İstanbul / Bayrampaşa / Muratpaşa — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 63.120 TL
- Fiyat bandı (m²): 53.652 – 72.588 TL
- Yıllık değişim: +24,1%
- Aylık değişim: +1,8%
- Ortalama kiralık m²: 486 TL
Bayrampaşa Muratpaşa Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 63.120 TL olarak kayıtlara geçti. Bu rakam, EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) hesaplandı ve mahalle ölçeğinde fiziksel veriye dayanan bir modele işaret ediyor. Bayrampaşa'nın merkeze yakın, görece uygun fiyatlı mahallelerinden biri olan Muratpaşa, son bir yılda dikkat çeken bir fiyat hareketliliği gösterdi. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 486 TL seviyesinde ölçüldü. Bu iki veri, mahalleyi hem oturum hem de kira geliri arayan alıcılar açısından ayrı ayrı değerlendirmeyi gerektiriyor.
Muratpaşa'da metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Mahallede satılık konutların metrekare fiyatı 53.652 TL ile 72.588 TL arasında değişiyor; ortalama ise 63.120 TL. Bu bant, aynı mahalle içinde bile konutun yaşına, katına ve cephe özelliklerine göre belirgin bir fiyat farkı oluştuğunu gösteriyor. Alt ve üst sınır arasındaki fark, pazarlık payı ve doğru konut seçiminin toplam maliyete etkisini somut biçimde ortaya koyuyor.
EmlakEkspertizi endeks verilerine göre ortalama metrekare fiyatı aylık bazda yüzde 1,84, yıllık bazda ise yüzde 24,06 arttı. Bu artış hızı, mahallenin son 12 ayda istikrarlı olmasa da yukarı yönlü bir seyir izlediğini gösteriyor. Aşağıdaki tablo, aynı döneme ait temel göstergeleri tek bakışta özetliyor.
| Gösterge | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 63.120 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum m² fiyatı | 53.652 TL | Ekim 2026, aynı endeks |
| Maksimum m² fiyatı | 72.588 TL | Ekim 2026, aynı endeks |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 486 TL | Ekim 2026, aynı endeks |
| Yıllık fiyat değişimi | %24,06 | Ekim 2026, aynı endeks |
| Aylık fiyat değişimi | %1,84 | Ekim 2026, aynı endeks |
| Yıllık kira getirisi | %9,24 | Ekim 2026, aynı endeks |
| Yatırım skoru | 77 | Ekim 2026, ProX değerlendirmesi |
Son 12 ayın fiyat grafiği ne anlatıyor?
Kasım 2025'te 47.826 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 63.120 TL'ye ulaştı. Ancak bu yükseliş düz bir çizgide ilerlemedi; ara aylarda sert iniş ve çıkışlar yaşandı. Özellikle Temmuz 2026'daki 74.044 TL ve Eylül 2026'daki 48.618 TL seviyeleri, aylık verilerin tek başına yorumlanmasının yanıltıcı olabileceğini gösteriyor.
Aylık dalgalanmaların bu denli belirgin olması, mahalle ölçeğindeki işlem hacminin sınırlı olmasıyla açıklanabilir. Az sayıda satışın ortalamayı yukarı ya da aşağı çekmesi, özellikle küçük mahallelerde sık görülen bir durum. Bu nedenle yatırımcı ve alıcıların üç aylık ve yıllık eğilime bakması daha sağlıklı bir tablo sunuyor. Son 12 aylık seride genel yön yukarı; ancak kısa vadeli oynaklık, alım zamanlamasını kişisel ihtiyaç ve bütçeye göre planlamayı gerektiriyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 verilerine göre Muratpaşa'da yıllık kira getirisi yüzde 9,24. Bu oran, satılık metrekare fiyatının kiralık metrekare fiyatına bölünmesiyle elde edilen brüt getiriyi yansıtıyor. Kabaca bir hesapla, bir konutun kendini amorti etme süresi yaklaşık 11 yıla denk geliyor. Bu süre, İstanbul'un birçok merkezi mahallesine kıyasla makul bir aralıkta.
