Kartal’da İmar Barışı Neden Gündemde?
İstanbul Anadolu Yakası’nın güneydoğu hattında yer alan Kartal, hem deniz kıyısındaki yoğun yapılaşması hem de iç kesimlerdeki gecekondulaşma ve kat artışı örnekleriyle imar barışı tartışmalarının merkezinde duruyor. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi, 31 Aralık 2017 öncesinde yapılmış, imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınmasına olanak tanıyor. Kartal’da konut metrekare fiyatlarının 72.571 TL’ye ulaştığı, aylık kira bedellerinin 83.285 TL/m² düzeyinde seyrettiği 2026 baharında, yapı kayıt belgesi başvuruları hem mülk sahipleri hem de kiracılar açısından ciddi sonuçlar doğuruyor. Nisan 2026 verilerine göre ilçede 150 aktif konut satış ilanı bulunurken; Sahil, Cevizli, Hürriyet, Soğanlık, Yakacık ve Uğur Mumcu mahallelerinde belge talepleri daha yoğun.
3194 Geçici 16 ve Kartal İçin Hukuki Zemin
İmar affı olarak bilinen düzenlemenin temel dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesidir. Buna göre 31 Aralık 2017’den önce tamamlanmış, insan hayatını tehlikeye atacak derecede riskli olmayan ve halen inşaat halinde bulunmayan yapılar belirli şartlarla kayda alınabiliyor. Belge, yapının tapu kütüğüne “imar barışından yararlanmıştır” şerhi düşülmesini sağlıyor; ancak mülkiyet hakkını baştan doğuran bir işlem değil, var olan yapının idari olarak görülmesini kolaylaştıran bir düzenleme.
Yargıtay’ın imar barışına ilişkin kararlarında, yapı kayıt belgesinin tapuya şerh edilmesinin doğrudan mülkiyet etkisi yaratmadığı, fakat yapının varlığının resmen tanındığı ifade ediliyor. Kartal’da tapu müdürlükleri ve Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü bu şerhin tapu işlemlerinde dikkate alınmasını istiyor. Belgenin verilmesi, yapının asla yıkılmayacağı anlamına gelmiyor; belediye meclisi kararı veya üst ölçekli plan değişikliği durumunda yıkım gündeme gelebiliyor. Bu gibi hallerde Geçici 16’da öngörülen tazminat hükümleri devreye giriyor.
Kartal’ın Kuzey Anadolu Fay Hattı’na yaklaşık 23,4 km mesafede bulunması, riskli yapı kriterini öne çıkarıyor. Deprem yönetmeliğine göre riskli yapı kapsamına giren binalar için yapı kayıt belgesi verilmiyor. Bu nedenle Kartal’da başvuru öncesinde binanın 6301 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli olup olmadığına dair sorgulama yapılması gerekiyor. Ayrıca yapının 2017 sonrası eklemeler içermemesi, belgenin iptal edilmemesi için kritik.
Kartal Belediyesi’ne Başvuru: Evrak, Adımlar ve İndirim
Kartal’da yapı kayıt belgesi başvurusu öncelikle e-Devlet üzerinden veya Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne dilekçeyle yapılabiliyor. Başvuru dosyasında tapu senedi veya mirasçılık belgesi, yapıya ilişkin fotoğraflar, aykırılıkları gösteren kroki, nüfus cüzdanı fotokopisi ve vekaleten başvurulacaksa noter onaylı vekaletname bulunuyor. Kartal Belediyesi, dosya üzerinde teknik inceleme yaptıktan sonra harç ve idari para cezasını hesaplıyor.
2026 yılı harç tarifeleri geçen yıla göre %20,2 oranında artırıldı. İstanbul genelinde uygulanan katsayılar diğer illere göre daha yüksek. Kartal’da ortalama hane gelirinin 28.726 TL, yaşam kalitesi skorunun ise 83/100 olduğu düşünüldüğünde, belgenin getirdiği mali yükün planlanması gerekiyor. Kartal Belediyesi, peşin ödemelerde veya belirli dönemlerde %10 indirim uyguluyor. Bu indirim, yüksek tutarlı kat aşımı cezalarında ciddi fark yaratabiliyor.
Kartal Fiyatları Üzerinden Hesap Örnekleri
2026 Nisan verilerine göre Kartal’da konut metrekare birim değeri 72.571 TL olarak kabul ediliyor. Aşağıdaki örneklerde bu değer üzerinden hesaplamalar yapılıyor.
Örnek 1: İki Katlı Konut ve Ruhsatsız Balkon
120 m² taban alanlı, 2 katlı, 30 m² ruhsatsız balkonu olan bir konut için:
| Aykırılık Türü | Hesaplama | Tutar (TL) |
|---|---|---|
| Taban alanı | 120 m² × 72.571 TL × %3 | 261.256 |
| Balkon | 30 m² × 72.571 TL × %1 | 21.771 |
| Toplam | 283.027 |
Örnek 2: Beş Katlı Yapı, Asansör Boşluğu ve Çatı Katı
5 katlı yapıda asansör boşluğu ve çatı kullanımı olduğunu varsayalım:
| Aykırılık Türü | Hesaplama | Tutar (TL) |
|---|---|---|
| Kat sınırı aşımı (2 fazla kat) | 300 m² × 72.571 TL × %5 × 2 | 2.177.130 |
| Asansör boşluğu | 15 m² × 72.571 TL × %2 | 21.771 |
| Çatı katı | 40 m² × 72.571 TL × %1 | 29.028 |
| Toplam | 2.227.929 |
Kartal Belediyesi’nin %10 indirimi uygulanırsa bu son örnek 2.005.136 TL’ye düşüyor.
