İstanbul / Beşiktaş / Arnavutköy — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 175.232 TL
- Fiyat bandı (m²): 148.947 – 201.517 TL
- Yıllık değişim: +1,9%
- Ortalama kiralık m²: 788 TL
- Örneklem (ilan): 260
Beşiktaş'ın Arnavutköy mahallesi, Ekim 2026 itibarıyla ortalama 175.232 TL/m² satılık fiyat seviyesinde işlem görüyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı dönemde ilan portföyünde listelenen 260 konutun oluşturduğu fiyat tablosunun ortalamasını yansıtıyor. Boğaz hattındaki konumu ve sınırlı arz yapısıyla bilinen mahalle, son 12 ayda dalgalı bir fiyat seyri izledi. Kiralık tarafta metrekare fiyatı 788 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 5,39 düzeyinde hesaplanıyor.
Arnavutköy'de metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Mahalledeki satılık konutların metrekare fiyatı 148.947 TL ile 201.517 TL arasında bir bantta toplanıyor. Bu aralık, aynı mahalle içinde bile konum, bina yaşı ve manzara gibi unsurların fiyata belirgin biçimde yansıdığını gösteriyor. Ortalamanın 175.232 TL olması, portföyün alt ve üst uçlar arasında dengeli dağıldığına işaret ediyor. Alt banttaki daireler çoğunlukla iç sokaklarda ve eski yapılarda yer alırken, üst banda yaklaşan ilanlar sahil hattına ve ana akslara yakın konumlarda yoğunlaşıyor.
Bu tabloyu yorumlarken dikkat edilmesi gereken nokta şu: Bant genişliği yaklaşık 52 bin TL'yi buluyor. Yani aynı mahallede metrekare başına ödenen tutar, seçilen binaya göre ciddi farklılık gösterebiliyor. Alıcı açısından bu, pazarlık payının ve karşılaştırma imkanının geniş olduğu anlamına geliyor.
| Gösterge | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 175.232 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 148.947 TL | Ekim 2026, aynı dönem verileri |
| Maksimum m² fiyatı | 201.517 TL | Ekim 2026, aynı dönem verileri |
| Yıllık fiyat değişimi | %1,86 | Ekim 2026, endeks verileri |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 788 TL | Ekim 2026, endeks verileri |
| Yıllık kira getirisi | %5,39 | Ekim 2026, endeks verileri |
| Aktif ilan sayısı | 260 | Ekim 2026, endeks verileri |
| Yatırım skoru | 82 | Ekim 2026, ProX değerlendirmesi |
Son 12 ayın fiyat grafiği ne anlatıyor?
Ekim 2025'te 186.459 TL olan ortalama metrekare fiyatı, Şubat 2026'da 202.217 TL ile zirveye çıktı, ardından kademeli olarak geriledi ve Eylül 2026'da 170.451 TL'ye indi. Ekim 2026'daki 175.232 TL seviyesi, bir önceki aya göre toparlanmaya işaret ediyor. Yıllık değişim ise yüzde 1,86 ile sınırlı kaldı. Bu tablo, mahallede hızlı fiyat artışı döneminin yerini yatay bir seyre bıraktığını gösteriyor.
Zirveden dip noktaya yaşanan geri çekilme, satıcı beklentileri ile alıcı talebi arasındaki makasın açıldığı aylara denk geliyor. Ekim ayındaki toparlanma tek başına bir trend dönüşü olarak okunmamalı; ancak fiyatların 170 bin TL bandının altına yerleşmediği de görülüyor. Bu iki uç arasındaki hareket, piyasanın denge aradığı bir döneme işaret ediyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Yüzde 5,39'luk yıllık kira getirisi, Arnavutköy'ü İstanbul'un merkezi ilçelerindeki tipik getiri aralığında konumlandırıyor. Kabaca bir hesapla amortisman süresi 18-19 yıl bandına denk geliyor. Bu profil, kısa vadeli fiyat artışı bekleyen alıcıdan çok, uzun elde tutma ve düzenli kira geliri hedefleyen yatırımcıya hitap ediyor.
Kiralık metrekare fiyatının 788 TL olması, satılık fiyata oranla daha istikrarlı bir taban oluşturuyor. Mahallede kiracı profili ağırlıklı olarak üniversite çevresine ve merkeze yakın çalışan kesime dayanıyor; bu da kiralama sürekliliği açısından göz önünde tutulması gereken bir unsur. Yine de getiri oranı tek başına karar kriteri değil; boş kalma süresi ve bina giderleri de hesaba katılmalı.
- Uzun vadeli yatırımcı: Yüzde 5,39 getiri ve 18-19 yıllık amortisman, sabırlı bir elde tutma stratejisine uygun.