Getiri oranı, mahalleyi hangi yatırımcı profiline yaklaştırıyor? Kira gelirini önceleyen, orta ve uzun vadeli düşünen alıcılar için Muratpaşa'nın sunduğu brüt getiri dikkate değer. Buna karşılık yüksek fiyat artışı bekleyen kısa vadeli alıcılar için aylık oynaklık risk unsuru olarak öne çıkıyor. ProX değerlendirmesinde mahallenin yatırım skoru 77 olarak hesaplandı; bu skor, fiyat artışı ile kira getirisinin birlikte değerlendirildiği bileşik bir göstergedir.
- Brüt kira getirisi: Yıllık yüzde 9,24 (Ekim 2026 endeksi).
- Yaklaşık amortisman: Ortalama 11 yıl civarı.
- Uygun profil: Kira geliri odaklı, orta vadeli alıcı.
- Risk unsuru: Aylık fiyat oynaklığı ve sınırlı işlem hacmi.
Muratpaşa'nın yapı stoku ve yaş profili fiyatı nasıl etkiliyor?
Mahalledeki konutların ortalama yaşı 40,8 olarak ölçüldü. Bu, Muratpaşa'nın görece eski bir yapı stokuna sahip olduğunu gösteriyor. Eski binalar, kentsel dönüşüm ve yenileme potansiyeli taşısa da bakım ve tadilat maliyetlerini de beraberinde getiriyor. Alıcıların fiyat bandındaki genişliği bu yapı farklılıklarıyla birlikte okuması gerekiyor.
Ortalama yaşın yüksek olması, aynı metrekareye sahip iki konut arasında ciddi fiyat farkı yaratabiliyor. Yeni yapılmış ya da yenilenmiş bir daire üst banda yaklaşırken, bakım gerektiren eski bir daire alt banda yerleşiyor. Mahallenin 0,8073 düzeyindeki mahalle skoru, lokasyon ve çevresel göstergelerin genel olarak olumlu olduğunu işaret ediyor. Bu skor, fiyatın yalnızca yapı kalitesiyle değil, konum avantajıyla da şekillendiğini destekliyor.
İstanbul geneliyle karşılaştırıldığında Muratpaşa nerede duruyor?
Türkiye genelinde ortalama konut metrekare fiyatı, BETAM'ın satılık ilanları üzerinden hesapladığı verilere göre bir yılda yüzde 20,4 artışla 45.792 TL'ye yükseldi (Türkiye Gazetesi, Eylül 2026). Muratpaşa'nın 63.120 TL'lik ortalaması bu ülke ortalamasının üzerinde yer alıyor; ancak bu fark, İstanbul'un genel fiyat düzeyiyle uyumlu. Endeks verilerine göre mahallenin yıllık artışı yüzde 24,06 ile ülke genelindeki artışın bir miktar üzerinde.
Emlakjet'in Endeksa veri altyapısıyla açıkladığı Ağustos 2026 verileri de iller arası fiyat farklarının belirgin olduğunu ortaya koyuyor (CNN TÜRK, Eylül 2026). Bu tablo, İstanbul içindeki mahalleler arasında da benzer bir kademelenme olduğunu doğruluyor. Muratpaşa, Bayrampaşa içinde merkeze ve ulaşım akslarına yakınlığıyla öne çıkan, ancak fiyat açısından henüz üst segmente geçmemiş bir mahalle görünümünde.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Kısa vadede aylık fiyat hareketlerinin oynak seyretmesi beklenebilir; endeksin son 12 aylık serisi bu yönde sinyal veriyor. Orta vadede ise kira getirisi ile fiyat artışının birlikte izlenmesi, mahallenin yatırım cazibesini daha net gösterecek. Yapı stokunun yaşlı olması nedeniyle yenileme ve dönüşüm hareketleri, önümüzdeki dönemde fiyat bandını yukarı taşıyabilecek bir etken olarak değerlendirilebilir.
Alıcı tarafında dikkat edilmesi gereken nokta, ilan fiyatları ile gerçekleşen işlem fiyatları arasındaki fark. Mahalle ölçeğinde işlem hacmi sınırlı olduğu için birkaç satışın ortalamayı belirgin biçimde etkileyebileceğini unutmamak gerekiyor. Bu nedenle karar verirken tek bir aylık veriye değil, birkaç dönemi kapsayan eğilime bakmak daha sağlıklı olacaktır. Yatırım kararı, kişisel bütçe, vade ve risk tercihine göre okuyucuya aittir; buradaki analiz veriye dayalı bir çerçeve sunuyor.