İstanbul / Beşiktaş / Muradiye — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 94.118 TL
- Fiyat bandı (m²): 80.000 – 108.236 TL
- Yıllık değişim: +84,9%
- Ortalama kiralık m²: 573 TL
- Örneklem (ilan): 260
Beşiktaş'ın Muradiye Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 94.118 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilan havuzundaki 260 konutun ağırlıklı ortalamasını yansıtıyor. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 573 TL seviyesinde hesaplandı. Muradiye, Beşiktaş'ın sahil hattına yakınlığı ve yerleşik konut dokusuyla öne çıkan, arzın sınırlı kaldığı bir mahalle olarak dikkat çekiyor.
Muradiye'de metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre mahallede satılık konut metrekare fiyatı 80.000 TL ile 108.236 TL arasında bir bantta seyrediyor. Ortalama değer olan 94.118 TL, bu bandın ortasına yakın bir yerde konumlanıyor. Bant genişliği, aynı mahalle içinde bina yaşı, kat durumu ve cephe gibi değişkenlerin fiyata belirgin biçimde yansıdığını gösteriyor. Muradiye özelinde ortalama bina yaşı 39,8 olarak modelleniyor; bu da stokun ağırlıklı olarak eski yapılardan oluştuğunu ortaya koyuyor.
| Gösterge | Değer (Ekim 2026) | Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 94.118 TL | ProX Emlak Endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 80.000 TL | ProX Emlak Endeksi |
| Maksimum m² fiyatı | 108.236 TL | ProX Emlak Endeksi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 573 TL | ProX Emlak Endeksi |
| Yıllık kira getirisi | %7,3 | ProX Emlak Endeksi |
| Aktif ilan sayısı | 260 | ProX Emlak Endeksi |
| Yıllık fiyat değişimi | %84,92 | ProX Emlak Endeksi |
| Mahalle yatırım skoru | 82 / 100 | ProX Emlak Endeksi |
Son on iki aylık fiyat seyri ne anlatıyor?
Aynı döneme ait verilere göre metrekare fiyatı Kasım 2025'te 70.894 TL seviyesindeydi. Ekim 2026'ya gelindiğinde bu rakam 94.118 TL'ye yükseldi; endeksin hesapladığı yıllık değişim oranı %84,92. Ancak serinin içinde dikkat çekici bir kırılma var: Haziran 2026'da metrekare fiyatı 145.338 TL olarak kaydedildi, ardından Temmuz'da 101.850 TL'ye, Ağustos'ta 91.044 TL'ye geriledi. Bu sıçrama ve düşüş, tek bir ayın verisini yıllık eğilim gibi okumanın yanıltıcı olacağını gösteriyor. Eylül ve Ekim aylarında fiyat yeniden 92.794 TL ve 94.118 TL ile ılımlı bir toparlanma çizdi.
- Kasım 2025: 70.894 TL
- Şubat 2026: 77.448 TL
- Nisan 2026: 83.327 TL
- Haziran 2026: 145.338 TL (serideki en yüksek değer)
- Ağustos 2026: 91.044 TL
- Ekim 2026: 94.118 TL
Serinin genel yönü yukarı, fakat Haziran ayındaki tek seferlik sıçrama, o dönemde ilan havuzuna giren yüksek fiyatlı az sayıda konutun ortalamayı yukarı çekmiş olabileceğine işaret ediyor. Yatırımcı açısından doğru okuma, tek ay yerine üç aylık hareketli ortalamaya bakmak. Temmuz-Eylül aralığındaki 91.044 TL ile 101.850 TL bandı, mahallenin gerçek fiyat zeminine daha yakın bir tablo sunuyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Endeks verilerine göre Muradiye'de yıllık kira getirisi %7,3 olarak hesaplanıyor. Bu oran, metrekare başına 94.118 TL satış fiyatı ile 573 TL kira fiyatı arasındaki ilişkiden türetiliyor. Kabaca bir hesapla konutun kendini amorti etme süresi 13-14 yıl bandına denk geliyor. İstanbul'un merkezi ilçelerinde bu sürenin sıklıkla daha uzun olduğu düşünülürse, Muradiye'nin getiri tarafında görece dengeli bir profil çizdiği söylenebilir.
