İstanbul / Bakırköy / Yeşilyurt — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 223.722 TL
- Fiyat bandı (m²): 190.164 – 257.280 TL
- Yıllık değişim: +17,0%
- Ortalama kiralık m²: 959 TL
- Örneklem (ilan): 280
Bakırköy'ün Yeşilyurt Mahallesi'nde satılık konut metrekare fiyatı Ekim 2026 itibarıyla 223.722 TL seviyesinde. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, aynı mahallede ilan edilen 280 konutun ortalamasını yansıtıyor. Yeşilyurt'u Bakırköy genelinden ayıran temel özellik, sahil hattına yakınlığı ile D-100 ve metro bağlantısının kesiştiği bir konumda yer alması. Bu konum, mahalleyi hem oturmak hem de orta-uzun vadeli değerlendirme yapmak isteyen alıcılar için farklı profillere açık hale getiriyor.
Yeşilyurt'ta metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Aynı dönem verilerine göre mahallede satılık konutların metrekare fiyatı 190.164 TL ile 257.280 TL arasında değişiyor. Ortalamanın 223.722 TL olduğu bu bantta alt sınır, genellikle yapı yaşı yüksek veya ulaşım aksına uzak parsellerdeki daireleri işaret ediyor. Üst sınır ise yenilenmiş binalar, geniş metrekareli daireler ve sahil yönüne bakan konutlarda görülüyor.
Bu genişlik, tek bir "Yeşilyurt fiyatı" üzerinden konuşmanın yanıltıcı olacağını gösteriyor. Aynı mahalle içinde alt ve üst bant arasındaki fark, bir dairenin toplam değerinde ciddi bir oynama anlamına geliyor. ProX Karar Motoru'nun mahalle skoru 0,8491 olarak hesaplanıyor; bu değer, mahallenin İstanbul içindeki göreli konumunu tek bir sayıda özetlemek isteyenler için referans niteliğinde.
Son 12 ayın fiyat seyri ne anlatıyor?
Ekim 2025'te 189.676 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 223.722 TL'ye çıktı. Aynı döneme ait verilere göre yıllık değişim yüzde 16,97. Bu, on iki aylık süreçte metrekare başına yaklaşık 34 bin TL'lik bir artışa karşılık geliyor.
Trendin ilginç tarafı, artışın düz bir çizgi izlememesi. Aralık 2025'te 188.928 TL'ye gerileyen fiyat, Ocak 2026'dan itibaren toparlandı ve Nisan 2026'da 204.600 TL'ye ulaştı. Yaz aylarında 218.112 TL ile 216.825 TL bandında dalgalanan metrekare fiyatı, Eylül 2026'da 217.210 TL'ye indi, ardından Ekim 2026'da 223.722 TL'ye sıçradı. Bu son hareket, tek aylık veride sert bir yükselişe işaret ediyor; aylık dalgalanmaları yıllık ortalamayla birlikte okumak daha sağlıklı.
| Dönem | Ortalama m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| Ekim 2025 | 189.676 |
| Ocak 2026 | 193.499 |
| Nisan 2026 | 204.600 |
| Temmuz 2026 | 218.112 |
| Ekim 2026 | 223.722 |
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Yeşilyurt'ta kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı 959 TL. Satılık metrekare fiyatıyla karşılaştırıldığında yıllık brüt kira getirisi yüzde 5,15 olarak hesaplanıyor. Bu oran, konutun kira geliriyle kendini kaç yılda finanse ettiğini gösteren amortisman hesabında yaklaşık 19,4 yıla denk geliyor.
Bu tablo, Yeşilyurt'u kısa vadeli nakit akışı arayan yatırımcıdan çok, uzun elde tutma stratejisi izleyen alıcıya yakınlaştırıyor. Yüzde 5,15'lik brüt getiri, İstanbul'un merkezi ilçelerinde sık görülen düşük getiri bandının üst tarafında yer alıyor; ancak brüt getirinin aidat, bakım ve boş kalma süreleri düşülmeden hesaplandığını unutmamak gerekiyor. Net getiri, dairenin tipine ve bina giderlerine göre bu orandan aşağı inecek.
- Kira çarpanı yaklaşık 19,4 yıl; bu, mahalleyi orta-uzun vade profiline yerleştiriyor.
- Yıllık brüt getiri yüzde 5,15; aidat yükü yüksek sitelerde net getiri belirgin şekilde düşebilir.
- 280 aktif satılık ilan, alıcıya pazarlık alanı bırakan bir arz derinliğine işaret ediyor.
- Mahalle skoru 0,8491; göreli konum değerlendirmesinde tek başına yeterli değil, fiyat bandıyla birlikte okunmalı.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Yeşilyurt'un fiyat yapısını besleyen en somut unsur ulaşım. Mahalle, Bakırköy merkezine ve sahile yakınlığıyla birlikte metrobüs ve metro hattına erişim sağlıyor. Bu erişim, kiracı talebini canlı tutarken satılık tarafta da farklı gelir gruplarından alıcı çekiyor. Endeks verilerindeki ortalama bina yaşı 35,2; yani stokun önemli bölümü eski yapılardan oluşuyor. Bu durum, kentsel dönüşüm ve bina yenileme potansiyelini fiyatlamada ayrı bir başlık haline getiriyor.
