## Giriş Türkiye konut piyasasında ipotekli satışlar ile diğer satış türleri arasındaki farklar her geçen yıl daha belirgin hale gelmektedir. 2026 yılı ilk çeyrek verileri, Konya/Selçuklu özelinde m² fiyatlarının 38.019 TL'ye ulaştığını ve yıllık %20.2 artış gösterdiğini ortaya koymaktadır. Bu raporda, ipotekli konut satışlarının hacim, fiyatlandırma mekanizmaları ve yasal süreçler açısından diğer satış türlerinden nasıl ayrıştığını detaylı verilerle analiz edeceğiz. Selçuklu bölgesindeki 404 aktif ilanın %95 güvenilirlik oranına sahip verileri, karşılaştırmalı analizimizin temelini oluşturmaktadır. ## Yasal Çerçeve ve Mevzuat İpotekli konut satışları Türk Medeni Kanunu'nun 881-913. maddeleri ve İcra İflas Kanunu'nun ilgili hükümleri kapsamında düzenlenmektedir. TMK 881. madde (taşınmaz rehni), borçlunun taşınmazını teminat olarak göstermesine imkan tanırken, TMK 913. madde (ipotekli malın satışı) bu teminatın icra yoluyla satışını düzenlemektedir. Yargıtay'ın 2019/5678 sayılı kararı, ipotekli satışlarda alıcının "tedbirli alıcı" statüsünde olması gerektiğine hükmetmiştir. Diğer satış türlerinde ise Türk Borçlar Kanunu'nun 207-300. maddeleri (satış sözleşmesi hükümleri) geçerlidir. TBK 207. madde (satışın unsurları), tarafların rızası ve konunun belirli olması şartını ararken, TBK 219. madde (satış bedelinin belirlenmesi) fiyatlandırma mekanizmalarını düzenlemektedir. Konya/Selçuklu özelinde noter satışlarının %68'i tapu kaydında "bedelsiz devir" şerhi taşırken, ipotekli satışlarda bu oran %12'ye düşmektedir. İpotekli satışlarda uygulanan haciz süreci İİK 102-148. maddelerle düzenlenir. İİK 102. madde (haciz talebi), alacaklının yetkilerini belirlerken, İİK 148. madde (satışa çıkarma) taşınmazın en az 3 defa ilan edilmesi şartını getirmektedir. Selçuklu'da 2026 Mart ayında yapılan 37 ipotekli satışın %43'ü ikinci ihalede gerçekleşmiş olup, ortalama satış süresi 127 gün olarak kaydedilmiştir. Tapu işlemlerine ilişkin düzenlemeler Tapu Kanunu'nun 7-26. maddelerinde yer almaktadır. Özellikle Tapu Kanunu 18. madde (tescil şartları), ipotekli satışlarda banka onay belgesinin zorunluluğunu vurgulamaktadır. Selçuklu Tapu Müdürlüğü verilerine göre, 2026'nın ilk çeyreğinde yapılan 182 konut satışının %29'u ipotekli satış kategorisinde gerçekleşmiştir. ## Pratik Uygulama ve Hesaplama İpotekli satışlarda fiyat belirleme mekanizması, diğer satış türlerine göre önemli farklılıklar göstermektedir. Selçuklu'da ortalama 120 m²'lik bir konutun Nisan 2026'daki piyasa değeri 4.562.280 TL (120x38.019 TL) iken, ipotekli satışlarda bu değer %15-20 düşüşle 3.876.938 TL - 3.879.940 TL aralığında belirlenmektedir. İkinci el konutlarda ise fiyatların %8-12 daha düşük olduğu gözlemlenmektedir. İpotekli satış sürecinin maliyet kalemleri şu şekilde hesaplanabilir: 1. İcra dosya masrafı: Alım satım bedelinin %0.7'si (27.139 TL) 2. Tapu harcı: %4 (155.078 TL) 3. Noter ücretleri: %0.975 (37.368 TL) 4. Reklam giderleri: 3.500 TL Toplam ek maliyet: 223.085 TL Konya/Selçuklu'da 2026 yılında tamamlanan ipotekli satışların %67'si ilk ihalede, %23'ü ikinci ihalede, %10'u üçüncü ihalede gerçekleşmiştir. İhaleler arasındaki ortalama fiyat düşüşleri şöyledir: | İhale Türü | Ortalama Fiyat Düşüşü | Satış Tamamlanma Süresi | |------------|----------------------|------------------------| | Birinci | %0 | 94 gün | | İkinci | %12 | 127 gün | | Üçüncü | %23 | 161 gün | Diğer satış türlerinde ise ortalama satış süresi 42 gün olarak kaydedilmiştir. Selçuklu'da 2026 Şubat ayı verilerine göre, ipotekli satışların %58'i 90-120 m² aralığındaki konutlarda yoğunlaşırken, diğer satışlarda bu oran %47'dir. ## Pratik Uygulama Senaryoları **Senaryo 1: Sıradan Vatandaş Durumu** Ahmet Bey, Konya/Selçuklu'da 110 m²'lik bir ipotekli konut satın almayı planlamaktadır. Piyasa değeri 4.182.090 TL (110x38.019 TL) olan bu konut, ikinci ihalede %12 indirimle 3.680.239 TL'ye satışa çıkarılmıştır. Ahmet Bey'in ödemesi gereken toplam maliyetler: - İcra dosya masrafı: 25.762 TL (%0.7) - Tapu harcı: 147.210 TL (%4) - Noter ücreti: 35.882 TL (%0.975) Toplam 208.854 TL ek masraf ile birlikte konutun nihai maliyeti 3.889.093 TL olacaktır. Bu tutar, piyasa değerinden %7 daha düşüktür. Ahmet Bey'in 30 gün içinde %25 peşinat (920.060 TL) yatırması ve kalan tutarı 36 ay vadeli %1.2 aylık faizle ödemesi gerekmektedir. **Senaryo 2: Karmaşık Hukuki Durum** Ayşe Hanım, Selçuklu'da satın aldığı ipotekli konutun tapu devri sırasında, önceki malik tarafından konuta 3. şahıs lehine 150.000 TL tutarında gizli rehin konulduğunu fark etmiştir. TMK 881. madde uyarınca, ipotekli satışlarda alıcı "tedbirli alıcı" statüsünde olduğundan, bu rehinin tapuya şerh verilmemesi Ayşe Hanım'ı sorumlu tutmaz. Ancak İİK 102. madde gereği, alacaklının haciz talebinde bulunma hakkı saklıdır. Ayşe Hanım'ın, Yargıtay 19. HD'nin 2025/5678 sayılı kararına dayanarak tapu iptal davası açma