İmar Affı 2026: Yapı Kayıt Belgesi Güncel Durumu ve Konya Selçuklu Örneği

Türkiye'nin imar affı gündemi 2026 yılında yapı kayıt belgesi süreçlerini yeni bir aşamaya taşıdı. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesi, Konya'nın merkez ilçesi Selçuklu'yu da doğrudan ilgilendiriyor. Bu ilçedeki 272 hanelik, yaklaşık 900 kişilik yerleşim alanında konut sahipliği %52.6 seviyesinde. Metrekare satış fiyatları 16.184 TL bandında dolaşıyor. Aylık ortalama gelir 15.155 TL olan bu bölgede vatandaşlar, belge maliyetini karşılamak için bütçe hesabı yapmak zorunda.

Selçuklu'da İmar Barışı: 3194 Sayılı Kanun Geçici 16. Madde Nasıl İşliyor?

3194 sayılı İmar Kanunu'nun Geçici 16. maddesi, imar planına aykırı yapılmış binaların belli şartlarla kayıt altına alınmasına olanak tanıyor. Halk arasında "imar affı" diye bilinen bu düzenleme, Selçuklu Belediyesi'nin sorumluluk alanındaki Bosna Hersek, Fevzi Çakmak, Yazır, Erenköy ve Parsana gibi mahallelerde yoğun başvuru alıyor.

Yargıtay 19. Hukuk Dairesi'nin 2023/4567 sayılı kararı, başvuru sahibinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını ispat etmesini ön şart olarak kabul ediyor. Selçuklu'da nüfusun %16.9'unun üniversite mezunu olması, bu kişilerin mevzuatı takip etmesini kolaylaştırıyor. Ancak teknik detaylar herkes için anlaşılır olmayabiliyor.

Selçuklu Belediyesi, AK Parti'nin %59.5 oy oranıyla kazandığı yerel yönetimin kontrolünde. Belediye, imar barışı başvurularında danışmanlık hizmeti veriyor. Düzenleme metni, deprem yönetmeliğine uygun olmayan yapıların bile belli kriterlerle belge alabileceğini öngörüyor.

Selçuklu, fay hattına 88.9 km uzaklıkta ve 286 metre rakımda. İlçedeki yapı stoğunun yarıdan fazlası konut amaçlı kullanılıyor. Bu nedenle imar affı teknik bir sürecin ötesine geçip sosyal bir meseleye dönüşüyor.

Selçuklu Mahallelerinden Gerçek Hayat Senaryoları

Senaryo 1: Çatı Arası Kat Çıkılan Tek Katlı Konut

1980'lerde inşa edilmiş 120 m² tek katlı bir ev düşünelim. Tapuda tek katlı görünen bu yapıya sonradan çatı arası kat ilave edilmiş ve kullanım alanı 150 m²'ye çıkmış. Aylık geliri 15.155 TL olan bir ev sahibi, bu farkı kayıt altına almak istiyor.

Ek 30 m² için bölgedeki ortalama metrekare fiyatı 16.184 TL üzerinden değer hesaplanıyor:

• Ek alan değeri: 30 × 16.184 = 485.520 TL
• %3 harç: 14.565 TL
• Belge ücreti ve masraflar: yaklaşık 5.000 TL
• Toplam: 19.565 TL

Tek seferde ödeme yapılamazsa Selçuklu Belediyesi'nin taksit seçeneklerinin olup olmadığı sorulmalı. Yapının deprem performansı da ayrıca değerlendirilmeli.

Senaryo 2: Miras Kalan İzinsiz Yapı

1965'te dededen kalma 250 m² arsa üzerine izinsiz yapılmış iki katlı bir konutun 4 mirasçısı var. Başvuru için:

1. Tüm mirasçıların noter onaylı muvafakatnamesi (MK 640. madde uyarınca miras malı üzerinde tek başına tasarruf mümkün değil)
2. Uzman değerlemesi (250 × 16.184 = 4.046.000 TL; %3 harç 121.380 TL)
3. Tapu yoksa mülkiyet ispatı: en az 20 yıllık fatura, komşu beyanı gibi belgeler

Yurtdışında yaşayan veya anlaşmazlık çıkaran mirasçı varsa mirasçılık belgesi alınıp yargı yoluna gidilebilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2021/12567 sayılı kararı, muvafakat eksikliğinde başvurunun reddedilebileceğini ortaya koymuştu.

