İstanbul / Ataşehir / Esatpaşa — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 80.608 TL
- Fiyat bandı (m²): 68.517 – 92.699 TL
- Yıllık değişim: -2,3%
- Ortalama kiralık m²: 496 TL
- Örneklem (ilan): 280
Ataşehir'in Esatpaşa Mahallesi'nde Ekim 2026 döneminde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 80.608 TL olarak kayıtlara geçti. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi, ProX Emlak Endeksi fiziksel veri) bu rakam, ilçenin diğer mahalleleriyle kıyaslandığında orta-üst bandı işaret ediyor. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 496 TL seviyesinde. Mahallenin öne çıkan özelliği, son bir yılda fiyat hareketinin sert dalgalanmalarla şekillenmesi. Endeks verilerine göre yıllık değişim -%2,28 düzeyinde, yani bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla sınırlı bir geri çekilme var. Bu tablo, bölgede fiyat istikrarının henüz tam oturmadığını gösteriyor.
Esatpaşa'da metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Esatpaşa'da satılık konut metrekare fiyatı en düşük 68.517 TL, en yüksek 92.699 TL aralığında işlem görüyor. Ortalama 80.608 TL'lik seviye, bu bandın ortasına denk geliyor. Bant genişliği yaklaşık 24 bin TL, yani aynı mahallede bina yaşı, kat, cephe ve site içi konum gibi değişkenler fiyatı ciddi biçimde ayrıştırıyor.
Bu genişlik, alıcı açısından önemli bir manevra alanı yaratıyor. Endeks verilerine göre mahallede 280 aktif satılık ilan bulunuyor. Bu ilan sayısı, fiyat rekabetinin canlı olduğu, pazarlık payının korunduğu bir piyasaya işaret ediyor. Ortalama yaşın 38,4 olduğu mahallede (endeks demografi verisi), yeni yapılarla eski stok arasındaki fark fiyat bandının üst ve alt sınırlarını doğrudan belirliyor.
| Metrik | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 80.608 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| En düşük m² fiyatı | 68.517 TL | Ekim 2026, aynı dönem verisi |
| En yüksek m² fiyatı | 92.699 TL | Ekim 2026, aynı dönem verisi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 496 TL | Ekim 2026, EmlakEkspertizi endeksi |
| Yıllık fiyat değişimi | -%2,28 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Aktif satılık ilan sayısı | 280 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Yıllık kira getirisi | %7,38 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Mahalle yaş ortalaması | 38,4 | Ekim 2026, endeks demografi verisi |
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Esatpaşa'da yıllık kira getirisi %7,38. Bu oran, konut fiyatlarına göre kira gelirinin ne kadar güçlü olduğunu gösteriyor. Basit bir hesapla amortisman süresi yaklaşık 13,5 yıla denk geliyor. Yani bir dairenin kendini kira geliriyle geri ödemesi, kabaca 13-14 yıl bandında.
Bu getiri düzeyi, bölgeyi iki farklı yatırımcı profiline yakınlaştırıyor. Uzun vadeli kira geliri hedefleyen, düzenli nakit akışı isteyen alıcılar için oran makul bir taban sunuyor. Kısa vadede fiyat artışı bekleyen alıcılar açısından ise tablo daha temkinli. Zira aynı dönem verileri, yıllık fiyat değişiminin negatif olduğunu gösteriyor. Kira getirisinin fiyat düşüşünü kısmen telafi ettiği bir denge söz konusu.
Kiralık tarafta metrekare fiyatının 496 TL olması, satılık fiyata oranla daha istikrarlı bir seyir izliyor. Kiracı talebinin bölgede canlı kaldığını, boş kalma sürelerinin görece kısa olduğunu bu veriden okuyabiliriz. Yine de getiri hesabı yaparken aidat, bakım ve vergi gibi kalemlerin toplam getiriyi aşağı çekeceğini hesaba katmak gerekiyor.
Son 12 ayın fiyat grafiği hangi kırılmaları gösteriyor?
Endeksin son 12 aylık trendi, Esatpaşa'da fiyatın düz bir çizgi izlemediğini ortaya koyuyor. Kasım 2025'te 67.425 TL olan metrekare fiyatı, Haziran 2026'da 79.515 TL'ye kadar çıktı. Ardından Temmuz 2026'da 58.206 TL'ye sert bir düşüş yaşandı. Ağustos ve Eylül aylarında 64.265 TL ve 63.504 TL seviyelerinde seyreden fiyat, Ekim 2026'da 80.608 TL'ye sıçradı.
Bu hareketlilik, endeksin aylık bazda dalgalanmaya açık olduğunu gösteriyor. Temmuz'daki düşüşün ardından gelen toparlanma, piyasada fiyatlama davranışının henüz oturmadığına işaret ediyor. Alıcı ve satıcı arasındaki beklenti farkı, ilan fiyatlarıyla gerçekleşen işlem fiyatları arasındaki makası açabiliyor. Bu nedenle mahallede alım kararı verirken tek bir aylık veriye değil, altı aylık ortalamaya bakmak daha sağlıklı bir çerçeve sunuyor.
