş dairelerin fiyat bandının üst ucunda konumlanmasına yol açıyor. ProX Karar Motoru'nun mahalle skoru 0,8441 seviyesinde; bu gösterge, ulaşım, çevre niteliği ve talep göstergelerinin bileşiminden oluşuyor ve mahallenin genel çekim gücünü özetliyor. Alıcı profili ağırlıklı olarak merkeze yakın oturmak isteyen hane halkı ile kiralama geliri hedefleyen yatırımcılardan oluşuyor.
Türkiye geneli ile karşılaştırma nasıl bir tablo çiziyor?
Capital'in Ekim 2026'da aktardığı Emlakjet ve Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL düzeyinde. Türkali'deki metrekare fiyatıyla bu ortalamayı doğrudan kıyaslamak yanıltıcı olur, çünkü ulusal ortalama farklı büyüklükteki konutları tek sepette topluyor. Yine de iki veri birlikte okunduğunda, İstanbul'un merkez ilçelerindeki metrekare fiyatlarının ülke ortalamasının belirgin biçimde üzerinde seyrettiği görülüyor. CNN TÜRK'ün Eylül 2026'da yayımladığı il il fiyat analizi de bu ayrışmayı destekliyor. Yatırımcı için buradaki çıkarım, ulusal ortalamanın bölgesel karar için yeterli olmadığı, mahalle ölçeğindeki verinin esas alınması gerektiği.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Ekim 2026 verisi, Türkali'de fiyatların yüksek oynaklıkla hareket ettiğini ve kira getirisinin orta vadeli bir profile denk geldiğini gösteriyor. Gelecek aylara ilişkin beklenti oluştururken ilan sayısındaki değişim ilk sırada takip edilmeli; 14 ilanlık mevcut arzın artması fiyat bandını genişletebilir, azalması ise ortalamayı yukarı çekme potansiyeli taşıyor. İkinci gösterge, aylık metrekare serisindeki üç aylık hareketli ortalama. Üçüncüsü, kiralık metrekare fiyatındaki değişim; getiri oranının seyri doğrudan bu kaleme bağlı. Emlak Konut'un 21 Ekim 2026'da yapacağı Halkalı arsa ihalesi gibi üst ölçekli gelişmeler, İstanbul genelinde arz algısını etkileyebilir, ancak Türkali gibi yerleşik mahallelerde etkisi sınırlı kalabilir. Bu göstergeler ışığında veriye dayalı bir değerlendirme yapılabilir; nihai alım veya satım kararı okuyucuya aittir.