İstanbul / Bakırköy / Kartaltepe — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 81.102 TL
- Fiyat bandı (m²): 68.937 – 93.267 TL
- Yıllık değişim: -32,6%
- Ortalama kiralık m²: 695 TL
- Örneklem (ilan): 280
Bakırköy'ün Kartaltepe Mahallesi'nde satılık konutların ortalama metrekare fiyatı Ekim 2026 döneminde 81.102 TL oldu. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu rakam, mahallede listelenen 280 ilanın fiziksel verilerinden modellendi. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 695 TL, yıllık brüt kira getirisi ise %10,28 olarak hesaplandı. Kartaltepe, Bakırköy'ün merkez dokusuna yakınlığı ve görece istikrarlı kira talebiyle öne çıkan bir mahalle olarak dikkat çekiyor.
Kartaltepe'de metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Mahalle genelinde satılık konut metrekare fiyatları 68.937 TL ile 93.267 TL arasında bir bantta hareket ediyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) ortalama 81.102 TL olan fiyat, bu bandın ortasına yakın konumlanıyor. Bant genişliği, aynı mahallede bina yaşı, kat, cephe ve ulaşım mesafesine göre fiyat farkının belirgin olduğunu gösteriyor. Alıcı açısından bu, tek bir ortalama yerine sokak bazlı karşılaştırma yapmayı gerektiriyor.
Ortalamanın alt sınırı 68.937 TL, üst sınırı 93.267 TL. Bu iki uç arasındaki fark, mahalle içinde konum kalitesinin fiyata yansımasını somut biçimde ortaya koyuyor. Eski yapılarda ve ara katlarda alt banda yakın fiyatlar görülürken, yenilenmiş veya geniş cepheli daireler üst banda yaklaşıyor.
Yıllık değişim neden negatif görünüyor?
Ekim 2026 döneminde yıllık değişim oranı -%32,6 olarak kaydedildi. Bu, mahalle metrekare fiyatının bir yıl öncesine göre nominal olarak gerilediğini gösteriyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, dönemsel verinin tek başına yorumlanmaması. Aynı seride Haziran 2026'da 51.010 TL, Eylül 2026'da 78.682 TL, Ekim 2026'da 81.102 TL değerleri görülüyor. Yani son dört ayda toparlanma yönünde bir hareket var.
EmlakEkspertizi endeks verilerine göre son 12 ayın seyri şöyle:
| Dönem | Ortalama satılık m² fiyatı (TL) |
|---|---|
| 2025-11 | 85.795 |
| 2025-12 | 90.304 |
| 2026-01 | 88.419 |
| 2026-02 | 88.118 |
| 2026-03 | 91.915 |
| 2026-04 | 91.812 |
| 2026-05 | 93.099 |
| 2026-06 | 51.010 |
| 2026-07 | 85.081 |
| 2026-08 | 94.817 |
| 2026-09 | 78.682 |
| 2026-10 | 81.102 |
Tablodaki Haziran 2026 değeri, serinin genel eğiliminden belirgin biçimde ayrışıyor. Bu tür sıçramalar genellikle ilan kompozisyonundaki değişimden, örneklem azalmasından veya tek seferlik veri gürültüsünden kaynaklanabilir. Yıllık değişim oranını okurken bu kırılmayı göz önünde tutmak gerekiyor. Endeks verisi model bazlı olduğundan, tek bir ayın değeri yerine üç aylık eğilim daha sağlıklı bir tablo sunuyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 döneminde kiralık konut metrekare fiyatı 695 TL, yıllık brüt kira getirisi %10,28 olarak hesaplandı. Bu oran, satın alma maliyeti ile yıllık kira geliri arasındaki ilişkiyi gösteriyor. Brüt getiri üzerinden kabaca amortisman süresi 10 yıl civarına denk geliyor; ancak bu hesap aidat, bakım, boşluk süresi ve vergi gibi kalemleri içermiyor.
%10,28 seviyesindeki brüt getiri, Bakırköy genelinde kiracı talebinin canlı olduğu bir mahalle için makul bir aralığa işaret ediyor. Yine de bu oran, dairenin büyüklüğüne ve satın alma fiyatına göre değişecek. Aynı mahallede 68.937 TL bandından alınan bir daire ile 93.267 TL bandından alınan bir dairenin getirisi birbirini tutmaz. Yatırımcı için doğru soru, mahalle ortalaması değil, hedeflenen dairenin kendi fiyat-kirа oranı.
- Uzun vadeli kiracı profili: Kartaltepe'de kira talebi ağırlıklı olarak merkeze yakın çalışan kesimden geliyor.
- Getiri odaklı alıcı: Brüt %10,28 seviyesi, düzenli kira geliri hedefleyen yatırımcı için karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilir.
- Kullanım amaçlı alıcı: Oturum için alım yapacaklar için fiyat bandı ve bina yaşı, getiriden daha belirleyici.