Bu getiri düzeyi hangi yatırımcı profiline hitap ediyor? Uzun vadeli elde tutma stratejisi güden, kira gelirini düzenli nakit akışı olarak gören alıcılar için makul bir taban oluşturuyor. Kısa vadeli fiyat artışı beklentisiyle hareket edenler içinse Haziran ayındaki oynaklık dikkate alınması gereken bir unsur. Yatırım skorunun 82 olarak modellenmesi, mahallenin lokasyon ve talep göstergeleri açısından güçlü bir zeminde durduğunu gösteriyor; ancak bu skor bir getiri taahhüdü değil, karşılaştırmalı bir değerlendirme aracı.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Muradiye'nin fiyat yapısını anlamak için stok kompozisyonuna bakmak gerekiyor. Ortalama bina yaşının 39,8 olması, mahalledeki konutların önemli bölümünün yenileme veya güçlendirme ihtiyacı taşıyabileceğini ima ediyor. Bu durum iki yönlü sonuç doğuruyor: eski yapılar giriş fiyatlarını aşağı çekerken, yenilenmiş veya dönüşüme girmiş binalar bandın üst ucunda, 108.236 TL'ye yakın seviyelerde fiyatlanıyor.
Beşiktaş genelinde arzın sınırlı olması, Muradiye gibi yerleşik mahallelerde ilan sayısını da baskılıyor. Ekim 2026 itibarıyla mahallede 260 aktif satılık ilanı bulunuyor. Bu sayı, talebin görece istikrarlı olduğu bir mahallede alıcının seçeneklerinin sınırlı kaldığını gösteriyor. Az sayıda ilanın olduğu bir havuzda fiyatların tek tek satışlara daha duyarlı hale gelmesi beklenen bir durum; Haziran ayındaki sıçrama da bu mekanizmayla açıklanabilir.
Ulaşım tarafında Beşiktaş'ın merkeze ve sahil hattına yakınlığı, mahalleye olan konut talebini destekleyen temel unsur. Yerleşik nüfus yapısı ve sınırlı yeni arz, fiyatların sert dalgalanmalara karşı bir miktar korunmasına yardımcı oluyor. Yine de bu değerlendirme, mahallenin kısa vadede risksiz olduğu anlamına gelmiyor.
Türkiye geneliyle karşılaştırma nasıl bir tablo çiziyor?
Capital'in Ekim 2026'da aktardığı Emlakjet ve Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL düzeyinde. Türkiye Gazetesi'nin BETAM verilerine dayandırdığı habere göre ise ülke genelinde ortalama konut metrekare fiyatı bir yılda %20,4 artışla 45.792 TL'ye yükseldi. Muradiye'nin 94.118 TL'lik metrekare ortalaması, bu ulusal ortalamanın belirgin biçimde üzerinde konumlanıyor. Aradaki fark, Beşiktaş'ın merkezi konumunun fiyat düzeyine yansımasından kaynaklanıyor.
Yıllık değişim oranlarını karşılaştırırken dikkatli olmak gerekiyor. Muradiye için endeksin hesapladığı %84,92'lik değişim, ulusal düzeydeki %20,4'lük artıştan çok daha yüksek görünüyor; ancak bu farkın önemli bölümü Haziran ayındaki tek seferlik sıçramadan kaynaklanıyor. İki veri seti farklı yöntemlerle ve farklı dönem aralıklarıyla hesaplandığı için doğrudan kıyaslamayı temkinli yapmak gerekiyor.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Muradiye'de fiyatların son üç ayda 91.000-94.000 TL bandında dengelendiğine işaret ediyor. Bu dengelenmenin sürüp sürmeyeceğini anlamak için ilan sayısındaki değişim, kira getirisinin seyri ve yeni konut arzı yakından takip edilmeli. İlan sayısının 260 civarında kalması, arzın sıkışık olduğu bir piyasada fiyatların aşağı yönlü hareketini sınırlayabilir; ancak talep tarafında bir yavaşlama olursa bu durum fiyatlara yansıyabilir.
Kira getirisinin %7,3 seviyesinden ne yöne hareket edeceği de kritik. Satış fiyatları kira artışlarından daha hızlı yükselirse getiri oranı aşağı iner ve yatırımcı ilgisi zayıflayabilir. Tersine, kira tarafındaki artış satış fiyatlarını yakalarsa mahalle yatırım cazibesini koruyabilir. Orta vadeli bir değerlendirme yapan alıcı için bu iki kalemin birlikte izlenmesi, tek başına fiyat hareketine bakmaktan daha sağlıklı bir resim veriyor.
Son olarak, ortalama bina yaşının 39,8 olması kentsel dönüşüm ve yenileme faaliyetlerini mahallenin gündeminde tutuyor. Dönüşüme giren binaların tamamlanması, ilan havuzundaki stok kompozisyonunu ve dolayısıyla ortalama metrekare fiyatını değiştirebilir. Bu gelişmelerin fiyatlara etkisi, dönüşüm hızına ve yeni arzın niteliğine bağlı olarak şekillenecek. Veriler bir yön işaret ediyor, ancak nihai karar alıcının kendi finansal planına ve risk tercihine göre verilmeli.