Yaşı yüksek binaların yoğunluğu iki yönlü sonuç doğuruyor. Bir tarafta yenileme maliyeti ve süre belirsizliği alıcıyı temkinli davranmaya itiyor. Diğer tarafta yenilenmiş dairelerle eski daireler arasındaki fiyat makası açılıyor; 190.164 TL ile 257.280 TL arasındaki bandın genişliği büyük ölçüde bu farktan kaynaklanıyor. Alıcının hangi bantta durduğunu bilmesi, pazarlık masasındaki en güçlü argümanı oluyor.
Bakırköy genelinde karşılaştırma nasıl duruyor?
Yeşilyurt'u tek başına okumak yerine mahalle içi bantlarla karşılaştırmak, karar verirken daha net bir çerçeve sunuyor. Aşağıdaki tablo, aynı endeks dönemine ait Yeşilyurt verilerini kendi içinde kıyaslıyor.
| Gösterge | Değer | Ne anlama geliyor |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² | 223.722 TL | Mahalle geneli referans fiyat |
| Alt bant m² | 190.164 TL | Eski yapı, uzak parsel |
| Üst bant m² | 257.280 TL | Yenilenmiş, geniş, sahil yönü |
| Ortalama kiralık m² | 959 TL | Kira piyasası referansı |
| Yıllık brüt getiri | %5,15 | Uzun vade profiline yakın |
| Aktif satılık ilan | 280 | Arz derinliği ve pazarlık payı |
Tablodaki en kritik satır, alt ve üst bant arasındaki fark. Aynı mahallede metrekare fiyatının 190 bin TL ile 257 bin TL arasında salınması, alıcının "mahalle fiyatı" yerine "bina ve daire fiyatı" üzerinden düşünmesi gerektiğini gösteriyor. Kira tarafında ise 959 TL'lik metrekare, satılık tarafın oldukça altında kalıyor; bu makas, getiri hesabının neden 19 yıl civarında çıktığını açıklıyor.
Önümüzdeki dönemde hangi başlıklar izlenmeli?
Yeşilyurt için önümüzdeki aylarda fiyatı etkileyebilecek başlıkların başında bina yenileme hareketi geliyor. Ortalama yaşın 35,2 olması, dönüşüm ve güçlendirme kararlarının mahalle genelinde gündemde kalacağını işaret ediyor. Yenilenen binaların üst banda taşınması, mahalle ortalamasını yukarı çekebilecek bir etken olarak değerlendirilebilir; ancak bu sürecin hızı ruhsat, kat malikleri uzlaşması ve finansman koşullarına bağlı.
İkinci başlık arz tarafı. 280 aktif ilan, alıcının seçenek bulmakta zorlanmadığı bir piyasaya işaret ediyor. İlan sayısının artması fiyat artış hızını sınırlayabilir; azalması ise pazarlık payını daraltabilir. Bu nedenle ilan sayısını aylık olarak takip etmek, fiyat trendinin yönünü okumak için pratik bir gösterge sunuyor.
Üçüncü başlık kira tarafı. Yüzde 5,15'lik brüt getiri, mahalleyi nakit akışı odaklı kısa vade stratejilerinden uzaklaştırıyor. Kiracı talebinin ulaşım aksına yakın dairelerde yoğunlaşması, aynı mahalle içinde getiri farkı yaratabilir. Kiralık metrekare fiyatının 959 TL seviyesinde kalması, satılık fiyat artışıyla birlikte getiri oranını aşağı çekebilecek bir gelişme olarak izlenebilir.
Son olarak bölgesel imar ve dönüşüm haberleri takip edilmeli. Yeşilyurt adı Türkiye genelinde farklı illerdeki imar ve konut duyurularında da geçiyor; Malatya'nın Yeşilyurt ilçesindeki TOKİ konut takvimi (Milli Gazete, 8 Ekim 2026) veya aynı adlı ilçedeki imar etapları (İHA, 12 Ekim 2026) Bakırköy Yeşilyurt ile karıştırılmamalı. Bakırköy özelinde karar verirken mahalle adını ilçeyle birlikte doğrulamak, yanlış habere dayalı beklenti oluşmasını engelliyor.
Yeşilyurt, 223.722 TL ortalama metrekare fiyatı, yüzde 5,15 brüt kira getirisi ve 280 ilanlık arz yapısıyla orta-uzun vadeli konut değerlendirmesi yapanlar için dengeli bir profil çiziyor. Fiyat bandının genişliği, bina bazlı incelemenin önemini artırıyor. Nihai karar, alıcının vade tercihi, bina durumu ve finansman koşullarına göre şekillenmeli.