- Risk kalemleri: Boşluk süresi, aidat artışı ve bakım gideri net getiriyi aşağı çekebilir.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
EmlakEkspertizi endeks verilerine göre Kartaltepe'nin mahalle skoru 0,8447, ortalama bina yaşı ise 40,5 yıl. Yüksek mahalle skoru, ulaşım, hizmet erişimi ve sosyal donatı açısından güçlü bir tabana işaret ediyor. Buna karşılık 40,5 yıllık ortalama bina yaşı, stokun önemli bölümünün eski yapılardan oluştuğunu gösteriyor. Bu ikili yapı, fiyat farklılaşmasının asıl nedenini açıklıyor: konum güçlü, yapı stoğu yaşlı.
Yaşlı stok, alıcı için iki farklı senaryo doğuruyor. Birincisi, yenileme maliyeti düşük tutulabildiğinde eski dairelerin ortalama altı fiyatlarla alınabilmesi. İkincisi, kentsel dönüşüm beklentisinin fiyata yansıması. Dönüşüm süreçleri uzun ve belirsiz olduğundan, bu beklentiyi fiyata tam yansıtmak doğru değil. Yine de yapı yaşı ile fiyat bandı arasındaki ilişki, mahallede seçici alımın önemini artırıyor.
İstanbul genelindeki arz hareketleri de mahalleyi dolaylı etkiliyor. Emlak Konut'un Halkalı Batı 3. Etap ihalesinin ilk oturumunu 21 Ekim'de gerçekleştireceği açıklandı (Borsatek, 14 Ekim 2026). Yeni konut arzının batı aksında yoğunlaşması, orta vadede alıcı tercihlerini etkileyebilir. Öte yandan BETAM'ın satılık ilan verilerine göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare fiyatı bir yılda %20,4 artışla 45.792 TL'ye yükseldi (Türkiye Gazetesi, 24 Eylül 2026). Bu ulusal tablo, İstanbul'un merkez ilçelerindeki fiyat seviyesinin ülke ortalamasının belirgin üzerinde olduğunu hatırlatıyor.
Kartaltepe'yi benzer mahallelerle nasıl karşılaştırmalı?
Karşılaştırma yaparken aynı döneme ait verileri kullanmak şart. Kartaltepe için elimizdeki doğrulanmış set, satılık ortalama m² fiyatı, fiyat bandı, kiralık m² fiyatı ve brüt getiri oranından oluşuyor. Bu dört metriği tek tabloda toplamak, alım kararını verirken hangi kalemin ne kadar fark yarattığını görmeyi kolaylaştırıyor.
| Metrik | Kartaltepe (Ekim 2026) | Ne anlama geliyor |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 81.102 TL | Mahalle geneli referans değer |
| Alt bant | 68.937 TL | Eski/yenileme gerektiren yapılar |
| Üst bant | 93.267 TL | Yenilenmiş, iyi konumlu daireler |
| Kiralık m² fiyatı | 695 TL | Kiracı talebinin fiyat karşılığı |
| Yıllık brüt kira getirisi | %10,28 | Getiri odaklı alıcı için ölçüt |
| Yıllık değişim | -%32,6 | Nominal gerileme, dönemsel kırılma dahil |
| Aktif ilan sayısı | 280 | Arz derinliği göstergesi |
280 ilan, mahalle ölçeğinde orta düzeyde bir arz derinliğine işaret ediyor. Bu sayı, alıcının seçenek bulmakta zorlanmadığını ama aşırı arz baskısının da olmadığını gösteriyor. Fiyat pazarlığında ilan sayısı arttıkça alıcının eli güçlenir; 280 seviyesi, dengeli bir pazarlık zemini sunuyor.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Kartaltepe için kısa vadeli görünüm, yıllık değişimdeki negatif değerin ne kadar kalıcı olduğuna bağlı. Son üç ayın toparlanma eğilimi, endeksin tekrar yukarı yönlü hareket edebileceğine işaret ediyor; ancak bu bir öngörü, kesinlik taşımıyor. Yatırımcı ve alıcı için izlenmesi gereken üç kalem var: ilan sayısındaki değişim, kiralık m² fiyatının seyri ve yıllık değişim oranının sıfıra yaklaşıp yaklaşmadığı.
ProX Karar Motoru'nun mahalle için ürettiği yatırım skoru 85 seviyesinde. Bu skor, mahallenin konum ve talep gücünü yansıtıyor; yapı stoğunun yaşlı olması ise seçici davranmayı gerektiriyor. Alım kararı verirken mahalle ortalaması yerine hedeflenen dairenin kendi fiyat bandına, bina yaşına ve kira potansiyeline bakmak daha sağlıklı sonuç verir. Nihai karar, okuyucunun kendi finansal planına ve risk tercihine bağlı.