- Kira odaklı alıcı: 788 TL/m² kiralık seviye, düzenli gelir arayanlar için ölçülebilir bir referans sunuyor.
- Kısa vadeli alıcı: Yıllık yüzde 1,86'lık değişim, hızlı değer artışı beklentisini sınırlı tutuyor.
260 ilanlık arz tablosu alıcıya nasıl bir pazarlık alanı bırakıyor?
Ekim 2026 itibarıyla mahallede 260 aktif satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, Arnavutköy gibi sınırlı konut stoğuna sahip bir Boğaz mahallesi için dengeli bir arz seviyesine işaret ediyor. İlan sayısının bu düzeyde kalması, fiyatların ani sıçramalar yerine kademeli hareket etmesini destekliyor.
Alıcı tarafında bu tablonun pratik karşılığı şu: Aynı bantta karşılaştırma yapılabilecek yeterli sayıda seçenek mevcut. Özellikle 148.947 TL ile 175.232 TL arasındaki ilanlar, ortalama fiyatın altında kalan segmenti oluşturuyor ve pazarlık masasında daha esnek bir zemin sunuyor. Satıcı açısından ise 260 ilanlık rekabet, doğru fiyatlama yapılmadığında satış süresinin uzayabileceği anlamına geliyor.
Mahalle dokusu ve yaş ortalaması fiyatlamayı nasıl etkiliyor?
ProX değerlendirmesine göre Arnavutköy'ün mahalle skoru 0,8504, ortalama bina yaşı ise 36,3 olarak hesaplanıyor. Bu iki veri birlikte okunduğunda, mahallenin olgun bir konut dokusuna sahip olduğu görülüyor. Eski yapı stokunun ağırlığı, yenileme ve dönüşüm potansiyelini gündeme getiriyor.
Bina yaşının 36,3 seviyesinde olması, bakımlı eski daireler ile yenilenmiş konutlar arasındaki fiyat farkını açıklıyor. Metrekare bandının üst ucuna yaklaşan ilanların önemli bölümü bu yenilenmiş yapılarda toplanıyor. Alıcı için burada kritik soru, satın alınan binanın önümüzdeki yıllarda ne ölçüde yenileme gerektireceği. Yüksek mahalle skoru ise konum kalitesinin korunduğunu, dolayısıyla fiyat tabanının görece sağlam kaldığını gösteriyor.
Yatırım skoru 82 ne ifade ediyor?
ProX Karar Motoru'nun hesapladığı 82'lik yatırım skoru, Arnavutköy'ü güçlü ama temkinli bir profil olarak konumlandırıyor. Skor; fiyat istikrarı, kira getirisi, arz dengesi ve mahalle kalitesi gibi bileşenlerin birleşiminden oluşuyor. Yüzde 5,39 getiri ve 260 ilanlık arz dengesi bu skoru destekleyen ana unsurlar arasında.
Skorun tek başına alım kararı anlamına gelmediğini belirtmek gerekiyor. Yatırımcının kendi vade tercihi, nakit akışı ihtiyacı ve risk toleransı belirleyici olmalı. 82 seviyesi, veriye dayalı bir değerlendirme çerçevesi sunuyor; nihai karar okuyucuya ait.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Arnavutköy'de fiyatların yatay seyrettiği bir döneme işaret ediyor. Yıllık yüzde 1,86'lık değişim ve aylık toparlanma birlikte değerlendirildiğinde, piyasanın dip seviyeden uzaklaşmaya çalıştığı söylenebilir. Ancak bu hareketin kalıcı bir trende dönüşüp dönüşmeyeceği, önümüzdeki ayların ilan sayısı ve fiyat verileriyle netleşecek.
Takip edilmesi gereken üç gösterge öne çıkıyor: ilan sayısının 260 bandında kalıp kalmadığı, kiralık metrekare fiyatının 788 TL seviyesini koruyup korumadığı ve ortalama fiyatın 175.232 TL'nin üzerinde tutunup tutunamadığı. Bu üç veri birlikte hareket ettiğinde mahallenin kısa vadeli yönü hakkında daha net bir tablo oluşabilir. Tek bir aylık veriye dayanarak kesin bir sonuca varmak doğru olmaz.
Arnavutköy, Boğaz hattındaki konumu ve olgun konut dokusuyla İstanbul'un dikkat çeken mahallelerinden biri olmayı sürdürüyor. Fiyat bandının genişliği, farklı bütçelere uygun seçenekler sunarken; kira getirisi ve yatırım skoru, veri odaklı karar almak isteyenler için ölçülebilir bir çerçeve sağlıyor.