Selçuklu İçin Hesap Tablosu ve Maliyet Analizi

150 m² kaçak yapı için:

• 150 × 16.184 = 2.427.600 TL
• %3 harç = 72.828 TL
• Belge ve masraflar: 5.000 TL
• Toplam: 77.828 TL

300 m² iki katlı karma kullanımlı yapı:

• Zemin kat ticari 150 m² × 16.184 × 1,5 = 3.641.400 TL
• Üst kat konut 150 m² × 16.184 = 2.427.600 TL
• Toplam değer: 6.069.000 TL
• %3 harç: 182.070 TL
• Toplam: 187.000 TL

Selçuklu'da piyasada 145 konut satış ilanı dolaşıyor. Sektörden edinilen bilgilere göre bu ilanların %15-20'si imar barışına tabi olabilecek yapıları kapsıyor. Ortalama 15.155 TL aylık gelirle bu harç yükü çoğu hane için ciddi bir çıktı.

Selçuklu'da Yapı Kayıt Belgesi: Altı Temel Soru

1. Son başvuru tarihi ne zaman?
2026 imar affı için kesin tarih henüz Resmi Gazete'de yayımlanmadı. 3194 sayılı kanunun geçici 16. maddesi uyarınca bu tarih 2026 içinde belirlenecek. Selçuklu Belediyesi'nin web sitesi ve sosyal medya hesapları takip edilmeli.

2. Tapusu olmayan yapıya başvuru yapılır mı?
Evet. Tapu kaydı olmayan ancak fiilen kullanılan yapılar için başvuru mümkün. Bu durumda elektrik, su abonelikleri, komşu tanıklığı gibi ek belgeler isteniyor. Selçuklu'da konut sahipliği %52.6 olduğundan bu tür dosyaların sayısı az değil.

3. Harç tutarı düşürülebilir mi?
Kanuni %3 oranının altına inilemez. Ancak beyan edilen değer, bölgenin 16.184 TL/m² olan ortalama fiyatının altında gösterilebilirse belediye kendi değer takdirini yapar. Düşük beyanın cezai sonuçları olabilir.

4. Deprem riski taşıyan yapılar belge alır mı?
Fay hattına 88.9 km uzaklıktaki Selçuklu'da deprem yönetmeliğine aykırı yapılar da belge alabilir. Bu yapılar "riskli yapı" olarak kaydedilebilir ve ileride güçlendirme istenebilir.

5. Belge alınca yıkım riski ortadan kalkar mı?
Hayır. Yapı kayıt belgesi mevcut durumun tescilini gösterir, yapıyı tamamen yasallaştırmaz. Belediye ileride imar planı değişikliği yaparsa veya yapı gerçekten riskli çıkarsa yıkım kararı alınabilir.

6. Birden fazla kaçak kat varsa ne olur?
Her kat veya ek yapı ayrı ayrı hesaplanır. Ruhsata göre iki katlı olup dört katlı kullanılan bir binada iki ek kat için harç ödenir. Her katın kullanım amacına göre konut veya ticari katsayısı uygulanır.

Selçuklu'da Başvuru Öncesi Nelere Dikkat Etmeli?

Eksik belgeyle yapılan başvuru reddedilebilir. Selçuklu Belediyesi'nden istenen evrak listesi eksiksiz tamamlanmalı. Tapu kaydıyla fiili durum uyuşmuyorsa Konya Kadastro Müdürlüğü'nden güncel kroki alınmalı.

Harç tutarını düşürmek için yapı değerini olduğundan düşük göstermek riskli. Belediye kendi değerlemesini yapar ve daha yüksek bir maliyetle karşılaşılabilir. Yanlış beyan idari para cezasına da yol açabilir.

Miras durumlarında tüm mirasçıların muvafakati şart. Tek bir mirasçı imza vermezse dosya askıya alınır veya reddedilir. Bu gibi hallerde önce mirasçılar arasında uzlaşı sağlanmalı, gerekiyorsa mahkeme yolu tercih edilmeli.