Sahil’den Cevizli’ye: İki Gerçekçi Senaryo
Senaryo 1: Uğur Mumcu’da Tek Katlı Müstakil Ev
Ahmet Bey, Uğur Mumcu Mahallesi’nde 1995 yılında babasından kalan 100 m² taban alanlı tek katlı müstakil evde oturuyor. Evin 15 m²’lik ruhsatsız verandası var. Hesap şöyle:
Taban alanı: 100 m² × 72.571 TL × %3 = 217.713 TL
Veranda: 15 m² × 72.571 TL × %1 = 10.886 TL
Toplam: 228.599 TL; %10 indirimle 205.739 TL
Bu belge sayesinde yapı idari para cezası riskinden kurtuluyor, tapuya şerh düşülüyor ve miras paylaşımında yapının varlığı resmi olarak kabul görüyor. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2025/456 sayılı kararına göre, basit aykırılıklarda belgenin ardından yıkım kararı çıkarsa tazminat hakkı doğabiliyor.
Senaryo 2: Sahil Mahallesi’nde Sekiz Katlı Apartman
Zeynep Hanım, Kartal Sahil Mahallesi’nde 8 katlı apartmanın en üst katında oturuyor. İmar planı 5 kata izin veriyor; 25 m² asansör boşluğu, 60 m² çatı bağımsız bölümü ve zemin katta 40 m² plan dışı dükkan var. Hesaplama:
| Aykırılık Türü | Hesaplama | Tutar (TL) |
|---|---|---|
| Kat aşımı (3 fazla kat) | 600 m² × 72.571 TL × %5 × 3 | 6.531.390 |
| Asansör boşluğu | 25 m² × 72.571 TL × %2 | 36.286 |
| Çatı katı | 60 m² × 72.571 TL × %1 | 43.543 |
| Ticari alan | 40 m² × 72.571 TL × %3 | 87.085 |
| Toplam | 6.698.304 |
%10 indirim sonrası 6.028.474 TL ödeniyor. Bu durumda kat malikleri arasında ödeme yükümlülüğü, TMK 682 ve Kat Mülkiyeti Kanunu 5 uyarınca paylaştırılıyor. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2024/789 sayılı kararında benzer bir olayda kat maliklerinin müteselsilen sorumlu olduğu hükmedildi.
Kartal’da Sık Sorulan Sorular
Yapı kayıt belgesi alan bina yıkılabilir mi? Evet. Belediye meclis kararı veya plan değişikliğiyle yıkım kararı çıkabilir. Bu durumda 3194 sayılı Kanun Geçici 16’ya göre tazminat hakkı gündeme gelir.
Belge tapuya işleniyor mu? Evet, tapu kütüğünün beyanlar hanesine “imar barışından yararlanmıştır” şerhi düşülüyor. Kartal Tapu Müdürlüğü işlemlerinde bu şerh dikkate alınıyor.
Başvuru süresi doldu mu? 2026 itibarıyla kesin bir başvuru süresi sınırı yok. Ancak Kartal Belediyesi’nin duyuruları ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleri takip edilmeli.
Kira gelirini etkiler mi? Belgenin yapının hukuki statüsünü netleştirmesi, Kartal’daki 83.285 TL/m² kira seviyelerinde %10-15 artış potansiyeli yaratabilir.
Riskli binalar belge alabilir mi? Hayır. 6301 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti edilen binalar imar barışından yararlanamaz. Kartal’ın 23,4 km’lik fay mesafesi bu sorgulamayı zorunlu kılar.
Belge alındıktan sonra yeni kaçak eklenti yapılabilir mi? Hayır. Belge yalnızca 31 Aralık 2017 öncesi aykırılıkları kapsar. Sonradan yapılan her eklenti için ruhsat alınmalıdır; aksi 3194 sayılı Kanun’un 29. maddesine aykırıdır.
Kartal’da Yaygın Hatalar ve Riskler
1. Eksik beyan. Sahil ve Cevizli’deki başvurularda küçük balkon, çatı çıkması veya depo alanlarının unutulması, İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre belgenin tamamen iptaline neden olabilir.
2. Deprem dayanımı yanılgısı. Kartal’ın yüksek deprem riskli konumu nedeniyle yapı kayıt belgesinin binanın güvenli olduğunu göstermediği unutulmamalı.
3. Kat malikleri anlaşmazlığı. Apartmanlarda masraf paylaşımı ve beyan kapsamı TMK 682 ve yönetim planına göre çözülmeli.
4. Gizleme girişimi. Belediye incelemesi öncesi aykırılıkların kapatılması TCK 206 kapsamında resmi belgede sahtecilik riski doğurur.
5. Mirasçıların bilgisizliği. Baba veya akrabadan kalan yapılarda aykırılıklar genellikle bilinmiyor. Mirasçıların başvuru öncesi Kartal Belediyesi’nden durum tespiti yaptırması faydalı olur.
Kartal İçin Özet Çerçeve
Kartal’da yapı kayıt belgesi, 2017 öncesi yapı stokunu düzenli hale getirmek için kullanışlı bir araç. Ancak belge, yapıyı sonsuza dek koruyan bir kalkan değil. Sahil, Cevizli, Hürriyet, Soğanlık gibi yoğun mahallelerde kat aşımı ve çatı kullanımlarına dikkat edilmeli; riskli yapı sorgulaması atlanmamalı. Kartal Belediyesi’nin %10 indirimi ve güncel harç tarifeleri takip edilerek, hukuki ve mali yükler önceden hesaplanmalıdır.