Yıllık değişimin -%2,28 olması, bu dalgalanmanın net sonucunu özetliyor. Fiyatlar bir yıl öncesine göre hafif gerilemiş durumda. Bu, alıcı lehine bir pazarlık zemini oluşturuyor ancak satıcıların fiyat beklentisini henüz tam olarak aşağı çekmediğini de gösteriyor.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Esatpaşa, Ataşehir'in yerleşik dokusunu taşıyan mahallelerinden biri. Endeks demografi verisine göre mahallede ortalama yaş 38,4. Bu, aile kurmuş, çalışan nüfusun ağırlıkta olduğu bir profile işaret ediyor. Konut talebinin oturma amaçlı olduğu, spekülatif hareketin görece sınırlı kaldığı bir mahalle yapısı var.
280 aktif ilanın varlığı, arz tarafında ciddi bir sıkışma olmadığını gösteriyor. Alıcı, aynı bantta birden fazla seçenek bulabiliyor. Bu da fiyatın yukarı yönlü hareketini frenleyen bir unsur. Mahallenin ulaşım ağı ve sosyal donatılarına yakınlığı ise talebi canlı tutuyor. Kira tarafındaki 496 TL'lik metrekare fiyatı, bu talebin somut yansıması.
Bölgesel bağlam da tabloyu tamamlıyor. Capital'in Emlakjet ve Endeksa verileriyle hazırladığı Eylül 2026 Konut Değer Raporu'na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı yaklaşık 5,5 milyon TL düzeyinde. Yeni Asır'ın aktardığı Ağustos raporunda ise İstanbul ortalama ev fiyatı 7,3 milyon TL ile ülke genelinde en yüksek seviyede. Esatpaşa, bu il ortalamasının altında kalan bir metrekare fiyatıyla, İstanbul içinde görece erişilebilir bir alternatif sunuyor.
Satış hacmi ve piyasa hareketliliği ne yönde?
Para & Borsa'nın aktardığı Türkiye Konut Satış İstatistikleri'ne göre Eylül 2026'da ilk el konut satış sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre %3,9 artarak 51.519 oldu. Bu artış, ülke genelinde konut talebinin canlı kaldığını gösteriyor. Esatpaşa özelinde ise endeks verileri, ilan sayısının 280 seviyesinde dengeli bir arz sunduğunu ortaya koyuyor.
Satış tarafındaki bu ulusal hareketlilik, mahalleye de yansıyabilir. Ancak fiyat değişiminin negatif olması, talebin fiyat artışına dönüşmediğini gösteriyor. Alıcıların fiyat hassasiyeti yüksek. Bu ortamda satıcıların gerçekçi fiyatlama yapması, işlem hızını belirleyen temel değişken haline geliyor.
- Alıcı profili: Oturma amaçlı, aile odaklı, fiyat hassasiyeti yüksek.
- Yatırımcı profili: Kira getirisi odaklı, orta-uzun vadeli.
- Arz durumu: 280 aktif ilanla dengeli, seçenek bol.
- Fiyat eğilimi: Yıllık bazda sınırlı geri çekilme, aylık bazda dalgalı.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Esatpaşa için önümüzdeki aylarda izlenmesi gereken ilk gösterge, aylık fiyat serisinin Temmuz 2026'daki gibi sert kırılmalar gösterip göstermeyeceği. Endeks verileri, son üç ayda toparlanma eğilimine işaret ediyor. Ekim 2026'daki 80.608 TL seviyesinin kalıcı olup olmadığı, önümüzdeki dönem verileriyle netleşecek.
İkinci gösterge, kira getirisinin seyri. %7,38'lik yıllık getiri, satılık fiyatlardaki dalgalanmaya karşı bir tampon işlevi görüyor. Kiralık metrekare fiyatının 496 TL seviyesini koruması, yatırımcı ilgisinin sürmesi açısından önemli. Kira tarafında yaşanacak bir zayıflama, getiri oranını aşağı çekebilir.
Üçüncü gösterge, ilan sayısındaki değişim. 280 ilanın belirgin biçimde artması arz baskısına, azalması ise talebin güçlenmesine işaret eder. Bu denge, fiyat yönünü belirleyen temel değişken olmayı sürdürecek. Bölgede yeni konut arzı ve kentsel dönüşüm hareketleri de orta vadede stok yapısını etkileyebilir.
EmlakEkspertizi'nin yatırım skoru verisi de dikkate değer. Mahallenin 87 puanlık skoru, bölgenin veri temelli değerlendirmede güçlü bir konumda olduğunu gösteriyor. Bu skor, tek başına alım kararı için yeterli değil ancak diğer metriklerle birlikte okunduğunda anlamlı bir çerçeve sunuyor. Nihai karar, alıcının kendi finansal planına ve risk tercihine göre şekillenmeli.