İstanbul / Bakırköy / Sakızağacı — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 120.031 TL
- Fiyat bandı (m²): 102.026 – 138.036 TL
- Yıllık değişim: +80,8%
- Ortalama kiralık m²: 672 TL
- Örneklem (ilan): 280
Bakırköy'ün Sakızağacı Mahallesi'nde Ekim 2026 itibarıyla ortalama satılık konut metrekare fiyatı 120.031 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, ilçenin sahil hattına yakın, yerleşik dokusunu koruyan bir mahallede fiyatların hangi seviyeye oturduğunu gösteriyor. Aynı dönemde mahallede 280 satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, arz tarafında hareketliliğin sürdüğüne işaret ediyor.
Sakızağacı'nda metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Mahalledeki satılık konutların metrekare fiyatı 102.026 TL ile 138.036 TL arasında bir bantta dağılıyor. Ortalama 120.031 TL, bu bandın ortasına yakın bir yerde duruyor. Bant genişliği yaklaşık 36 bin TL; yani aynı mahallede bina yaşı, kat, cephe ve otopark gibi unsurlar fiyatı belirgin biçimde ayrıştırıyor. Endeks verileri, Sakızağacı özelinde ortalama bina yaşını 41,2 yıl olarak kaydediyor. Bu yaş ortalaması, mahallenin yeni yapılaşmadan çok mevcut stok üzerinden fiyatlandığını gösteriyor. Alıcı tarafında bu tablo, yenilenmiş dairelerle eski yapılar arasındaki fiyat farkını daha görünür kılıyor.
Son 12 ayda fiyat hareketi nasıl bir seyir izledi?
Ekim 2025'te 66.038 TL olan metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 120.031 TL'ye çıktı. Aynı döneme ait endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 80,83. Bu artış tek bir sıçramadan değil, kademeli bir tırmanıştan oluşuyor. Kasım 2025'te 66.038 TL olan fiyat, aralıkta 73.612 TL'ye, ocakta 77.177 TL'ye yükseldi. Şubat 81.077 TL, mart 96.101 TL, nisan 110.500 TL oldu. Mayıs 2026'da 121.555 TL ile zirve görüldü. Sonrasında haziran 120.992 TL, temmuz 119.743 TL, ağustos 118.670 TL, eylül 118.076 TL seviyesine geriledi. Ekimde ise 120.031 TL ile yeniden yukarı yöneldi.
Bu tablo, yılın ilk yarısındaki hızlı yükselişin ardından yaz aylarında bir dengelenme yaşandığını, sonbaharda fiyatların yeniden toparlandığını gösteriyor. Mayıs zirvesi ile eylül dip noktası arasındaki fark, alıcı ve satıcı arasındaki pazarlık payının genişlediği bir döneme denk geliyor. Ekimdeki toparlanma, talebin tamamen soğumadığına dair bir sinyal olarak okunabilir.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 döneminde Sakızağacı'nda ortalama kiralık konut metrekare fiyatı 672 TL. Bu veriden hareketle hesaplanan yıllık brüt kira getirisi yüzde 6,72. Endeks verilerine göre bu oran, satın alma maliyetinin kira geliriyle geri dönüş hızını gösteriyor. Kabaca bir hesapla, brüt kira üzerinden amortisman süresi yaklaşık 15 yıla denk geliyor. Bu süre, kira çarpanının görece ılımlı olduğu, yani satış fiyatlarının kira gelirine kıyasla hızlı yükseldiği bir mahalleye işaret ediyor.
Yatırım skoru 86 olarak kayıtlı. Bu skor, mahallenin lokasyon ve talep yapısı açısından güçlü bir profile sahip olduğunu, ancak getiri tarafında sabırlı bir bakış gerektiğini düşündürüyor. Kira gelirini önceleyen yatırımcı için yüzde 6,72'lik brüt getiri, kısa vadeli nakit akışı yerine orta vadeli değer artışı beklentisiyle birlikte değerlendirilmeli. Nihai karar, yatırımcının vade tercihine ve finansman maliyetine bağlı.
Bakırköy genelinde fiyat ve getiri tablosu
Aşağıdaki tablo, Sakızağacı verilerini tek bir çerçevede topluyor. Karşılaştırma, mahalle içi bandın genişliğini ve kira tarafındaki dengeyi aynı anda görmeyi sağlıyor.
| Metrik | Değer | Veri dönemi / kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 120.031 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Minimum satılık m² fiyatı | 102.026 TL | Ekim 2026, aynı dönem verileri |
| Maksimum satılık m² fiyatı | 138.036 TL | Ekim 2026, aynı dönem verileri |
| Yıllık fiyat değişimi | %80,83 | Ekim 2025 - Ekim 2026 |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 672 TL | Ekim 2026, endeks verileri |
| Yıllık brüt kira getirisi | %6,72 | Ekim 2026, endeks verileri |
| Satılık ilan sayısı | 280 | Ekim 2026, endeks verileri |
| Ortalama bina yaşı | 41,2 yıl | Ekim 2026, mahalle verisi |
| Yatırım skoru | 86 | Ekim 2026, ProX Karar Motoru |
Mahallenin yapı stoğu fiyatlamayı nasıl etkiliyor?
Ortalama bina yaşının 41,2 yıl olması, Sakızağacı'da satışa çıkan dairelerin büyük bölümünün eski yapı olduğunu gösteriyor. Bu durumun fiyatlamaya iki yönlü etkisi var. Bir yanda, yenileme maliyeti alıcının toplam yatırımını artırıyor ve bu daireler bandın alt ucunda, 102.026 TL civarında fiyatlanabiliyor. Diğer yanda, bakımlı ve güncellenmiş daireler bandın üst ucuna, 138.036 TL seviyesine yaklaşabiliyor. Alıcı için kritik nokta, ilan fiyatı ile binanın gerçek durumu arasındaki farkı doğru okumak. Aynı metrekare, farklı bina kalitesinde belirgin biçimde farklı fiyatlanıyor.
Bu yapı stoğu, mahalleyi sıfır konut arayan alıcıdan çok, merkezi konumda makul bütçeyle daire edinmek isteyen profile yaklaştırıyor. Yenileme maliyetini hesaba katan bir alıcı, bandın alt ucundaki bir dairede toplam maliyeti yeniden hesaplamalı.
Arz ve talep dengesinde ilan sayısı ne söylüyor?
Ekim 2026'da mahallede 280 satılık ilan bulunuyor. Bu sayı, alıcının seçenek bulmakta zorlanmadığı, ancak stokun da sınırsız olmadığı bir dengeye işaret ediyor. İlan sayısının bu seviyede kalması, satıcıların fiyat beklentisini koruduğunu, alıcıların ise pazarlık alanı bulabildiğini düşündürüyor. Yaz aylarındaki fiyat geri çekilmesi ile sonbahardaki toparlanma birlikte okunduğunda, piyasanın tek yönlü hareket etmediği, alıcı ve satıcı arasında bir denge arayışının sürdüğü görülüyor.
Bakırköy'ün genelinde icra kanalından satışa çıkan gayrimenkuller de zaman zaman gündeme geliyor. En Son Haber'in resmi ilan sayfasında Bakırköy Gayrimenkul Satış İcra Dairesi duyuruları yer alıyor. Bu tür satışlar, mahalle bazında fiyatı doğrudan belirlemez; ancak alıcı için alternatif bir kanal oluşturur. İcra satışlarında süreç ve risk profili farklı işlediği için ayrı bir değerlendirme gerektiriyor.
Bölgeye yakın gelişmeler talebi nasıl etkileyebilir?
İstanbul'un batı aksında planlanan konut arzı, Bakırköy çevresindeki talebi dolaylı olarak etkileyebilecek nitelikte. Emlak Konut'un Halkalı Batı 3. Etap ihalesinin ilk oturumu 21 Ekim 2026'da yapılacak. Taşınmaz Haber'in aktardığına göre aynı gün Halkalı'da 41 bin metrekarelik bir arsanın satışa çıkacağı duyuruldu. Borsatek'in haberine göre ihaleler, Emlak Konut ile TOKİ arasındaki işbirliği protokolü kapsamında yürütülüyor.
Bu gelişmeler Sakızağacı'ya doğrudan yeni konut arzı getirmiyor. Ancak batı aksındaki yeni konut üretimi, orta ve uzun vadede bölgesel talep haritasını değiştirebilir. Yeni projelerin fiyat seviyesi, mevcut konut stokunun rekabet gücünü etkileyebilecek bir unsur olarak izlenmeli. Sakızağacı'nın merkezi konumu ve yerleşik dokusu, bu rekabette ayrıştırıcı bir unsur olarak değerlendirilebilir.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Fiyatların yaz aylarındaki geri çekilmenin ardından sonbaharda toparlanması, kısa vadede dalgalanmanın sürebileceğine işaret ediyor. Endeks verileri, mayıs 2026'daki 121.555 TL seviyesinin ardından gelen düşüşün eylülde 118.076 TL'de durduğunu, ekimde ise yeniden yukarı yöneldiğini gösteriyor. Bu seyir, piyasanın yönünü henüz netleştirmediğini, alıcı ve satıcının fiyat beklentilerini yeniden hizaladığını düşündürüyor.
Takip edilmesi gereken göstergeler şunlar:
- Satılık ilan sayısının 280 seviyesinden ne yöne hareket ettiği, arz dengesi açısından ilk sinyal olacak.
- Ortalama metrekare fiyatının 120.031 TL civarında tutunup tutunmadığı, bandın yönünü gösterecek.
- Kiralık metrekare fiyatı ve yüzde 6,72'lik brüt getiri oranındaki değişim, yatırımcı ilgisinin seyrini yansıtacak.
- Batı aksındaki yeni konut ihalelerinin fiyat seviyesi, çevre mahallelerde rekabet baskısı yaratıp yaratmayacağı açısından izlenmeli.
Sakızağacı, yerleşik dokusu ve merkezi konumuyla Bakırköy içinde kendine has bir fiyat bandı oluşturuyor. Ortalama bina yaşının yüksekliği, alıcının yenileme maliyetini hesaba katmasını gerektiriyor. Kira getirisinin yüzde 6,72 seviyesinde olması, mahalleyi kısa vadeli nakit akışından çok orta vadeli değer beklentisiyle değerlendiren yatırımcı profiline yaklaştırıyor. Karar aşamasında güncel endeks verilerini ve bölgesel gelişmeleri birlikte okumak, tek bir metriğe dayanmaktan daha sağlıklı bir tablo sunuyor.